Um casal que adquiriu imóvel na planta no empreendimento Condomínio Gran Village, na Cidade de São Bernardo do Campo em dezembro de 2012, perante a incorporadora EZ TEC (nome da SPE: Village of Kings Incorporadora Ltda.), ingressou com ação de rescisão contratual através do escritório MERCADANTE ADVOCACIA, obtendo vitória parcial na Justiça paulista com a declaração de quebra do Contrato por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas mensais, obtendo, em primeira instância, a condenação da incorporadora na devolução à vista de 85% dos valores pagos em Contrato, tendo sido negada a restituição integral dos valores pagos no início da compra e que foram destinados no pagamento de supostas comissões de corretagem.
Inconformados com a perda das comissões de corretagem, os compradores decidiram recorrer da sentença.
A incorporadora, igualmente inconformada com a condenação na restituição de praticamente todos os valores pagos em contrato, também apresentou recurso para tentar aumentar o percentual de retenção estabelecido pelo Juiz sentenciante para pesadíssimos e completamente inadmissíveis 70% dos valores pagos em Contrato.
A incorporadora ainda tentou se furtar da responsabilidade pelo pagamento das comissões de corretagem, sob o argumento de que não teria recebido tais valores no momento da compra, ocorrida nas dependências de seu estande de vendas.
Os recursos de apelação foram distribuídos à 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, tendo como relatora a eminente Desembargadora Márcia Dalla Déa Barone.
Em julgamento datado de 17 de agosto de 2015, os Desembargadores, por votação unânime, decidiram dar provimento parcial ao recurso do comprador e negar o recurso da incorporadora.
Sobre a argumentação da incorporadora em ser parte ilegítima para responder pela restituição dos valores pagos pelos compradores a título de comissão de corretagem:
No entendimento da Desembargadora, a alegação da EZTEC em não ser parte legítima para responder pela devolução das comissões de corretagem não poderia ser acolhida, nos seguintes dizeres da fundamentação:
- “A ré sustenta ser parte ilegítima quanto ao pedido de restituição dos valores referentes à comissão de corretagem, pois o pagamento de tais quantias teria sido efetuado a terceiros.
- Não obstante, é inegável a legitimidade de todas as empresas integrantes da cadeia de consumo para responder, perante o consumidor, por eventual cobrança de valores indevidos. Conforme disposto no artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor: “tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo”.
- Dessa forma, não há dúvida de que a ré se responsabiliza solidariamente perante o consumidor pelos serviços prestados pelas empresas encarregadas por construir e comercializar suas unidades autônomas, afastando-se a ilegitimidade passiva arguida.”
Sobre a necessidade de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem:
- “Quanto ao mérito, em princípio, não há irregularidade na responsabilização do adquirente do imóvel pelo pagamento da comissão de corretagem, já que na hipótese de omissão contratual referidos ônus recaem sobre o alienante do imóvel que, em regra, contrata os serviços de prospecção e aproximação das partes para a venda do bem. Na hipótese dos autos, contudo, a imposição ao adquirente da responsabilidade pelo pagamento da verba se mostra abusiva e sua validade não pode ser aceita por contrariar o disposto no Código de Defesa do Consumidor.
- Cuidava-se de imóvel em construção, tendo os autores se dirigido ao “stand” de vendas da incorporadora responsável pelo empreendimento para a aquisição do bem. No local encontravam-se representantes da empresa ré e que prestava serviços de corretagem, previamente ajustados. Os autores manifestaram interesse na contratação e foi elaborado o contrato, assinados e emitidos os cheques para pagamento das verbas cobradas na oportunidade. Evidente que se pretendessem os autores a contratação em sentido diverso não haveria concordância, caracterizando a repudiada “venda casada”, o que não se admite. A contratação se encontrava condicionada ao pagamento do preço declarado na oportunidade, que já incluía o pagamento da comissão de corretagem, e qualquer insurgência dos pretensos adquirentes acarretaria a não celebração do compromisso de compra e venda da unidade imobiliária.
- Anota-se que não se discute ser ou não devida a verba em questão, já que houve de fato prestação de serviços de corretagem e assessoria imobiliária, uma vez que o contrato foi efetivamente firmado, mas sim quem seria o responsável pelo pagamento da verba, inexistindo, portanto, desatenção ao disposto nos Artigos 722 e seguintes do Código Civil. Afasta-se a responsabilidade dos consumidores pelo pagamento da verba e não o direito ao recebimento da comissão propriamente dito pela empresa prestadora dos serviços, matéria que, contudo, deverá ser apreciada em sede própria e autônoma.
- A devolução da quantia correspondente a R$ 17.539,22 deve ser realizada de forma simples, posto que não se verificou má-fé que ensejasse a devolução em dobro. Tal valor deve ser corrigido monetariamente a contar do desembolso e acrescidos de juros de mora desde a citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil.”
Sobre a necessidade de reforma parcial da decisão de primeira instância para fazer constar a condenação da incorporadora na devolução de 90% dos valores pagos em Contrato, assim determinou a Desembargadora Relatora:
- “Quanto à rescisão do contrato, os autores, depois de já terem quitado parte do preço, pretendem rescindir a avença e, bem assim, pugnam, pela devolução dos valores pagos.
- Ocorrendo a rescisão do contrato, surge o dever da ré restituir os valores pagos.
- E a retenção de parte dos valores é justificada com fundamento no ressarcimento de despesas administrativas, uma vez que a rescisão do contrato causa a redução do fluxo de caixa, bem como a necessidade de devolução das parcelas pagas, o que onera todo o empreendimento, justificando a retenção contratualmente prevista.
- Contudo, a restituição dos valores corrigidos, com retenção de 15% dos valores pagos, conforme determinado pela r. sentença, se mostra excessiva, de modo que a quantia correspondente a 10% dos valores pagos pelos autores, conforme por estes pleiteado, se mostra mais adequada ao restabelecimento do “status quo ante”, corrigida a abusividade contratual, devendo o recurso dos autores ser também provido neste ponto.”
Condenação final:
Assim, sob a votação unânime dos Desembargadores, a 03ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu pelo seguinte:
- Quebra do contrato por ato exclusivo dos compradores;
- Restituição à vista de 90% dos valores pagos em contrato;
- Restituição à vista de 100% das quantias indevidamente pagas a título de suposta comissão de corretagem; e
- Tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros de 1% ao mês a partir da citação até a data do efetivo pagamento pela incorporadora.
Processo nº 1085208-38.2014.8.26.0100 (arquivo de jurisprudência selecionada do escritório Mercadante Advocacia)
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/