Uma família de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Terraces, da cidade de São Bernardo do Campo, perante a incorporadora ACS (o nome da SPE era: ACS Beta Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma” por culpa da incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, determinando a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem e taxa denominada SATI, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2012, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora, com prazo máximo de conclusão previsto para o mês de maio de 2015.
Passado o prazo de tolerância de 180 dias do contrato, as obras não foram concluídas e os compradores perderam completamente o interesse na continuidade do negócio e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos.
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição de todos os valores pagos.
A Juíza de Direito da 1ª Vara Cível, Dra. Fabiana Feher Recasens, em decisão datada de 23 de novembro de 2015, afirmou que a incorporadora não conseguiu concluir as obras dentro do prazo limite estabelecido em contrato, quiçá procedeu com a efetiva entrega do imóvel, motivo pelo qual aos compradores era devido a restituição integral dos valores pagos, como se a compra jamais tivesse acontecido, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 4ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Hamid Bdine, acompanhado dos Desembargadores Maia da Cunha e Enio Zuliani, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de todos os valores pagos em contrato, inclusive sobre comissão de corretagem e taxa SATI.
Por votação unânime datada de 27 de abril de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, para o fim de determinar à incorporadora restitua o correspondente a 100% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato e a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por culpa exclusiva do promitente-vendedor, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver todos os valores pagos pelos compradores, uma vez que a culpa era exclusiva da vendedora.
Nas palavras do Desembargador:
- “É incontroverso nos autos que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda do bem descrito na inicial, cujo prazo final para entrega era setembro de 2014, mas foi realizado aditivo contratual prorrogando a entrega para março de 2015, com possibilidade de prorrogação até maio do mesmo ano.
- Nesse ponto, importante ressaltar que não é abusiva a chamada cláusula de tolerância que, no caso, previu a possibilidade de atraso na entrega da obra em período de até 180 dias, conforme já decidido por esta Câmara em casos semelhantes: Ap. n. 1051438-88.2013.8.26.0100, rel. Des. Ênio Zuliani, j. 26.3.2015, Ap. n. 0030594-71.2012.8.26.0003, rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, j. 26.3.2015 e Ap. n. 1006127-17.2014.8.26.0625, rel. Des. Milton Carvalho, j. 26.3.2015.
- Embora a apelante sustente que o habite-se foi expedido ainda no ano de 2014 (fs. 148), não há qualquer comprovação de que a unidade do apelado tenha sido disponibilidade, sendo este o momento a ser considerado para efeitos de cumprimento da obrigação.
- Não havendo comprovação da efetiva entrega, ônus que incumbia aos apelantes, nos termos do art. 373, II, do CPC/15, não há que se falar em cumprimento da obrigação.
- Dessa forma, vencido o prazo para entrega, está evidenciado o inadimplemento da ré, cabendo ao credor optar pela continuidade do contrato com os efeitos da mora, nos termos do art. 394 do CC/02 e seguintes, ou pleitear a resolução por culpa da apelante, como dispõe o art. 389 do CC/02.
- Como a prestação já não era mais útil aos apelados, requereram a resolução do contrato, nos termos do art. 389 do CC/02 que determina, caso não cumprida a obrigação, que o devedor responderá pelas perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
- Com relação aos pagamentos do preço, bem como os encargos desembolsados a título de SATI e Corretagem, de rigor a restituição total de tais valores, a fim de retornar as partes ao estado anterior à celebração do negócio.
- No caso, não há que se falar em retenção de parte das parcelas pagas, porque, embora esta C. Câmara venha limitando a retenção ao patamar 20% dos valores pagos, tal situação só se permite no caso de mora dos compradores, o que não ocorre no presente caso.
- Sendo a hipótese de resolução contratual por culpa da construtora, ora apelante, não há que se autorizar qualquer retenção, sendo nula a cláusula que dispõe em contrário.
- Diante do exposto, NEGA-SE provimento ao recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação em primeira instância na devolução à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos, inclusive a título de comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1018032-71.2015.8.26.0564
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.