Processo nº 1031834-73.2015.8.26.0100
Um comprador que decidiu adquirir dois lotes de terreno no empreendimento Loteamento Fazenda Rio Preto, perante a incorporadora SCOPEL (atual URBPLAN) em parceria com a empresa Nobreville, ingressou com ação de rescisão contratual na Justiça com pedido de quebra de contrato por ato da vendedora, a qual não foi capaz de entregar o empreendimento dentro do prazo limite previsto, solicitando a restituição de todos os valores pagos e condenação da incorporadora na devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem ante o insucesso na entrega dos lotes de terreno.
Citada, a incorporadora apresentou defesa argumentando, em síntese, que não houve atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, uma vez prorrogado o prazo contratual em quatro anos, de acordo com a Lei 6.766,79. No mais, concordou com a dissolução do contrato por desistência do comprador, desde que observados os valores a serem restituídos com os descontos previstos contratualmente (retenção de 30% ou 25% dos valores).
A ação de rescisão foi protocolada pelo escritório MERCADANTE ADVOCACIA em abril de 2015, sendo JULGADA PROCEDENTE em junho do mesmo ano pelo Juiz de Direito da 27ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Rogério de Castro Marrone.
Para o Juiz do caso a situação apresentada não retratava mera desistência do comprador, mas sim o inadimplemento contratual da incorporadora e a resolução do negócio jurídico de adesão e, como conseqüência, a devolução das quantias que foram pagas.
O Juiz reconheceu a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, nas seguintes palavras: “Reconhece-se, de início, a presença, entre as partes, de relação de consumo, figurando as rés como fornecedoras de produtos e serviços e o autor, destinatário final deles, como consumidor. Aplicáveis, portanto, os princípios e regras que informam o Código de Defesa do Consumidor. Da mesma forma, não se recusa a natureza de contrato de adesão dos negócios preliminares celebrados entre as partes, razão pela qual a interpretação de suas cláusulas deve ser feita de forma favorável ao aderente.”
Sobre a defesa apresentada pela incorporadora no sentido de que teria um prazo adicional de mais quatro anos para a entrega das obras de infraestrutura, assim decidiu o Juiz:
- “Evidente que a promitente vendedora, o loteador e os terceiros partícipes do empreendimento, devem respeitar o prazo estabelecido para a entrega do loteamento com as obras de infraestrutura previstas. Inclusive, trata-se de garantia devidamente prevista para a viabilização desta forma de parcelamento do solo, sendo essencial, o registro do Serviço de Registro de Imóveis, tanto do projeto de loteamento devidamente aprovado pela Prefeitura, quanto do instrumento de contrato padrão de alienação dos lotes (art. 18, da Lei 6.766/79).
- A despeito de o autor ter pago parte do preço ajustado nos dois compromissos de compra e venda que são objeto deste processo, as obras de infraestrutura não foram realizadas pelo loteador no tempo previsto contratualmente. Como reconhecido pelas próprias rés em sua contestação, tais obras não foram entregues dentro do prazo de vinte e quatro meses previsto nas condições dos contratos de adesão. Infere-se dos respectivos termos que se definiu como data prevista para a conclusão das obras o mês de abril de 2014.
- De outra parte, não aproveita às rés a tese de prorrogação do referido prazo por quatro anos previsto na Lei de Parcelamento do Solo, mais precisamente no seu art. 18, V. Este prazo definido no citado dispositivo legal foi estabelecido como de duração máxima para que o loteador implemente todas as obras de infraestrutura essenciais à regularização do loteamento, segundo o projeto de loteamento devidamente aprovado pela municipalidade. Trata-se de obrigação imposta ao loteador em face da própria municipalidade que inicialmente autorizou o parcelamento do solo na modalidade loteamento.
- De outro lado, esta prorrogação máxima para regularização do loteamento segundo o projeto aprovado pela municipalidade não pode ser oposta aos consumidores, promitentes compradores dos lotes. Em relação a estes deve prevalecer o prazo previsto contratualmente, com base no qual lhes foi dada a expectativa de desfrute dos lotes adquiridos. Ademais, se nos contratos padronizados estabeleceu o loteador o prazo de vinte e quatro meses, expondo à venda os futuros lotes, certamente o fez prevendo o término de todas as obras de infraestrutura dentro deste prazo. Não teria o menos sentido sujeitar os consumidores a uma prorrogação por mais quatro anos, como se fossem prazos cumulativos.
- Por conclusão, adequado o reconhecimento do inadimplemento contratual das rés. E, como consequência, a elas se impõe a resolução dos contratos, com a incidência da responsabilidade civil, nos termos do citado artigo 475 do Código Civil de 2002.”
Ao final, o Juiz decidiu pela procedência da ação de rescisão contratual para o fim de decretar o término da relação entre as partes por culpa exclusiva da incorporadora ante o atraso na entrega do empreendimento, condenando-a na restituição à vista de 100% dos valores pagos a título de parcelas do Contrato (R$ 52.067,52), bem como restituição das comissões de corretagem (R$ 10.300,00), acrescidos de correção monetária desde cada pagamento – correção retroativa – e juros legais de 1% ao mês até o momento da devolução.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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