Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Livanto, na Cidade de Carapicuíba, perante a incorporadora chamada Nework (o nome da SPE era: Condomínio Edifício Livanto SPE Ltda.), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% (oitenta por cento) sobre os valores pagos em Contrato e mais 100% (cem por cento) dos valores pagos no início da aquisição e que foram destinados à comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1 ano pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a uma parte ínfima dos valores pagos em contrato, recusando-se na restituição de qualquer valor pago a título de corretagem.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 15ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto, em sentença datada de 31 de maio de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato + 100% (cem por cento) dos valores pagos a título de comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
A magistrada ainda teceu consideração sobre a cobrança de valores no momento da aquisição destinados ao pagamento de comissão de corretagem, afirmando que se tratava de típica venda casada de produto (imóvel ainda na planta) com suposto serviço de intermediação imobiliária.
Sobre a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, assim se pronunciou a magistrada:
- “Narra a inicial que os autores se dirigiram ao estande de vendas da ré onde firmaram o contrato de financiamento objeto da presente ação, sendo obrigados ao pagamento de comissão de corretagem, mesmo não tendo feito uso desses serviços.
- Cabia à ré comprovar o quanto alegado em contestação, sobretudo a tese de que os autores contrataram, anteriormente a seu comparecimento a seu estande de vendas, os serviços de corretagem da empresa Vemplan, tendo até mesmo realizado reserva do imóvel.
- Ora, a prova referida não veio aos autos. Portanto, a ré descumpriu o ônus que lhe incumbia o artigo 373,II do NCPC.
- Diante desse quadro, a transferência ao comprador do pagamento devido ao corretor de imóveis configura abuso e venda casada, tal como definida no artigo 39, I do Código do Consumidor, uma vez que a não aceitação do pagamento da corretagem implica a não realização do negócio. E o abuso fica ainda mais evidente caso se considere que a corretora de imóveis é empresa eleita e contratada pela construtora, de modo que o comprador não delibera contratá-la, nem tem nenhuma participação na negociação da comissão a ser paga. A propósito do tema, em hipóteses semelhantes, assim se decidiu:
- “Compra e venda de imóvel. Corretagem. Devolução de quantias pagas a título de comissão de corretagem. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Consumidor que vai até o stand de vendas com intenção de apenas comprar o imóvel, e não contratar tal serviço. Vendedoras como verdadeiras contratantes e beneficiárias do serviço. Venda casada. Art. 39, I, CDC. Ressarcimento devido de forma simples. Precedentes. Sentença mantida. Aplicação do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal. Recurso desprovido” (Apelação n.º 1005360-29.2014.8.26.0576 , 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel. Des. Mary Grün, j. 30.01.2015)
- Assim, deve a ré restituir de forma simples a quantia de R$ 7.975,44, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação.”
Sobre a necessidade de devolução de parte expressiva dos valores pagos a título de parcelas contratuais, determinou a Juíza o seguinte:
- “Quanto ao ressarcimento dos valores pagos pelos autores, não é razoável a retenção pretendida pela ré, pois traria enriquecimento ilícito à fornecedora, que ainda tem a possibilidade de revenda do imóvel.
- Impõe-se, pois, a redução de cláusula penal, que se mostra abusiva, ferindo o artigo 51, inciso IV, do CDC.
- A jurisprudência tem admitido a retenção de 20% em casos análogos, montante este suficiente para ressarcir a vendedora pelos prejuízos decorrentes da prematura rescisão contratual:
- “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DEMANDA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO NÃO HÁ QUE SE IMPUTAR AO PROMISSÁRIO COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS TAXAS CONDOMINIAIS REFERENTES A PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES - CLAÚSULA QUE CONTÉM ESSA PREVISÃO É ABUSIVA E, PORTANTO, NULA DE PLENO DIREITO BENFEITORIAS DO IMÓVEL DEVEM SER CUSTEADAS PELO PROMITENTE VENDEDOR, POIS SERÁ O BENEFICIÁRIO DAS MELHORIAS CLAÚSULA QUE AUTORIZA A RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO TAMBÉM É ABUSIVA E CONFIGURA LOCUPLETAMENTO ILÍCITO DOS VENDEDORES PERDIMENTO DE 10% DA QUANTIA PAGA PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR É PATAMAR ADEQUADO, DENTRO DOS PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE E PONDERAÇÃO SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO”. (grifo nosso, TJ-SP - APL: 00052480620128260008 SP 0005248-06.2012.8.26.0008, Relator Desembargador: Theodureto Camargo, Data de Julgamento: 28/05/2014, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2014)
- Desse modo, determino a devolução dos valores pagos pelos autores, autorizando a retenção de 20% pela ré, a título de cláusula penal.
- Daí a procedência da ação.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação para rescindir o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a restituição de 80% dos valores pagos pelos autores, inclusive a título de corretagem, corrigidos monetariamente a partir do seu desembolso e com incidência de juros legais de 1% ao mês a partir da citação até o efetivo pagamento.”
Processo nº 1059730-91.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.