Um casal de adquirentes de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Focus Business Center, na cidade de Goiânia, perante a incorporadora Brookfield (o nome da SPE era: Brookfield MB Goiânia Empreendimentos Imobiliários S/A.), obteve vitória completa perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e outros pactos” por culpa exclusiva da própria incorporadora por absurdo atraso na conclusão das obras e entrega do empreendimento, determinando a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, bem como os valores pagos a título de comissão de corretagem.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2012, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora, sendo certo que o prazo de conclusão das obras era até o mês de outubro de 2015, já incluída a cláusula de tolerância de mais 180 (cento e oitenta) dias.
Ocorre que os adquirentes sequer haviam sido convocados para a realização de vistoria na unidade naquele mês, tampouco houve a expedição do “habite-se”, o que demonstrou atraso cometido pela incorporadora em prazo superior ao da tolerância de180 dias prevista em contrato, representando a gota d’água para os compradores e após procurar a incorporadora para obter o distrato amigável do negócio e consequente restituição dos valores pagos, a incorporadora simplesmente se limitava em afirmar que devolveria somente o equivalente a míseros 60% (sessenta por cento) dos valores pagos, o que jamais foi aceito.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional do Jabaquara de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa exclusiva da incorporadora ante o atraso na conclusão das obras e entrega do empreendimento dentro do prazo máximo estabelecido em contrato, bem como a condenação da incorporadora na restituição de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem.
A Juíza de Direito da 3ª Vara Cível, Dra. Lídia Regina Rodrigues Monteiro Cabrini, em decisão datada de 18 de outubro de 2016, afirmou textualmente que, de fato, a incorporadora era a única culpada pelo atraso incontroverso na conclusão das obras e consequente entrega do empreendimento, motivo pelo qual decretou a quebra do contrato por culpa da vendedora, condenando-a na restituição à vista e integral de todos os valores pagos, inclusive aqueles pagos e destinados à comissão de corretagem.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, mesmo não tendo um mínimo de razão nesse movimento.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 2ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Alcides Leopoldo e Silva Júnior, acompanhado dos Desembargadores José Carlos Ferreira Alves e José Joaquim dos Santos, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição total dos valores pagos.
Por votação unânime datada de 03 de março de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de impor à incorporadora a devolução do equivalente a 100% (cem por cento) dos valores pagos em contrato e a título de comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária retroativa desde o pagamento de cada parcela e com juros de 1% (um por cento) a.m. desde a citação até a data da efetiva devolução.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por atraso exclusivo da incorporadora, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver todos os valores pagos pelos compradores.
Nas palavras do Desembargador:
- “Trata-se de ação visando a rescisão contratual, pelo não cumprimento do prazo previsto para a entrega do empreendimento, com a devolução integral dos valores pagos pelo Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos de Unidade Autônoma (R$ 106.039,24), além da importância referente a comissão de corretagem (R$ 13.416,20).
- A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente em parte a ação, para resolver o “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros pactos de Unidade Autônoma”, bem como para condenar a requerida a restituir o valor integral de R$ 119.455,44 acrescido de juros de mora a contar da citação e atualização monetária da data de cada desembolso (fls. 250/252).
- A requerida apelou afirmando que deve ser fixado um porcentual de retenção dos valores pagos pelos apelados, uma vez que foram estes que optaram pelo término do negócio jurídico e havia penalidade específica prevista contratualmente para o caso em questão, afigurando-se indevida a fixação de juros de mora tendo em vista a inexistência de ilícito contratual, pois o atraso na consecução da obra decorreu de caso fortuito e força maior e, subsidiariamente, eventuais juros de mora deverão incidir somente a partir do trânsito em julgado, devendo, por fim, ser imediatamente liberado o imóvel em favor da apelante, para que possa dele dispor (fls. 254/265).
- Foram apresentadas contrarrazões sustentando-se a manutenção da r. sentença (fls. 269/284).
- A data da decisão é que estabelece a legislação processual a ser aplicada ao recurso, no caso o CPC/2015, por ter sido prolatada a sentença em 18/10/2016 (fls. 252).
- É regra de direito intertemporal, em observância ao ato jurídico processual perfeito, como deflui da interpretação do art. 14 do CPC/2015.
- As partes firmaram “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros pactos de Unidade Autônoma” relativo ao imóvel descrito na inicial, com previsão de entrega para abril de 2015 (fls. 29), com tolerância de 180 dias (cláusula 7.3.1.1. - fls. 65), vencendo-se em outubro de 2015, o que não foi cumprido, conforme se observa do comunicado de fls. 81/82.
- Cabia à apelante a comprovação de que o retardamento na entrega da obra deveu-se exclusivamente por culpa dos apelados (art. 14, § 3º, II, CDC), do que não se desincumbiu, podendo os consumidores invocararem o art. 476 do Código Civil.
- Deve a ré restituir integralmente o sinal e prestações pagas, além da comissão de corretagem, estando pacificado pelo STJ, por sua Súmula n. 543 que: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015), afigurando-se inaplicável a cláusula de retenção.
- Por fim, formulado pedido condenatório pelos compradores de restituição dos valores pagos, sendo a culpa pelo descumprimento da vendedora, e não caso de desistência, aplicam-se os juros de mora em conformidade com o art. 405 do Código Civil, incidindo da citação. Diferente a situação na ação de resolução por iniciativa da promitente vendedora, em que as partes são repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção (Súmula n. 3 do TJSP), com a devolução pela vendedora de parte do preço, quando os juros devem ser contados somente do trânsito em julgado, pela ausência de constituição em mora.
- Assim, deve ser mantida a r. sentença por seus judiciosos fundamentos.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram integral provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a sentença de primeira instância que a condenou na devolução à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos, inclusive a título de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1019196-08.2015.8.26.0003
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.