No âmbito do Direito Condominial, a questão da preferência do crédito da arrematação sobre a dívida propter rem em despesas condominiais tem sido objeto de debates e decisões judiciais. O presente trabalho busca analisar a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) a respeito desse tema, com base em um caso específico julgado pela Quarta Turma do STJ.
O caso em questão envolve uma ação de cobrança de despesas condominiais, onde se discutiu a preferência do crédito da arrematação em relação à dívida propter rem. A natureza propter rem, vinculada diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, confere preferência ao crédito da arrematação sobre o do promitente vendedor, conforme entendimento consolidado pelo STJ.
A Ministra Maria Isabel Gallotti, relatora do caso, destacou que a natureza propter rem se sobrepõe ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário. Nesse sentido, a preferência do crédito da arrematação é reconhecida em razão da vinculação direta com o direito de propriedade sobre o imóvel.
Além disso, a jurisprudência do STJ estabelece que as despesas condominiais, inclusive aquelas decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem. Dessa forma, o responsável pelo pagamento dessas despesas, na proporção de sua fração ideal, é aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou é titular de um dos aspectos da propriedade.
Diante do exposto, a decisão da Quarta Turma do STJ reitera a preferência do crédito da arrematação sobre a dívida propter rem em despesas condominiais, em consonância com a natureza propter rem e o direito de propriedade sobre o imóvel. É fundamental que os proprietários e demais envolvidos em questões condominiais estejam cientes dessas nuances jurídicas para uma atuação adequada e em conformidade com a legislação vigente.
Referências
Acórdão do STJ no AgInt no AREsp 2.395.946/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 08/04/2024.
Jurisprudência do STJ: REsp 2.059.278/SC e REsp 1.473.484/RS.