Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Ristretto Lorian Boulevard, em São Paulo, perante a incorporadora Gafisa (o nome da SPE era: Gafisa SPE 122 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2014, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 ano pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que não aceitaria o distrato, muito menos a restituição e parte dos valores pagos.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 1ª Vara Cível, Dra. Denise Cavalcante Fortes Martins, em sentença datada de 10 de fevereiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “Cuida-se de ação de rescisão de Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de unidade condominial celebrado com a ré, cumulada com devolução de valores pagos e inexigibilidade de cobrança a título de despesas condominiais.
- Alegam os requerentes que pleitearam junto à ré a rescisão contratual, tendo a requerida, por sua vez, entrado em desacordo com relação ao pedido de devolução dos valores já pagos. Pleiteiam, dessa forma, a rescisão do contrato, com a restituição integral de 90% das quantias pagas, além de desonerar os autores de qualquer despesa relativa ao imóvel.
- Destaco, inicialmente, que a relação jurídica travada entre as partes possui natureza consumerista, uma vez que o autor é destinatário final do serviço prestado pela empresa ré, que o faz de forma contínua e habitual no desenvolvimento de sua atividade comercial, enquadrando-se perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.
- É fato incontroverso dos autos que os requerentes optaram por rescindir o contrato firmado.
- Operada a rescisão do contrato, vez que não há resistência da requerida, pleiteia a autora a restituição dos valores pagos em princípio de pagamento do preço.
- Dispõe o art.39, inciso V do Código de Defesa do Consumidor, que é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva.
- Há também uma clara violação ao art. 51 do referido dispositivo legal, mormente a seus incisos IV e X, bem como § 1º, incisos I e III, despontando tal regra uma cláusula contratual abusiva, na medida em que acarreta onerosidade excessiva ao consumidor, atenta contra a boa-fé e equidade, desfavorecendo o consumidor e permitindo, direta ou indiretamente, a unilateral alteração da equação econômica do contrato.
- Assim, de rigor se operar a rescisão do contrato diante da abusividade da cláusula de irrevogabilidade e se passar ao exame da questão relativa à restituição dos valores pagos pelo imóvel compromissado à venda.
- Consoante interpretação finalística do artigo 53 da Lei 8.078/90 - Código de Defesa do Consumidor, o direito do autor à restituição parcial das quantias pagas é inegável.
- Certo é que o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, veda, sob pena de nulidade, a previsão de cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda de imóveis mediante prestações. Visasse, com isso, impedir que o fornecedor crie vantagens exageradas para si em prejuízo do consumidor, parte mais fraca na relação de consumo.
- No caso em tela, o contrato de promessa de venda e compra prevê, em sua cláusula 5.4 e subitens (fls. 123), o direito do compromissário comprador a ser restituído de parte das parcelas pagas, após efetuados diversos descontos.
- Não ficou claro qual a porcentagem total que a ré reterá, mas pelo que aduziu em contestação (fls. 76), haveria a retenção de no mínimo 30% do montante pago.
- O percentual de retenção máximo previsto no contrato, portanto, mostra-se descabido e irrazoável, na medida em que, a luz dos princípios consumeristas, é excessivamente oneroso ao compromissário comprador.
- A jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhada pela jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo entende como razoável a retenção, para casos análogos, de percentual entre 10 e 20% dos valores quitados.
- Portanto, de rigor a procedência do pedido para determinar a devolução de 90% dos valores pagos a título de parcelas, porquanto se afigura como valor razoável e compatível com a jurisprudência hodierna, respeitando os princípios consumeristas e a legislação vigente.
- A hipótese dos autos é de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta por desistência dos compradores. Assim, não há que se falar em mora da empresa ré, de modo que os juros incidirão sobre os valores a serem restituídos apenas após o trânsito em julgado da sentença, conforme entendimento já consolidado no Egrégio Superior Tribunal de Justiça.
- Diante do exposto e de tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido da presente ação para DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes e para CONDENAR a ré a restituir aos autores 90% (noventa por cento) das quantias pagas relativas às parcelas da compra do imóvel (excluída comissão de corretagem), corrigidas monetariamente desde o efetivo desembolso e acrescida de juros legais de mora a contar do trânsito em julgado da sentença.”
Processo nº 1110101-25.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.