Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Gafisa Square Santo Amaro, em São Paulo, perante a incorporadora Gafisa, obteve vitória completa no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo com a manutençaõ da sentença de primeiro grau que havia declarado a quebra do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, bem como 100% dos valores indevidamente pagos a título de comissões de corretagem e taxa denominada SATI.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2013, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que não devolveria absolutamente nada dos valores pagos. Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos, além da devolução integral dos valores indevidamente pagos a título de comissões de corretagem e taxa SATI.
O Juiz de Direito da 26ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Rodrigo Nogueira, em sentença datada de 06 de agosto de 2015, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, inclusive sobre comissões de corretagem e taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento e com juros de 1% a.m.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Luiz Antonio Costa, acompanhado dos Desembargadores Luis Mario Galbetti e Miguel brandi, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de 80% dos valores pagos em contrato, comissão de corretagem e taxa SATI.
Por votação unânime, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, afastando a fundamentação apresentada pela incorporadora, para o fim de manter a devolução do equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, inclusive sobre comissão de corretagem e taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento e juros de 1% (um por cento) a.m. até a data da efetiva devolução.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato da compradora e considerando que o imóvel nunca foi ocupado, podendo a incorporadora revendê-lo no mercado imobiliário, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pela compradora.
Também enfrentou o recente posicionamento do STJ, no dia 24 de agosto de 2016, que determinou ser de responsabilidade do comprador arcar com o pagamento de valores destinados à comissão de corretagem. Para o Desembargador, o contrato de compromisso de venda e compra não deixava claro em momento algum essa responsabilidade, motivo pelo qual a incorporadora infringiu o necessário dever de informação.
Nas palavras do Desembargador:
- “O Autor firmou compromisso de compra e venda de bem imóvel com a Ré para aquisição da unidade nº 13 Torre 1 Bloco Evolution do empreendimento Gafisa Square Santo Amaro, pelo preço de R$ 389.730,34, porém ante a falta de condições financeiras para o pagamento das parcelas, postulou o comprador a rescisão do contrato com a restituição dos valores pagos.
- Com efeito, não há disposição contratual acerca do pagamento da comissão de corretagem pelo comprador.
- O Autor comprovou o pagamento das despesas a título de intermediação imobiliária (fls. 65/70). Porém, o contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária não atende ao quanto consignando no Recurso Especial Repetitivo nº 1.599-511-SP, eis que não demonstra que o comprador tinha ciência acerca do valor da corretagem antes de concretizar a compra, tampouco supre a falta de informações no contrato de compra e venda acerca de integrar o preço da unidade imobiliária.
- É sabido que o fornecedor tem o dever de informar claramente o consumidor a respeito das obrigações contratuais, o que não se verificou, eis que ausente disposição clara acerca da obrigação do comprador pelo pagamento da comissão de corretagem, tampouco especificação do valor devido.
- Cumpre salientar recente entendimento trazido pelo julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.599-511-SP, no qual foi considerada válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, porém exigiu transparência nessa atribuição considerando o dever de informação imposto ao consumidor.
- Destarte, houve o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência ao comprador do dever de pagar a comissão de corretagem, de forma que o valor devido a este título deve ser informado previamente ao consumidor, especificando-se o valor da comissão de corretagem ainda que esta venha a ser paga destacadamente e incluindo-a no preço total da unidade imobiliária.
- No caso, tendo em vista que o valor da comissão de corretagem não foi devidamente incluído no preço da unidade (R$ 389.730,34), tampouco especificado em contrato, de rigor o reembolso do valor pago a título de despesas de intermediação.
- Assim, tal prática representa descumprimento do dever de clareza nas informações passadas pelo fornecedor ao consumidor (art. 6º III CDC), o que o coloca em desvantagem exagerada (art. 51 IV e § 1º I CDC), estando correta a condenação a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.
- No tocante à devolução das parcelas pagas, é entendimento deste Tribunal que, na resolução do contrato, as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio, autorizada a retenção de uma porcentagem pelo vendedor, nos termos da Súmula n° 1, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça.
- O objetivo da devolução dos valores pagos e compensação das despesas realizadas, busca o retorno das partes ao status quo ante, ou seja, busca-se retirar os efeitos econômicos do contrato sobre o patrimônio dos contratantes, como se não houvesse a contratação.
- In casu, entendo correto se determinar a retenção de 20% dos valores pagos pelo Autor, a fim de indenizar suficientemente a Ré pelas perdas e danos, considerando que esta teve despesas com a venda do imóvel, tais como publicidade, comercialização e outras atinentes ao empreendimento que devem ser ressarcidas (despesas operacionais), sob pena de enriquecimento ilícito da parte Autora.
- Cumpre consignar que a cláusula 5.4 b (fls. 334) do contrato firmado entre as partes é abusiva e afronta o artigo 51, inciso IV, do CDC, visto que coloca o consumidor em evidente posição de desvantagem ao impor prejuízos muito maiores ao comprador das unidades do que à empresa vendedora em caso de rescisão contratual, ao estabelecer devolução tão ínfima de valor.
- Assim, repiso, o valor retido pela Ré deve ser tão somente para cobrir as despesas operacionais com a venda da unidade, descabendo ser em montante a locupletar qualquer uma das partes.
- Ressalte-se que a devolução das quantias pagas pelos autores deve se operar de uma só vez, conforme Súmula 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça.
- Destarte, mantenho integralmente a sentença como permite o art. 252 do Regimento Interno do TJSP.
- Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora e mantiveram integralmente a sentença de primeira instância para o fim de condenar a incorporadora na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, inclusive sobre comissão de corretagem e taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária retroativa e juros de 1% a.m. até a data da efetiva restituição.
Processo nº 1058059-33.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.