Um casal de adquirentes de uma unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Lisse Residence, em São Paulo, perante a incorporadora PDG (o nome da SPE era: PDG SPE 19 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de bem imóvel” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de maio de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura em julho de 2015, fora, portanto, do prazo limite estabelecido em contrato.
Cansados de tanto esperar pela entrega do imóvel, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora jamais respondia, obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro, na Cidade de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 13ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, Dra. Fernanda Soares Fialdini, em sentença datada de 28 de agosto de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras da magistrada:
- “Os autores celebraram compromisso de compra e venda de imóvel que foi entregue com atraso.
- O contrato concedeu prazo de tolerância de 180 dias para entrega da obra.
- Nenhuma das partes discute a validade da cláusula de tolerância. Trata-se de prazo razoável que garante à construtora certo amparo pelas dificuldades que podem surgir no decurso da realização do empreendimento. Não é preciso que, para sua aplicação, esteja configurada hipótese de caso fortuito ou de força maior.
- Por ser válida a cláusula de tolerância de 180 dias, os motivos apresentados não são suficientes para justificar que em 24/05/2015 as obras não estivessem prontas. As rés não apresentaram nenhum fato que efetivamente justificasse maiores atrasos na conclusão do empreendimento. As obras de Copa do Mundo certamente já estavam previstas quando as partes assinaram o contrato. Os programas sociais se sujeitam a cronograma estabelecido com antecedência. Não se trata de situações repentinas, surgidas no curso das obras.
- Escassez de mão de obra e materiais e chuvas são intercorrências comuns à atividade desenvolvida pela ré. Trata-se de riscos próprios da atividade exercida pela construtora e devem ser considerados para a elaboração do cronograma, uma vez que são previsíveis.
- Mesmo que os autores pretendessem rescindir o contrato por não terem condições de arcar com os valores avençados, do que não há qualquer indício, a ação deve ser julgada procedente.
- Em 04/08/2015 os autores solicitaram a rescisão contratual, conforme comprova o documento de fls. 49. A ré já estava inadimplente com sua obrigação. O prazo para entrega da obra havia se esgotado em maio/2015 e os autores ainda pagaram integralmente as parcelas de junho e julho, mesmo sem ter recebido o imóvel. A ré não impugnou a afirmação de que todas as parcelas do contrato haviam sido pagas até a data prevista para entrega do bem. Alega que em 10/08/2015 houve inadimplência dos autores (fls. 116). Mas nesta data o distrato já havia sido pleiteado. A ré afirma que nos compromissos de compra e venda a saída que os consumidores têm buscado é a negociação dos valores do contrato.
- Sustenta que a saída viável para minimizar os prejuízos de ambas as partes seria que os promitentes compradores cedessem seus direitos a terceiros. Mas essa é uma das soluções possíveis, e a mais favorável à ré.
- A rescisão do contrato não pode ser negada aos autores. A ré não respondeu nem apresentou proposta para devolução de valores quando comunicada da intenção dos requerentes. Sua inércia corresponde à recusa em rescindir o contrato, obrigando os autores a buscar a solução na via judicial.
- Posto isso, JULGO PROCEDENTE A AÇÃO para condenar a ré à devolver aos autores, em parcela única, os valores pagos, corrigidos e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir do desembolso de cada parcela.”
Processo nº 1030484-19.2016.8.26.0002
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.