Um adquirente de imóvel comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio CGH Aeroporto Offices, em São Paulo, perante a incorporadora SETIN (o nome da SPE era: Sei Baronesa de Bela Vista Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Promessa de Compra e Venda” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2012, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Para sua surpresa, foi informado pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria apenas o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos.
Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 31ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Carla Themis Lagrotta Germano, em sentença datada de 20 de março de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “A presente demanda tem por origem inadimplemento do promitente comprador das obrigações contraídas em promessa de compra e venda de bem imóvel, integrante de empreendimento imobiliário edificado pela ré. O próprio autor reconhece sua impossibilidade financeira para manter ativo o contratado, razão pela qual se discute o direito à devolução de 90% dos valores pagos. Assim, frisa-se, o que se discute é o montante a ser devolvido ao promitente comprador desistente.
- Aplicável, na hipótese sub judice, o Código de Defesa do Consumidor. De um lado, o autor constitui-se consumidor, haja vista o artigo 2o, caput, do diploma legal, porquanto destinatária final do bem. De outro, a ré enquadra-se na definição legal de fornecedora (artigo 3o, caput), uma vez que se organiza empresarialmente para oferta de bens no mercado de consumo. Configurada a relação de consumo, o diploma consumerista é de aplicação imperativa.
- Em que pese o princípio pacta sunt servanda, a conferir a natureza ao contrato de “lei entre as partes”, sofrer, no moderno direito obrigacional, relativização, notadamente por normas de ordem pública e, por consequência, de caráter cogente, como as aplicáveis às relações de consumo, a força vinculante do pacto prevalece (cf. STJ, REsp 167.978/PR, Rel. Ministro LUIZ VICENTE CERNICCHIARO, SEXTA TURMA, julgado em 26.05.1998, DJ 22.06.1998 p. 213). Os contratos são estabelecidos entre as partes, buscando a satisfação de seus interesses. Geram, para cada um dos contratantes, direitos e obrigações. Caso uma das partes que entabulou a avença, ao passo que pode exigir a contraprestação respectiva, deve, necessariamente, cumprir com seus deveres, segundo o pactuado.
- Da mesma forma, é evidente que o contrato em referência caracteriza-se como de adesão, na medida em que o promitente comprador não participou da estipulação do conteúdo do contrato. É exatamente esta a definição que nosso ordenamento jurídico confere aos contratos de adesão.
- Por consequência, o autor, ora consumidor, está protegido de cláusulas contratuais abusivas impostas pela fornecedora e que venham a acarretar o desequilíbrio contratual, notadamente aquelas que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade" (artigo 51, IV).
- Não se duvida da abusividade da cláusula contratual que, de forma automática, prevê a perda de significativa porcentagem das prestações pagas a título de prefixação de perdas e danos, ou que, indiretamente, chegue ao mesmo resultado, hipótese expressamente prevista no Código de Defesa do Consumidor.
- No caso, constata-se a presença de cláusula padronizada que leva a esse resultado abusivo, ao menos no estágio de execução do compromisso de compra e venda em exame.
- Na cláusula 6.8 (fls. 120) do contrato, se prevê complexa forma de devolução de verbas a título de prefixação de perdas e danos, incidindo sobre o resultado final percentual de devolução variável considerando-se o preço pago, ou seja, depois de descontadas inúmeras despesas, o que levaria a uma devolução que poderia ser de 30% a 50% do valor pago.
- Apenas com a incidência deste último componente e considerando que o autor já efetivaram o pagamento de R$ 240.703,41 (fls. 29), se reconheceria a perda de parte significativa do valor pago. Em tais circunstâncias, é inegável a abusividade desta fórmula.
- Sendo assim, entendo razoável a redução do valor a ser retido, a título de perdas e danos pré-fixadas, ao patamar de 10% dos valores efetivamente pagos pelo compromissário comprador, devendo a ré devolver o correspondente a 90%, tudo devidamente atualizado.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE A AÇÃO para:
- a) declarar resolvido o compromisso de compra e venda, com a liberação da unidade comercial nº 417, do “Condomínio CGH Aeroporto Offices”, para nova alienação; b) condenar a ré a devolver ao autor a quantia correspondente a 90% dos valores efetivamente pagos e relacionados ao preço ajustado no compromisso de compra e venda, devidamente atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir dos respectivos desembolsos e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados da citação.”
Processo nº 1069489-45.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.