Um comprador de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Club Park, no bairro da Vila dos Remédios, em São Paulo, perante a incorporadora EVEN, obteve vitória na segunda instância na Justiça paulista com a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
O caso se refere ao julgamento em segunda instância, motivado por recurso de apelação interposto pela incorporadora, condenada em primeira instância perante a 3ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo na restituição do equivalente a 90% dos valores ao consumidor.
A argumentação apresentada pela empresa, objetivamente, versava sobre a impossibilidade do adquirente em buscar judicialmente a restituição de parte dos valores pagos, após a celebração de distrato onde anuiu com uma devolução de 20% dos valores. Afirmou ainda que a postura do comprador seria contraditória ao outorgar quitação para depois, postular a devolução do quanto pagou, reiterando a legalidade do distrato porque a iniciativa partiu do comprador, devendo suportar com os ônus dessa conduta, salientando que a incorporadora realizou diversas despesas.
O entendimento dos Desembargadores da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no entanto, foi no sentido de reafirmar a sentença de primeira instância, mantendo a condenação da incorporadora.
Nas palavras do Desembargador Relator Salles Rossi, através de acórdão datado de 24 de fevereiro de 2016:
- “A preliminar de falta de interesse processual foi corretamente afastada pela r. sentença guerreada, já que não se poderia mesmo concluir pela carência da ação por meio da qual o autor pretendeu a declaração de nulidade de cláusula do distrato que previa a perda substancial dos valores restituídos, assim como a devolução do montante pago. A validade do que ali se pactuou é matéria de mérito e assim deve ser analisada.
- Aliás, exatamente no que tange ao montante a ser restituído, nitidamente abusiva a estipulação prevista no distrato, ao determinar a devolução de apenas 20% do que foi pago pelo autor. Trata-se de penalidade excessiva e que coloca o consumidor em situação de extrema desvantagem, implicando em perda substancial dos valores pagos, o que é vedado por configurar violação ao artigo 53 do CDC.
- Todavia, como foi a parte autora quem voluntariamente optou por rescindir o contrato, não se poderia mesmo devolver ao comprador a integralidade dos valores pagos. Ainda que as penalidades e descontos previstos em contrato se afiguram abusivos, tem-se firmado posicionamento de que ao menos parte dos valores deve ser retido pela vendedora para se ressarcir das despesas empregadas na administração do empreendimento, comercialização, assim como pelo desfazimento do negócio.
- Nesta conformidade, do total pago pelo autor, correta e adequada a retenção de 10% em favor da alienante tal qual determinado pela r. sentença - importância esta suficiente para indenizá-la pela administração do empreendimento e pelo desfazimento do negócio, nada mais podendo exigir, posto ausente comprovação de outras despesas que alega ter suportado.
- A devolução de 90% dos valores pagos - deve ser feita de imediato e em uma única vez (o que também foi observado pelo Juízo, ao acolher os embargos declaratórios), sendo totalmente incabível sobrestá-la até a venda da unidade ou a qualquer outra condição ou forma, uma vez que o contrato já se encontra rescindido.”
A decisão do Tribunal de Justiça contemplou ainda a devolução de 90% dos valores pagos pelo comprador a título de comissão de corretagem, nos seguintes dizeres:
- “Todos os valores pagos serão objeto de restituição porque integraram o preço do imóvel, sendo irrelevante que parte dele tenha sido recebido pela intermediadora. Aliás, não há menção clara no contrato de que tal verba seria de obrigação do comprador suportar e nem qual o valor pago a esse título. E mais, a retenção imposta, como bem concluiu a r. sentença, também serve para cobrir tais gastos.
- Decidindo caso similar, julgado desta 8ª Câmara e Relatoria, extraído dos autos da Apelação Cível nº 9251209-90.2008 e que aqui, possui inteiro enquadramento, conforme segue:
- “EMENTA RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Compromisso de compra e venda de imóvel – Distrato realizado Possibilidade de revisão dos valores devolvidos Coisa julgada não configurada - Matéria de ordem pública aquela referente ao reconhecimento de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em situação de extrema desvantagem Penalidades impostas que se mostram abusivas, especialmente aquelas que incidem sobre o valor do contrato - Devolução integral dos valores pagos pelos autores - Descabimento - Cabível a retenção de 10% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio e das despesas suportadas pela ré com a administração do empreendimento Devolução em uma única vez Juros de mora de 1% ao mês contados da citação, por se tratar de responsabilidade contratual - Sentença reformada Recurso adesivo dos autores parcialmente provido e negado provimento ao apelo da ré.”
Ao final, a 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negou provimento ao recurso da incorporadora, mantendo integralmente a sentença de primeira instância para o fim de condenar a incorporadora EVEN na devolução à vista do equivalente a 90% de todos os valores pagos, incluindo parcelas contratuais e comissões de corretagem, tudo acrescido de correção monetária e juros de 1% ao mês.
Processo nº 1105501-29.2014.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.