Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Club View Residencial, em Santo André, perante a incorporadora Paddan (o nome da SPE era: Paddan SPE Club View Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de unidade condominial” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2013, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de abril de 2016, mas o condomínio não foi entregue dentro do prazo máximo, embora o auto de conclusão de obra ou “habite-se” tenha sido expedido pela Prefeitura de Santo André no final do mês de abril.
Cansado de esperar pela entrega do imóvel, o comprador formalizou o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 80% (oitenta por cento), obrigando-o a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de Santo André, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 06ª Vara Cível, Dra. Daniele Nunes Machado, em sentença datada de 29 de novembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras da magistrada:
- “Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, alegando o autor a inadimplência contratual em virtude de não entrega do bem imóvel no prazo limite.
- Por sua vez, a requerida aduziu que o motivo pelo não recebimento das chaves do imóvel foi o inadimplemento do autor, conforme cláusula contratual nesse sentido.
- No caso em tela, o contrato para aquisição do bem dispunha que o imóvel sub judice deveria ser entregue ao demandante em 31 de outubro de 2015, com extensão do prazo por até cento e oitenta dias, ou seja, até 31 de abril de 2016 (fls. 32).
- Com efeito, o “habite-se” foi expedido em 28 de abril de 2016 (fls. 166), sendo noticiado pelo autor recebimento de carta de convocação para participar da assembleia de instalação do condomínio no dia 23 de agosto de 2016 (fls. 185).
- Analisando o contrato (fls. 32), a cláusula que prevê tolerância de cento e oitenta dias para conclusão da obra é válida, mas sua interpretação não pode ser no sentido de impor desvantagem exagerada ao consumidor ou incompatível com a boa-fé, amoldando-se aos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 422 do Código Civil.
- Logo, conquanto não haja controvérsia acerca de sua validade, faz-se necessário aclarar que, desde que sua formulação possibilite a compreensão de seu sentido e alcance, a estipulação de previsão de tolerância de cento e oitenta dias é válida, uma vez que a construção de vultoso empreendimento, o que se estende por largo lapso temporal, dificulta a previsão da data de sua concretização.
- Além disso, não se pode olvidar que a conclusão da obra não depende, exclusivamente, da diligência da construtora na exploração de seu objeto empresarial, exigindo, ao revés, sua cumulação com autorizações emanadas do Poder Público, fluxo de mão-de-obra e matéria-prima, sucesso na comercialização das unidades habitacionais, intempéries, ou seja, fatores que lhe são relativamente alheios e se mostram suficientes a justificar a extensão de prazo para entrega da obra.
- Com efeito, a obtenção do “habite-se” não é suficiente para se afirmar que a ré teria cumprido sua obrigação. Isto porque, não basta para adimplir integralmente o contrato que a construção esteja pronta e acabada ou que o auto de conclusão da obra tenha sido expedido. Impõe-se, em verdade, a disponibilização da posse ao consumidor.
- Resta, então, a obrigação da construtora de averbar sua construção e levar a efeito a assembleia de instalação do condomínio, para que, então, haja a individualização das matrículas de cada unidade autônoma, prosseguindo-se a transferência da propriedade para o adquirente do bem e a entrega das chaves, com sua imissão na posse. Tudo isto competia à ré e somente quando estas “etapas” são cumpridas é que se pode considerá-la adimplente.
- Deste modo, considerando os prazos previstos no contrato, até 31 de abril de 2016 a demandada deveria ter entregado o imóvel livre e desimpedido para que dele a parte demandante já pudesse usar, fruir e dispor, o que não ocorreu.
- O imóvel não foi entregue no prazo estipulado e não há que se falar em culpa ou mora do autor, como dito em contestação: que as chaves não foram entregues anteriormente à parte autora por inadimplemento contratual em relação à última parcela do imóvel.
- A propósito, a matéria encontra-se pacificada pelo disposto nas Súmulas 160 e 161 do TJSP, recentemente editadas:
- Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
- Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
- É de rigor a declaração de rescisão contratual, na medida em que não há mais interesse do autor ao bem imóvel.
- Na hipótese de inadimplemento por culpa exclusiva da construtora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, não se admitindo nenhum tipo de retenção.
- Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos formulados na exordial, a fim de: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; b) condenar a requerida à restituição integral dos valores pagos à título de aquisição do bem, no importe de R$ 156.422,87, com correção monetária desde o pagamento das parcelas, pela tabela prática do TJSP, e juros de mora de 1% desde a citação.”
Processo nº 1010957-74.2016.8.26.0554
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.