Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Alto da Mata, na cidade de Barueri, em São Paulo, perante a incorporadora Tecnisa (o nome da SPE era: Granada Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar a documentação necessária para o financiamento bancário do saldo devedor, dentro do prazo prometido em contrato, determinando-se a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa, ou seja, desde o pagamento das parcelas, além de juros de 1% ao mês a contar da citação até o momento da efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2015, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora, na qualidade de apartamento PRONTO e Condomínio efetivamente entregue.
Ocorre que a empresa de assessoria documental oferecida pela incorporadora para o financiamento bancário do saldo devedor passou uma séria de informações erradas, atrasando substancialmente a obtenção do crédito imobiliário, culminando no atraso para o pagamento do financiamento por conta da incorporadora, que por sua vez não tratou de agilizar os trâmites necessários para a conclusão do processo de financiamento, fazendo com que os compradores perdessem o interesse na continuidade do negócio e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio.
Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria apenas o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos.
Incrédulos com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa exclusiva da incorporadora, bem como sua condenação na restituição de todos os valores pagos.
A Juíza de Direito da 15ª Vara Cível, Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto, em decisão datada de 10 de dezembro de 2015, afirmou textualmente que, de fato, a incorporadora era a única culpada pelo insucesso do negócio no tocante à documentação do financiamento bancário do saldo devedor e os compradores tinham o direito à rescisão do negócio, sendo que a incorporadora deveria restituir todas as importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 100% (cem por cento) dos valores pagos em contrato e a integralidade das comissões de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Como de praxe, a incorporadora, inconformada com a sentença proferida na primeira instância, decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 3ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Egidio Giacoia, acompanhado dos Desembargadores Viviani Nicolau e Carlos Alberto de Salles, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição dos valores pagos em contrato e a comissão de corretagem.
Por votação unânime datada de 16 de março de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, uma vez que a restituição dos valores pagos era mesmo medida de rigor antes o atraso cometido pela incorporadora na apresentação dos documentos necessários para o financiamento bancário.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por culpa da incorporadora, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deveria devolver os valores pagos pelos compradores.
Nas palavras do Desembargador:
- “Quanto à preliminar de ilegitimidade para devolução da taxa de assessoria e corretagem, conforme entendimento do STJ no julgamento dos recursos repetitivos afetada ao rito dos arts. 1.036 ss. do CPC/2015, firmou a tese: “legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento de abusividade da transferência desses encargos ao consumidor.”
- O Recurso Especial nº 1.599.511/SP, de relatoria do Min. Paulo de Tarso Sanseverino, a respeito da validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), foi afetada ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil (atuais arts. 1.036 ss. do CPC/2015).
- Assim, a cobrança deste serviço importa em flagrante violação aos deveres de correção, lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva, pois se trata de mero cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.
- Consideram-se, assim, nulas de pleno direito as cláusulas que obrigam o consumidor a pagar o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou congênere, ex vi do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa do Consumidor.
- No que se refere à corretagem, concluiu-se no sentido da inexistência de prejuízo aos consumidores com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o custo seria embutido no preço total da compra e venda.
- No entanto, exige-se clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem.
- Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.
- No caso dos autos, não houve cumprimento do dever de informação, pois o valor da corretagem não integrou o valor do preço lançado no quadro resumo (fls. 24), nem constou cláusula expressa e clara sobre a transferência da obrigação, neste documento.
- Assim, diante da violação ao princípio da boa-fé objetiva referente ao dever de informação clara ao consumidor, de rigor a manutenção da condenação à restituição do valor da corretagem.
- Por fim, cediço que o contrato é de adesão, não permitindo a livre discussão acerca de suas cláusulas contratuais, razão pela qual o princípio da obrigatoriedade dos contratos deve ser mitigado, em especial, por se tratar de relação de consumo, sendo nulas as cláusulas contratuais abusivas, como a que prevê o percentual de devolução em caso de rescisão, e podendo ser reconhecidas de ofício.
- Assim, reconhecida a responsabilidade da empresa pelo atraso na entrega do empreendimento e sendo esta a causa da rescisão, de rigor a manutenção da condenação da empresa devolver todos os valores pagos pelos adquirentes, em conformidade com a Súmula do STJ.
- Dessa forma, de rigor manter a r. sentença. Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação em primeira instância na restituição de todos os valores pagos pelos compradores, inclusive sobre comissão de corretagem, à vista, acrescidos de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1041904-52.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.