Um adquirente de dois imóveis residenciais na planta no empreendimento denominado Condomínio SP New Home, em São Paulo, perante a incorporadora Esser (o nome da SPE era: Esser Mabruk Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra dos “Instrumentos Particulares de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato + 100% da taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição dos projetos de imóveis na planta ocorreu em junho de 2013, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos, sem correção monetária e de forma parcelada.
Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos e a totalidade das importâncias pagas a título de taxa denominada SATI.
A Juíza de Direito da 12ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Flavia Poyares Miranda, em sentença datada de 15 de fevereiro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato e 100% (cem por cento) das importâncias pagas a título de taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Também enfrentou o tema da taxa denominada SATI frente à nova determinação do STJ datada de 24 de agosto de 2016 e impôs à incorporadora a restituição integral daqueles valores pagos pelos compradores.
Nas palavras da magistrada:
- “A relação jurídica estabelecida entre as partes está sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor.
- Neste passo, cumpre salientar que o avanço das relações jurídicas modernas colocou em confronto a consagrada autonomia da vontade dos indivíduos na celebração dos contratos e o interesse do Estado em preservar a supremacia de normas públicas e indisponíveis, em consagração ao interesse coletivo atingido por uma convenção particular. A complexidade do contratualismo moderno impulsionou maior ingerência e controle do Estado na vontade dos cidadãos.
- Classicamente, os doutrinadores e a jurisprudência sempre consideraram alguns princípios fundamentais que deveriam ser observados na celebração de um contrato, alguns deles consagrados desde o tratamento deste fenômeno social pelo Direito Romano. Entretanto, o interesse público protegido pelo Estado vem constituindo, especialmente a partir do século XX, fato limitativo a alguns destes fundamentos.
- A autonomia da vontade representa a liberdade do indivíduo na estipulação livre de seus interesses, mediante acordo de vontades, para o fim de conceder a tutela jurídica ao bem sobre o qual as partes acordam. Anote-se que a liberdade de contratar abrange tríplice aspecto: liberdade de contratar propriamente dita; liberdade de estipular o contrato; liberdade de determinar o conteúdo do contrato.
- O intervencionismo estatal nos contratos particulares recebeu previsão legal expressa com a edição do Código de Defesa do Consumidor, conjunto de normas destinadas a regular as relações de consumo oriundas da comercialização de produtos ou serviços a um destinatário final.
- A hipótese dos autos é de autêntico contrato de adesão, nos termos do mencionado artigo 54, do CDC.
- A retenção de valores pela ré se justificaria pelos custos com corretagem, publicidade e outros custos administrativos. Porém, não se trata, em verdade, de disposição contratual com esta natureza, mas, sim, de cláusula penal pelo descumprimento ou desistência.
- Assim, em sendo de cláusula penal a natureza jurídica da aludida disposição contratual, é imperiosa a sua redução, já que o percentual acima de 10% (dez por cento) de retenção sobre o valor a ser devolvido se revela verdadeiramente abusivo.
- Se a intenção da retenção é apenas remunerar os custos administrativos advindos do empreendimento, então deve ser fixada em percentual razoável e proporcional a tais despesas, sob pena de enriquecimento ilícito.
- A conduta adotada pela ré, na prática, inviabiliza a desistência do negócio por parte do consumidor, que será obrigado a arcar com penalidades extremamente desproporcionais. Não se olvide que a unidade retomada pela construtora será renegociada, não experimentando a ré maiores prejuízos. A finalidade da cláusula é unicamente punir severamente o consumidor desistente.
- O percentual de 10% se mostra razoável, levando-se em conta os patamares fixados em Acórdãos tanto dos tribunais estaduais quanto dos tribunais superiores, conforme julgados citados. Referido percentual inclusive já engloba as perdas e danos da ré com a rescisão.
- Nos termos das ementas acima transcritas, a abusividade também se aplica à cláusula que prevê a devolução parcelada, eis que evidentemente abusiva.
- Devolver em prazo alargado equivale ao mesmo que não devolver.
- É certo que a devolução para atender ao disposto no Código de Defesa do Consumidor necessita ser imediata e, ainda, os valores necessariamente terão que ser corrigidos monetariamente, já que a correção monetária representa mera recomposição do capital, sem configurar acréscimo.
- O estabelecimento da restituição em prazo demasiadamente longo significa negar o próprio direito que se perderá no tempo.
- Preceitua, ainda, a Súmula nº 2 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- Sendo devida a rescisão, com a devolução do imóvel e dos valores, procedem também os pedidos para que sejam suspensas as cobranças descritas na inicial bem como que a ré se abstenha de efetuar negativações, com relação ao débito descrito na inicial.
- No que pertine às cobranças de SATI, serviços não especificados e corretagem, deve-se observar o quanto decidido pelo Colendo STJ no recurso repetitivo sobre os temas.
- Improcede o pedido de devolução de corretagem e procede o de devolução da SATI, nos termos do quanto decidido pelo Colendo STJ.
- Em face do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido principal e julgo improcedente o pedido reconvencional para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando-se as requeridas, CONTUDO, solidariamente, nos termos do art.7º, § único do CDC, na devolução de 90% do valor efetivamente pago pelos autores descrito na inicial, bem como o valor integral da SATI, sendo que a devolução deverá ser imediata, atualizados monetariamente, desde o ajuizamento da ação, nos termos da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e acrescidos de juros de mora na ordem de 1%, ao mês, desde a citação até o efetivo pagamento, confirmando a tutela concedida.”
Processo nº 1107073-83.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.