Processo nº 1008385-86.2015.8.26.0100
Um casal de adquirentes no empreendimento “Condomínio Terraços Jardim das Colinas”, localizado na Cidade de São José dos Campos, ingressou com ação de rescisão contratual em face da incorporadora Helbor (nome da SPE: HESA 61 Investimentos Imobiliários Ltda.), objetivando a rescisão do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de unidade condominial e outras avenças”, tendo em vista a impossibilidade econômica de continuidade no pagamento das parcelas.
No pedido de rescisão, pretendeu-se também a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato, devidamente corrigidos desde cada desembolso e juros legais de 1% ao mês, além da devolução integral dos valores indevidamente pagos no início da aquisição e que foram destinados pela incorporadora como supostas comissões de corretagem.
A ação tramitou em primeira instância perante a 24ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, sendo julgada parcialmente procedente pelo Juiz Dr. Claudio Antonio Marquesi em 13 de abril de 2015. Em primeira instância o Juiz decretou a rescisão do negócio por culpa dos compradores que já não mais conseguiam pagar as parcelas, bem como condenou a incorporadora na devolução do equivalente a 80% dos valores pagos em Contrato, devidamente corrigidos desde cada desembolso e juros legais de 1% ao mês, negando-se o pedido de restituição das comissões de corretagem, sob o argumento de que os compradores deveriam ter solicitado judicialmente a devolução no prazo de até 3 anos após o pagamento (no caso, os compradores haviam pagado as comissões em junho/2011 e a ação de rescisão fora proposta em janeiro/2015).
Neste ponto, abrimos parênteses para esclarecer que é inacreditável que em pleno 2015 ainda existam alguns Juízes que continuam a adotar a tese da prescrição trienal para o pedido de devolução judicial de valores pagos indevidamente, tal como o são os pedidos de restituição de valores destinados por incorporadoras no pagamento de supostas comissões de corretagem e também da taxa denominada SATI.
Inconformados com o resultado parcial emitido em primeira instância, os compradores decidiram recorrer ao Tribunal de Justiça.
Recurso interposo e devidamente processado, a 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo DEU PROVIMENTO ao recurso dos compradores para o fim de reformar a sentença, afastando-se a declaração judicial de ocorrência de prescrição trienal, estabelecendo-se acertadamente o prazo de até 10 anos para o pedido de devolução das comissões de corretagem e condenando-se a incorporadora na necessária devolução.
O recurso teve como Relator o Desembargador Augusto Rezende, tendo sido julgado em 11 de agosto de 2015.
Sobre a NÃO aplicação do prazo de 3 anos para o pedido de devolução das comissões, assim fundamentou o Desembargador:
- “Inicialmente cumpre dizer que deve ser afastada a preliminar de prescrição para a cobrança dos valores referentes a comissão de corretagem e SATI, visto que o prazo prescricional aplicável é de dez anos, como previsto no artigo 208, do Código Civil.
- Neste sentido o entendimento desta Câmara:
- “CONTRATO - Compra e venda de imóvel - Devolução das quantias desembolsadas a título de corretagem - Aplicação do prazo prescricional de dez anos - Art. 205 do Código Civil - Prescrição afastada - Incidência do art. 515, §3º, do Código de Processo Civil - Atraso da entrega da obra - Inobservância da data aprazada para a conclusão da obra - Danos materiais verificados - Impossibilidade, entretanto, de cumulação da indenização por perdas e danos com a multa contratual, pois implicaria verdadeiro "bis in idem" - Prevalência da multa contratual - Art. 416, parágrafo único, do Código Civil - Incidência no período estabelecido na sentença - Termo final do período de atraso da obra - Data da entrega das chaves - Devolução das despesas de corretagem - Responsabilidade solidária da construtora e intermediadora - Devolução determinada - Dano moral - Inadimplemento contratual que não gera, por si só, dano moral - Indenização indevida - Recursos providos em parte” (TJ/SP, Apelação nº 0223368-65.2011.8.26.0100, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 30.06.2015, rel. Des. Luiz Antonio de Godoy)”.
- Assim, verifica-se que, tendo o pagamento sido efetuado em junho de 2011 (fls. 5/6) e ação proposta em janeiro de 2015, não transcorreu o lapso prescricional decenal.”
Sobre a necessidade de condenação da incorporadora na restituição dos valores pagos pelos compradores a título de inexistente comissão de corretagem, determinou o Relator o seguinte:
- “Quanto a verba de corretagem e taxa SATI tem-se que sua cobrança dos adquirentes foi indevida.
- Os corretores são prepostos da empresa de corretagem contratada pela própria dona do empreendimento, trabalham no stand de vendas desta, e ali atendem os potenciais compradores.
- Não foram os compromissários compradores que quiseram contratar a corretagem ou qualquer tipo de assessoria técnica ou de intermediação na contratação do compromisso de compra e venda do imóvel.
- Claro, portanto, que a parte ré abusivamente repassou aos consumidores autores as despesas que são suas, visto que à evidência quem contratou a corretagem e a assessoria técnica imobiliária, e naturalmente se beneficiou com tal serviço, foi ela fornecedora para promover o empreendimento e a venda das unidades.
- Verifica-se a ocorrência de venda casada (a não aceitação da comissão de corretagem e dos Serviços de Assessoria Técnica Imobiliária SATI implicava naturalmente na não contratação, que se dava no stand de vendas), vedada pelo Código do Consumidor (art. 39, I).
- À evidência os compradores assumiram tal obrigação por inequívoca imposição da construtora vendedora quando da negociação do imóvel.
- Claro, portanto, que rescindido o contrato deve mesmo ser feita a devolução das verbas de comissão de Corretagem e da taxa SATI (corrigidas monetariamente desde o desembolso e acrescidas de juros de 1% ao mês, desde a citação).
- Em seguida deve ser apurado o montante a ser restituído em decorrência da rescisão do contrato, salientando-se que são verbas diferentes. A de comissão de corretagem e taxa SATI eram indevidas, e por isso serão restituídas. O saldo do valor pago era devido e, por força da rescisão haverá a devolução de 80% dele aos autores.”
Condenação final:
- Condenação da incorporadora HELBOR na devolução de 80% dos valores pagos em Contrato
- Restituição de 100% dos valores indevidamente pagos a título de comissão de corretagem;
- Tudo acrescido de correção monetária desde cada desembolso (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% ao mês.
Na prática, os adquirentes do imóvel na planta recuperaram 100% sobre todos os valores pagos.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/