Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Carioca Residencial, no bairro Del Castillo, zona norte do Rio de Janeiro, perante a incorporadora Living (o nome da SPE era: Living Cedro Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas mensais e principalmente a parcela final referente ao financiamento bancário do saldo devedor, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa e juros legais de 1% (um por cento) ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em outubro de 2014, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 28ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Patricia Maiello Ribeiro Prado, em sentença datada de 19 de janeiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.
A Juíza fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “Cuida-se de ação de rescisão contratual, por meio da qual o autor pretende a devolução de 90% (noventa por cento) do valor total pago, referentes às parcelas adimplidas do contrato.
- E, aplicável ao caso as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor, vez que as partes bem se ajustam aos conceitos de fornecedor e consumidor previstos nos artigos 2º e 3º, do diploma consumerista.
- No mérito, o contrato deve ser resolvido, pois o autor admite não ter condições financeiras para dar continuidade à avença, tendo sobrestado o pagamento das contraprestações.
- Aliás, a ré não se opõe à resolução.
- Diante da resolução do contrato, tem o autor direito à devolução de parte dos valores quitados, conforme entendimento consolidado do Egrégio TJSP, nos termos do enunciado de Súmula n° 1 da Corte: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
- A retenção de 50% (cinquenta por cento) que pretende a ré, prevista na cláusula VII-1 do contrato (fl. 39/42), viola o disposto no artigo 53, caput, do CDC e é abusiva, pois impõe ao consumidor desvantagem manifestamente excessiva (art. 39, incido V, do CDC). Ademais, sequer se justifica no caso concreto, em que o imóvel não foi em momento algum ocupado e pode ser novamente alienado a terceiro pelo preço integral.
- Nesse cenário, de rigor a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, permitindo-se a retenção de 10% (dez por cento) pela ré. A retenção reputa-se razoável, porque visa indenizar a ré pelas perdas e danos decorrentes da resolução, consideras as despesas administrativas e outras como publicidade, comercialização e outras atinentes ao empreendimento (despesas operacionais).
- Neste sentido, há diversos julgados deste E. Tribunal que admitem a retenção máxima de 10% (dez por cento) dos valores pagos.
- Salienta-se, ainda, que a devolução de tal montante deve ser feita de uma única vez, sem qualquer parcelamento ou condicionamento ao término da obra, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, em seu enunciado de Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 Inf. 567).
- Esta também é a orientação sumulada pela Corte Estadual (Súmula 2 do TJ-SP: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”).
- Observa-se, ademais, que o valor pago pelo autor, no que diz respeito ao preço do compromisso de compra e venda, foi de R$ R$ 42.725,92 (quarenta e dois mil, setecentos e vinte e cinco reais e noventa e dois centavos), conforme cálculo apresentado às fls. 58/59, que não foi especificamente impugnado pela ré e, por consequência, resta por incontroverso.
- Finalmente, os juros moratórios devem incidir desde a citação, nos exatos termos do artigo 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil, cuidando-se de dívida oriunda de vínculo contratual. Observe-se, por um lado, que a incidência a partir do evento (no caso, o desembolso das parcelas) é reservada à responsabilidade civil extracontratual, nos termos do art. 398 do Código Civil. Por outro lado, anote-se que não há previsão legal a autorizar sua incidência somente a partir do trânsito em julgado, sem que se vinculem os juros moratórios à liquidez da dívida e sem que se permita que esteja o termo inicial dos juros à mercê do comportamento processual do devedor, eventualmente opondo recursos a fim de postergar a incidência dos juros.
- Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil/2015, JULGO PROCEDENTE o pedido do autor, para resolver o contrato firmado entre as partes e condenar a ré à restituição ao autor do correspondente a 90% (noventa por centos) das prestações pagas, valor este atualizado desde o ajuizamento desta demanda de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.”
Processo nº 1050105-96.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.