Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial Forest Hill, na Cidade de Jundiaí, região da grande São Paulo, perante a incorporadora Merolar (o nome da SPE era: FH 10 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre todos os valores pagos em Contrato, inclusive os que foram destinados ao pagamento de comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 2 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de prosseguir com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos, recusando-se a devolver ainda que parcialmente as quantias pagas no começo da compra e que foram destinadas ao pagamento de comissão de corretagem.
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos, inclusive dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
O Juiz de Direito da 26ª Vara Cível, Dr. Rodrigo Nogueira, em decisão datada de 24 de novembro de 2015, afirmou textualmente que, de fato, os compradores tinham o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 80% (oitenta por cento) sobre todos os valores pagos em contrato, inclusive aqueles destinados ao pagamento de comissão de corretagem, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.
Como de praxe, a incorporadora, inconformada com a sentença proferida na primeira instância, decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 3ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Egídio Giacoia, acompanhado dos Desembargadores Viviani Nicolau e Carlos Alberto De Salles, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato e a título de corretagem.
Por votação unânime datada de 22 de março de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) sobre todos os valores pagos, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelos compradores, uma vez que sequer tomaram posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Quanto à preliminar de ilegitimidade para devolução da taxa de assessoria e corretagem, conforme entendimento do STJ no julgamento dos recursos repetitivos afetada ao rito dos arts. 1.036 ss. do CPC/2015, firmou a tese: “legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento de abusividade da transferência desses encargos ao consumidor.”
- O Recurso Especial nº 1.599.511/SP, de relatoria do Min. Paulo de Tarso Sanseverino, a respeito da validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), foi afetada ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil (atuais arts. 1.036 ss. do CPC/2015).
- O desdobramento da questão afetada em duas teses distintas, sendo uma referente à comissão de corretagem e a outra ao serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), em face da natureza distinta de cada uma das parcelas.
- Quanto ao serviço de assessoria técnico-imobiliário (SATI), entendeu que a prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem.
- Consideram-se, assim, nulas de pleno direito as cláusulas que obrigam o consumidor a pagar o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou congênere, ex vi do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa do Consumidor.
- No que se refere à corretagem, concluiu-se no sentido da inexistência de prejuízo aos consumidores com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o custo seria embutido no preço total da compra e venda.
- No entanto, exige-se clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem.
- Destacou-se que quando o consumidor só é informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem após celebrado o contrato, quando do pagamento do sinal, contraria-se os deveres de informação e transparência nas relações de consumo, assegurando-se ao consumidor o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não prevista no instrumento contratual.
- No caso dos autos, não houve cumprimento do dever de informação, pois o valor da corretagem não integrou o valor do preço lançado no quadro resumo (fls. 32), nem constou cláusula expressa e clara sobre a transferência da obrigação neste documento, em que pese haver cláusula geral no contrato de compromisso de compra e venda (fls. 173), na qual também não consta o valor e nem a observação de integrar o preço indicado no quadro resumo, conforme determinado.
- Assim, diante da violação ao princípio da boa-fé objetiva referente ao dever de informação clara ao consumidor, de rigor a manutenção da condenação à restituição do valor da corretagem.
- Por fim, cediço que o contrato é de adesão, não permitindo a livre discussão acerca de suas cláusulas contratuais, razão pela qual o princípio da obrigatoriedade dos contratos deve ser mitigado, em especial, por se tratar de relação de consumo, sendo nulas as cláusulas contratuais abusivas, como a que prevê o percentual de devolução em caso de rescisão.
- Nesse contexto, forçoso observar que o percentual de 20% de retenção, previsto na sentença, cobre as despesas administrativas da apelante, não havendo qualquer prova em sentido contrário, em especial porque o imóvel voltará a ser negociado.
- Dessa forma, de rigor manter a r. sentença por seus próprios fundamentos. Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato e a título de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1107797-87.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.