Um adquirente de imóvel comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Led Barra Funda, Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Odebrecht (o nome da SPE era: Odebrecht Realizações SP 09 Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2012, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 31ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Mariana de Souza Neves Salinas, em sentença datada de 31 de janeiro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “Trata-se de ação objetivando, em síntese, a (i) rescisão contratual do compromisso de compra e venda, e a (ii) devolução de no mínimo de 90% do valor total pago, (iii) assim como a declaração de nulidade de cláusulas contratuais.
- Nota-se, por cautela, que não se admite denúncia vazia no caso e apreço, não incidindo, portanto, o disposto no art. 473, do Código Civil. Isso porque, em decorrência do art. 1.417, do Código Civil, em compromissos de venda e compra de imóvel, não se admite a resilição unilateral, necessitando, para isso, de existência de cláusula de arrependimento expressa e previamente estabelecida no contrato, o que não ocorreu no caso em questão.
- Nesse sentido, não havendo cláusula contratual de retratação, e sustentando a parte autora seu desinteresse na manutenção da avença, estamos diante de caso de rescisão contratual culposa por inadimplemento do compromissário comprador.
- Os negócios jurídicos regidos pelo Direito Privado seguem o corolário do pacta sunt servanda, que estabelece a obrigatoriedade das manifestações de vontade válidas. Assim, presentes os requisitos de validade e eficácia, o acordo de vontades, formalizado em cláusulas contratuais, expressa comandos imperativos, obrigando as partes contratantes ao irrestrito cumprimento das obrigações assumidas.
- A força obrigatória dos contratos tem como fundamento a preocupação com a segurança de ordem geral, que ultrapassa o âmbito do interesse particular, na medida em que o comprometimento entre indivíduos cria expectativas no meio social, cujo equilíbrio o ordenamento jurídico deve garantir.
- Este princípio, no entanto, não pode ser aplicado de forma absoluta, impedindo integralmente a revisão de cláusulas contratuais. Ao contrário, a realidade atual impõe mitigação dos efeitos do pacta sunt servanda.
- Nessa toada, a fim de tutelar os interesses do consumidor adquirente, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, preconiza serem abusivas as cláusulas, em contratos de compra e venda, estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefícios do credor.
- Vale ressaltar que não é obrigação do requerente comprovar a sua falta de recursos financeiros para ingressar com a presente ação.
- É sabido, por outro lado, que a cláusula penal tem a função de indenizar uma das partes contratantes pelos prejuízos causados em função daquele que culposamente deixa de cumprir a obrigação, se constitui em mora, ou simplesmente desiste de dar continuidade àquilo pactuado, sendo que, para exigir a pena convencional, é prescindível que o credor alegue prejuízo.
- Com base no disposto no art. 413, do Código Civil, norma de ordem pública, que não admite, pois, estipulação em sentido contrário, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, de acordo com a natureza do negócio jurídico.
- Resta analisar, pois, se a cláusula penal ofende o equilíbrio contratual, impondo desvantagem exagerada a uma das partes e, por consequência, promovendo o seu enriquecimento ilícito.
- Compulsando o contrato em questão, verifica-se que o contrato prevê, de fato, além da retenção de 30% sobre o valor total da venda, a título de custos administrativos, o pagamento de todas as despesas incidentes sobre o imóvel em questão.
- Feita a anotação, as sanções aqui previstas devem ser reduzidas, sob pena de iminente enriquecimento ilícito da compromissária vendedora, que lucrará novamente com a revenda do imóvel. O percentual da multa, no caso dos autos, deve incidir sobre o montante das parcelas pagas e, segundo jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça deve variar, no total, entre 10% e 30%.
- Destarte, com base no disposto no art. 413, do Código Civil, norma de ordem pública, que não admite, pois, estipulação em sentido contrário, o percentual da cláusula penal deve ser reduzido para 15% das parcelas pagas, considerando que a parte autora quitou pouco mais de 50% do valor total do contrato, a fim de se estabelecer o equilíbrio contratual.
- Há que se salientar que os demais encargos da cláusula 5.3 (fls. 46/47) deverão ser afastados. Isso porque, como acima mencionado, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a retenção, pela rescisão unilateral do contrato, não deve, de acordo com o caso concreto, variar de 10% a 30% dos valores despendidos pelo consumidor, de modo que a multiplicidade de cláusulas penais no contrato em questão deverá ser afastada, e adequada, a fim de se restabelecer o equilíbrio contratual e coibir o patente enriquecimento ilícito consagrado.
- Salienta-se, por cautela, que a eventual devolução de valores deverá ser feita de forma simples, vez que não restou configurada a má fé da parte requerida. Como é cediço, o STJ entende que para a aplicação do parágrafo único do art. 42, do Código de Defesa do Consumidor, é preciso prova da má fé ou culpa, o que não ocorreu na hipótese vertente.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES em parte os pedidos para (i) declarar a resolução do compromisso de compra e venda pactuado entre as partes, com o restabelecimento do status quo ante; (ii) condenar a requerida à devolução das parcelas pagas pelo compromissário comprador, em uma única parcela, devidamente atualizadas desde o desembolso de acordo com a Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e acrescidas de juros moratórios desde a citação, com a possibilidade de retenção pela requerida do percentual de 15% sobre o montante adimplido; e (iii) declarar nulas as cláusulas contratuais que estipularam a multa, nos moldes da fundamentação desta sentença. Em consequência, JULGO EXTINTO o processo, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1042360-65.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.