Um casal de compradores de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Metrô Office & Mall no bairro de Santo Amaro, em São Paulo, perante a incorporadora Esser (o nome da SPE era: Esser Tokio Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas contratuais, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa e juros legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em outubro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora, decidindo por não mais seguir com o contrato após cerca de 3 anos pagando as parcelas e procuraram a vendedora para obter a devolução de parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que restituiria apenas 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 10ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Alexandre Bucci, em sentença datada de 08 de fevereiro de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.
O Juiz fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos, ressaltando o entendimento jurisprudencial contemporâneo dominante sobre o assunto.
Nas palavras do magistrado:
- “Considerando ser perfeitamente possível a desistência imotivada do negócio imobiliário por parte dos adquirentes, ora coautores, vale dizer que em se tratando de relação de consumo, a lide comporta solução pautada nas regras (de ordem pública) advindas da disciplina legal gizada pelo Código de Defesa do Consumidor.
- Anote-se, pois, sob estas luzes trazidas pela orientação da Lei no. 8078/90, que cláusulas contratuais que deixam o consumidor em situação de desvantagem exagerada são nulas de pleno direito, sendo esta a situação das cláusulas defendidas pela requerida, destacando-se, em especial, o abuso da previsão contida na cláusula 10.03.02.
- Vê-se, neste contexto, que o percentual estabelecido no contrato em foco nos autos, segundo a cláusula referida nas linhas acima, correspondente a uma substancial retenção de valores pagos, o que, com o devido respeito, se mostra previsão eivada de abusividade com a qual não se pode compactuar.
- Raciocinar em sentido contrário seria convalidar um distrato quase que forçado, que, de forma nítida, afrontava à regra do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, porquanto autorizava substancial perda das parcelas pagas pelos adquirentes, gerando benefício e vantagem desproporcional, quase que exclusivo, em favor da requerida.
- Em termos práticos, deixa-se aos coautores uma situação de desvantagem exagerada, tratando-se aqui, de disposições (repito) iníquas e, portanto, nulas (artigo 51, II e IV, CDC), caindo por terra os argumentos de defesa em torno de força obrigatória do contrato e legitimidade da pactuação assim levada a efeito em contrato firmado por adesão.
- Imperioso, assim, resolver-se o contrato de compromisso de compra e venda em questão de maneira a repor as partes, na medida do possível, no estado em que se encontravam antes da realização do negócio.
- Para isto, necessário reconhecer que os coautores fazem jus à devolução das parcelas pagas, mas, reservando-se à requerida o direito a descontar percentual suficiente para pagamento de despesas administrativas, dentre as quais aquelas havidas com administração e publicidade, conforme entendimento jurisprudencial já consolidado na Súmula no. 01 deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo.
- Os melhores precedentes jurisprudenciais, em hipóteses análogas à presente igualmente nos indicam ser razoável que a vendedora (que não deu causa à rescisão do contrato) retenha tão somente consigo o percentual de 10% dos valores efetivamente recebidos, garantindo-se, em consequência, aos adquirentes, ainda que desistentes imotivados, a restituição do percentual de 90% dos valores pagos, tal qual postulado na petição inicial.
- Com efeito, o patamar de 90% dos valores pagos é tido como suficiente para o ressarcimento de possíveis perdas e danos e reembolso de todas as despesas administrativas, diretas ou indiretas, ainda que envolvendo terceiros, parceiros da requerida, não se justificando retenção maior do que o percentual de 10%, com o que se rechaça, também, por ser descabida e desproporcional economicamente falando, a infundada pretensão subsidiária veiculada em contestação no sentido da retenção de 30% dos valores pagos pelos requerentes.
- Os valores passíveis de restituição em favor dos coautores devem contar com a incidência de atualização monetária oficial, nos termos previstos na Tabela Prática do E. TJSP, desde os desembolsos, até o efetivo pagamento.
- Os valores passíveis de restituição em favor dos coautores devem também contar com a incidência de juros de mora, em patamar de 1% ao mês, estes, com contagem a partir da citação da requerida, igualmente até o efetivo pagamento.
- Neste tema afeto aos juros de mora, registre-se ser absolutamente sem lastro legal a pretensão de não incidência ou mesmo de incidência postergada dos juros, notadamente, quando a citação válida sabidamente torna litigiosa a coisa controversa, o que significa dizer que se mostram devidos, pois, pela requerida, os juros de mora, conforme indicação feita no parágrafo antecedente, rejeitando-se pretensões outras.
- Do quanto exposto, nos termos da previsão contida no artigo 487, inciso I, do Novo CPC, decido com resolução de mérito a presente Ação de Rescisão Contratual proposta em face de Esser Tokio Empreendimentos Imobiliários Ltda. Julgo procedentes os pedidos formulados na petição inicial, declarando o rompimento do vínculo contratual outrora entabulado entre as partes, deliberando, ainda, no sentido de liberar a unidade imobiliária em questão nos autos para nova comercialização por parte da requerida.
- Em consequência do desfazimento do contrato condeno a empresa requerida a restituir em favor dos coautores o percentual de 90% dos valores pagos por força do contrato imobiliário em questão nos autos, condenação esta que corresponde ao montante histórico de R$ 74.375,69.
- Os valores passíveis de restituição em favor dos coautores devem contar com a incidência de atualização monetária oficial, nos termos previstos na Tabela Prática do E. TJSP, desde os desembolsos, até o efetivo pagamento. Os valores passíveis de restituição em favor dos coautores devem também contar com a incidência de juros de mora, em patamar de 1% ao mês, com contagem a partir da citação da requerida, igualmente incidindo os juros, até o efetivo pagamento.”
Processo nº 1108816-94.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.