Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio The Gardens Seasons, em São Paulo, perante a incorporadora Fibra Experts (o nome da SPE era: Partifib Projetos Imobiliários The Gardens Seasons Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das últimas parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em janeiro de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Eduardo Palma Pellegrinelli, em sentença datada de 16 de fevereiro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “No mais, como se observa dos documentos de fls. 22/64, as partes celebraram compromisso de venda e compra do apartamento n. 25 do empreendimento imobiliário "The Gardens Seasons".
- De acordo com o contrato, os compradores pagariam o preço de R$ 843.370,00, em parcelas.
- Ocorre que o cumprimento do contrato se tornou insuportável para os autores.
- Neste ponto, é importante observar que, em que pese a regra do art. 475 do CC, o comprador que descumpre o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem direito à rescisão do contrato e ao recebimento das importâncias pagas.
- Nesse sentido é a Súmula n. 01 da Sessão de Direito Privado I do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
- Súmula 1: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
- E como consequência lógica da rescisão do contrato, as partes devem retornar ao estado anterior.
- Aliás, nesse sentido é a Súmula n. 03 da Sessão de Direito Privado I do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
- Súmula 3: “Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
- Entretanto, em que pese a rescisão do contrato tenha como consequência a restituição das partes ao estado anterior, a eventual restituição integral dos valores pagos geraria o vedado enriquecimento sem causa dos compromissários compradores, em razão das despesas administrativas inerentes ao negócio jurídico.
- Aliás, no caso as partes solucionaram a questão de forma antecipada, ao pactuarem cláusula penal, conforme autorizam os arts. 409 e seguintes do CC.
- Neste ponto, vale salientar quer “Cláusula penal é um pacto secundário e acessório em que se estipula pena ou multa para a parte que se subtrair ao cumprimento da obrigação, a que se obrigara, ou que apenas retarda-lo” (Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, v. 4, 33ª ed., p. 336, São Paulo, Saraiva, 2007).
- Apesar disso, as peculiaridades do caso demonstram que a cláusula penal pactuada é excessiva, principalmente considerando que, por um lado, a rescisão do contrato é consequência da insuportabilidade da obrigação assumida, bem como que, por outro, o compromissário vendedor certamente alienará novamente o imóvel.
- Assim, sendo, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente, por aplicação da regra do art. 413 do CC e do art. 53 da Lei n. 8.078/90.
- Portanto, por aplicação do princípio da razoabilidade e considerando as peculiaridades do caso concreto, deverá haver a devolução dos valores pagos, com a retenção de 20%.
- A restituição deverá ocorrer de forma simples, uma vez que não foi demonstrada má-fé do compromissário vendedor Súmula n. 159 do Colendo Suprem Tribunal Federal.
- Sobre o valor a ser restituído deverá incidir correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, por se tratar de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda.
- Também deverá incidir juros de 1% ao mês (art. 406 do CC), contados a partir da citação art. 405 do CC.
- Diante do exposto, julgo o pedido parcialmente procedente, para:
- a) determinar a extinção do processo nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil;
- b) determinar a rescisão do compromisso de venda e compra do apartamento n. 25 do empreendimento imobiliário "The Gardens Seasons";
- c) determinar que o réu restitua à autora, em parcela única, 80% de todos os valores pagos, com a incidência de correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, além de juros de mora de 1% ao mês, contados da data da citação.”
Processo nº 1136876-77.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.