Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Barra Vista, em São Paulo, perante a incorporadora Gafisa (o nome da SPE era: Consórcio Jardins da Barra II), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde da data do ajuizamento da ação (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da data da citação até o efetivo pagamento.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1 ano pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 50% dos valores pagos, sem qualquer correção.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 19ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Patricia Maiello Ribeiro Prado, em sentença datada de 20 de março de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos desde a data do ajuizamento da ação e com juros de 1% ao mês a partir da citação.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “A controvérsia dos autos reside na correta proporção a ser devolvida no caso de rescisão contratual.
- No caso dos autos, o autor já estava inadimplente quando houve o ajuizamento desta ação, todavia, este fato não impede a rescisão contratual.
- Assim, reconhecido pelo comprador a impossibilidade de pagamento das prestações, o contrato deve ser resolvido, sob pena de se colocar o consumidor em situação de extremo desequilíbrio contratual, pois impõe ao comprador as consequências da inadimplência (imposição de encargos moratórios), o que somente beneficia a vendedora.
- Diante da resolução do contrato, tem os autores direito à devolução de parte dos valores quitados, conforme entendimento consolidado do Egrégio TJSP, nos termos da Súmula n° 1 da Corte: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
- A retenção de 40% do valor pago, como pretende a ré e prevista na cláusula 5.4.2 do contrato (fls. 36), viola o disposto no artigo 53, caput, do CDC e é abusiva, pois impõe ao consumidor desvantagem manifestamente excessiva (art. 39, inciso V, do CDC). Ademais, sequer se justifica no caso concreto, em que o imóvel não foi em momento algum ocupado e pode ser novamente alienado a terceiro pelo preço integral.
- Nesse cenário, de rigor a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, permitindo-se a retenção de 10% (dez por cento) pela ré. A retenção reputa-se razoável, porque visa indenizar a ré pelas perdas e danos decorrentes da resolução, consideras as despesas administrativas, tais como publicidade, comercialização e outras atinentes ao empreendimento (despesas operacionais).
- Por outro lado, a retenção prevista no contrato firmado entre as partes é manifestamente abusiva, pois há uma perda considerável dos valores já pagos, causando inequívoco prejuízo ao consumidor em detrimento de benefício do fornecedor que persiste com a propriedade da unidade quase pronta e que poderá novamente aliená-la.
- Neste sentido, há diversos julgados deste E. Tribunal que admitem a retenção máxima de 10% (dez por cento) dos valores pagos.
- Nesse cenário, de rigor a rescisão do contrato por culpa do comprador com a devolução das parcelas pagas, permitindo-se, assim, tão somente, a retenção de 10% (dez por cento) pela ré. Tal retenção reputa-se razoável, porque suficiente para indenizar a ré pelas perdas e danos decorrentes da resolução.
- Esta também é a orientação sumulada da Corte Estadual (Súmula 2 do TJ-SP: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”).
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE, a ação, extinguindo o processo com julgamento de mérito, nos termos dos artigos 487, I, do Código de Processo Civil, para declarar rescindido o instrumento particular de compra e venda firmado entre as partes que tem por objeto a unidade 506 – Torre Barra vista II, Condomínio Barra Vista, Av. Marques de São Vicente, nesta capital; e condenar a ré a restituir 90% dos valores já desembolsados pelos autores, em única parcela. Os valores devem ser atualizados pela Tabela Prática do TJ/SP, a partir do ajuizamento da ação, com incidência de juros de mora legais de 1% ao mês, desde a citação.”
Processo nº 1126988-84.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.