Duas adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício London SP, em São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Even SP 66/11 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato das próprias adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato + 100% da taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2012, quando então as pretensas compradoras assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato e recusou a devolução integral das importâncias pagas a título de taxa denominada SATI.
Inconformadas com a resposta obtida perante a vendedora, as compradoras procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato das adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos e a totalidade das importâncias pagas a título de taxa denominada SATI.
A Juíza de Direito da 06ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Gisele Valle Monteiro da Rocha, em sentença datada de 19 de janeiro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato das compradoras, amparadas pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato e 100% cem por cento) das importâncias pagas a título de taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Também enfrentou o tema da taxa denominada SATI frente à nova determinação do STJ datada de 24 de agosto de 2016 e impôs à incorporadora a restituição integral daqueles valores pagos pelas compradoras.
Nas palavras da magistrada:
- “Conheço diretamente do pedido, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
- Tendo em vista que o Resp 1.551.956, que suspendeu demandas em todo o país no que tange ao tema de “Comissão de Corretagem e Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI)”, já fora decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, é possível o prosseguimento do feito, culminando em prolação de sentença.
- De proêmio, não há ilegitimidade de parte porque pretende o autor a indenização do valor que foi pago por ele a terceiro, até por se tratar de relação de consumo, a responsabilidade das requeridas, pelos eventuais danos causados ao autor, é solidária e objetiva.
- Ademais, a requerida é parte integrantes da cadeia de consumo em tela, contrataram diretamente com o requerente e atrelaram o sucesso do negócio à aceitação da cláusula questionada.
- Com efeito, as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda, cujo objeto era a unidade residencial nº 409, Torre A, no futuro empreendimento Condomínio Edifício London SP, nesta Capital, como se depreende do instrumento trazido aos autos (fls. 32/74). Entretanto, ao cabo do mês de julho2015, as requerentes, na condição de promitentes-compradoras, desistiram da aquisição do imóvel, comunicando extrajudicialmente em setembro do mesmo ano a promitente-vendedora, ora requerida (fls. 90/91), sem retorno.
- Não se pode negar que a requerida consubstancia-se, ex vi do artigo 2o, caput, da Lei no 8.078/90, como consumidora, porquanto se tratam de destinatária final do bem imóvel objeto do compromisso de compra e venda. De outro lado, os requerentes constituem-se como fornecedores, em consonância ao artigo 3o, caput, do mesmo diploma legal, uma vez que se organizam empresarialmente para fornecimento de bens no mercado de consumo.
- Analisando a questão de fundo, pois, mostra-se indisputável o cabimento da apreciação do pedido à luz dos preceitos e princípios que regem as demandas de natureza consumerista.
- Em que pese o contrato ter sido celebrado livremente pelas partes, o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) comporta, no moderno direito obrigacional, atenuação pela incidência de normas de ordem pública e, em consequência, de natureza cogente, com a finalidade precípua de adequá-lo à sua função social.
- Nesse diapasão, a revisão dos contratos não pode mais ser procedida somente com base na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, admitindo a autonomia da vontade, notadamente nas relações jurídicas envolvendo partes sem o mesmo poder de barganha, relativização frente à legislação protetiva do contratante mais fraco.
- Destarte, segundo os preceitos de caráter constitucional e infraconstitucional reguladores dos contratos, inafastável a busca de seu equilíbrio.
- Nesse panorama, verifica-se que a previsão de retenção prevista na cláusula VIII do contrato (fl. 55) em caso de rescisão viola o disposto no artigo 53, caput, do CDC, que estabelece a nulidade de cláusula que imponha a perda de 90% das parcelas pagas pelo adquirente.
- Mas a cláusula penal não pode ser de excessivamente reduzida a ponto de albergar prejuízo à alienante.
- Conforme se observa da cláusula supra, a multa é dividida em 3 partes: 10% sobre os valores pagos pelo autor; PIS/COFINS e outras despesas; e nova multa de 10% sobre o valor do contrato. A multa aqui indicada, de forma cristalina, é por demais abusiva e faria, no caso concreto, os autores não receber nada da quantia já desembolsada.
- Daí que, a fim de não tornar inócua a própria finalidade da cláusula penal, tem-se de reduzir a retenção a 20% dos valores pagos, sem prejuízo de eventual indenização suplementar caso houvesse comprovação de prejuízo maior, por exemplo, em função de menor percentual do preço pago ou do tempo de ocupação do imóvel, mas o que não se dá no presente caso.
- Nesse cenário, de rigor a resolução do contrato com a devolução das parcelas pagas, permitindo-se a retenção no patamar de 20% pela ré.
- A retenção reputa-se razoável, porque visa indenizar a ré pelas perdas e danos decorrentes da rescisão por iniciativa das compradores, consideradas as despesas administrativas, tais como publicidade, comercialização, tributos e outras atinentes ao empreendimento (despesas operacionais).
- Em suma, principalmente nos dias atuais, que o pedido de rescisão do contrato pelos compradores de imóveis gera inúmeros prejuízos à construtora, seja com gastos administrativos, seja com a necessidade de realizar novos investimentos para tentar revender o bem (lembre-se, num mercado atual totalmente desaquecido) e isto deve ser levado em consideração pelo julgador, sendo razoável a aferição de retenção de 20% do valor desembolsado, levando em consideração que os valores pagos a título de comissão e SATI fazem parte do preço.
- Diante do exposto, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos, para resolver o contrato firmado entre as partes, condenar a corré EVEN à restituição as autoras do correspondente a 80% do preço global pago até a rescisão, levando em consideração que os valores pagos a título de comissão e SATI fazem parte do preço atualizado, corrigidos desde o desembolso de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação, bem como para condenar as rés, solidariamente, ao ressarcimento dos valores pagos a título de assessoria técnico- imobiliária, com correção monetária pela Tabela Prática desde o desembolso e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação.
- Em consequência, julgo extinto o feito, com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1095330-76.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.