Um adquirente de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Boulevard Lapa, em São Paulo, perante a incorporadora MAC (o nome da SPE era: Elbrus Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra da “Escritura Pública de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2013, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 3ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Mônica Di Stasi Gantus Encinas, em sentença datada de 21 de novembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “Trata-se de ação rescisória, cumulada com pedido de devolução de quantias pagas, tendo por objeto contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
- A parte autora confessou a impossibilidade de continuar o pagamento das parcelas a que se obrigada, razão pela qual pediu a rescisão contratual, mas não nos moldes do contrato entre as partes, uma vez que este contém cláusula abusiva de penalidade.
- Pediu, desta forma, a restituição de 90% das quantias pagas, e que a devolução seja por meio de parcela única.
- Já a ré concordou com a rescisão, mas pediu que a restituição de valores respeitasse ao previsto em contrato.
- Comprovado o negócio jurídico entabulado, de promessa de compra e venda de imóvel, é nítida, pois, a relação de consumo entre as partes, haja vista a existência de todos os elementos necessários à sua configuração, quais sejam: fornecedor, que exerce atividade de construção e prestação de serviços (art. 3º, CDC), consumidor (art. 2º, caput, CDC) e a comercialização de um produto/serviço.
- O autor provou o vínculo com a ré, e, em mesma ordem de importância, os valores pagos a ela . Resta analisar a validade das cláusulas contratuais que tratam da possibilidade de rescisão, em especial a de número VII-3.
- Considerando que tais disposições não se revelam isonômicas, pois preveem sanções ao inadimplemento dos compradores, mas não aplicam as mesmas consequências ao eventual inadimplemento da ré, é de se concluir pela sua nulidade.
- E segundo, e agora sim atinente ao que foi relatado nos presentes autos, o conteúdo da cláusula é abusivo, uma vez que prevê sanção extremamente alta à opção de rescisão por parte dos compradores: ou se paga multa de pelo menos 40% do valor pago, ou não se devolve nada do que foi pago.
- O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, incisos II e IV, condena tal prática, pois, por mais que a cláusula permita a devolução de parte do que foi pago à vendedora, tal quantia extremamente prejudicada pela multa de 10% sobre o valor do contrato.
- Neste ponto, além de colocar o consumidor em posição grandemente desfavorável, a multa perde o seu sentido ontológico, que é a de propiciar ao fornecedor de serviços que recupere o investimento feito na promoção da venda, e que o mesmo consiga colocar o objeto de volta ao mercado, se este for o seu intuito, e aliená-lo, novamente, a terceiros.
- Ora, como bem alegado pelo autor, o artigo 413 do Código Civil é claro ao determinar que, estando paga parte da obrigação, deve o magistrado reduzir a penalidade equitativamente.
- Diante da abusividade, e consequente da Cláusula VII - 3, determino a retenção de apenas 10% dos valores pagos pelo autor à ré, como pena pela rescisão contratual, e para que a ré possa recolocar o objeto, se assim quiser, de volta ao mercado.
- Assim, deve a parte ré devolver 90% do que lhe foi pago.
- Ademais, não há sentido lícito na devolução da quantia determinada em tantas parcelas quanto aquelas pagas. Ora, a aplicação de tal determinação gera enriquecimento sem causa à vendedora, que poderá lucrar e investir com dinheiro que não é seu.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para, nos termos do art. 269, inc. I, do Código de Processo Civil CONDENAR a parte ré a restituir 90% do que foi pago pelo, em parcela única, com a incidência de correção monetária, de acordo com a Tabela do E.TJSP, desde o(s) desembolso(s), e juros de mora no patamar de 1% ao mês desde a citação (seguindo aqui reiterada jurisprudência do E. TJSP).”
Processo nº 1095575-53.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.