Um casal de compradores que adquiriu um imóvel residencial na planta no empreendimento Condomínio Edifício Club Park, localizado na Avenida dos Remédios, nº 376, em São Paulo, obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes que não mais suportavam arcar com as parcelas mensais, obtendo a devolução à vista de 90% (noventa por cento) sobre todos os valores pagos em Contrato, inclusive comissão de corretagem + 100% da taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
Em 27 de abril de 2013 os interessados assinaram o contrato perante a incorporadora Even SP 26/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda., na Cidade de São Paulo. Após cerca de 2 ano pagando as parcelas, decidiram procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem e taxa denominada SATI, pagos no início da compra no estande de vendas da incorporadora.
Inconformados com o tratamento imposto pela vendedora, procuraram a Justiça.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central, em São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissões de corretagem e taxa SATI.
A Juíza de Direito da 36ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Adriana Bertier Benedito, em sentença datada de 24 de setembro de 2015, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora EVEN na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem + 100% da taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês desde a citação até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato e que a incorporadora não pode se valer de cláusula contratual abusiva com o intuito de reter grande parte dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “O contrato possui cláusula penal compensatória em caso de inadimplência que, segundo a requerida, regula a hipótese: a cláusula VIII, que prevê a perda de 10% do preço do contrato a título de multa compensatória, dedução dos tributos incidentes sobre o negócio imobiliário, e custas administrativas e de promoção de venda à taxa de 10%.
- Caso a restituição se dê nos termos do contrato, o consumidor estaria sendo lesado em seus direitos, pois além de ser colocado em desvantagem exagerada, é visivelmente incompatível com a boa fé e a equidade (art. 51, inc. I, II e IV, do Código de Defesa do Consumidor). De outro lado, o requerido ficaria com percentual considerável das parcelas pagas pelo autor e ainda com o imóvel, com evidente enriquecimento indevido às custas da parte adversa.
- Dentro de uma análise com vistas ao Código de Defesa do Consumidor, sobretudo quanto ao disposto no artigo 51, firmou-se orientação jurisprudencial superior de que a devolução varia de 70% a 90% das prestações pagas.
- Para fixar o percentual no caso concreto, considero o fato de que a autora sequer tomou posse do imóvel, sem qualquer custo efetivo de ocupação a ser levado em conta.
- Assim, sopesando as circunstâncias do caso concreto, bem como decisões dos Tribunais Superiores em matérias análogas, tenho que a retenção deve ater-se ao percentual mínimo de 10% das prestações pagas sem qualquer (e não do valor total do contrato, conforme cláusula impugnada).”
Sobre a necessária restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, fundamentou a Juíza:
- “Tratando-se o caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta, a ser construído e cuja rescisão se operou no início do contrato, a obrigação de pagamento da comissão de corretagem merece tratamento diverso.
- Nos termos do art. 725, do CC, "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes."
- O negócio jurídico pactuado entre as partes, a rigor, somente atingiria seu resultado prático com a efetiva formalização da compra e venda, situação que se reflete no término da obra, entrega das chaves e outorga da escritura pública (art. 108, do CC), o que não se tem notícia.
- A maior parte dos gastos despendidos pelos autores foi destinado à intermediação do negócio, de maneira que admitir sua perda integral, equivaleria a impossibilitar a justa indenização ao consumidor e a retenção praticamente integral dos valores pagos.
- Deste modo, razoável que haja a devolução de todos os valores pagos a título de corretagem com a retenção de 10%.”
Sobre a taxa SATI, determinou o seguinte:
- “Quanto aos valores a título de Taxa Sati impõe-se a sua devolução de forma integral, visto que descabida a exigência pela ré, consubstanciando em cobrança abusiva. A ré utiliza-se do documento de fls. 165/166 para dar suporte à cobrança realizada, não obstante a isto, os serviços indicados no documento já são efetivamente realizados pelo próprio corretor, o qual, inclusive, já foi remunerado para tanto pelos autores, não havendo qualquer justificativa para que pagassem duas vezes pelo mesmo serviço prestado, já que não é possível sequer distingui-lo do trabalho de corretagem, também cobrado.”
Ao final, a Juíza declarou a rescisão do Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora EVEN na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem + 100% da taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês a partir da citação até a data do efetivo pagamento pela empresa.
Processo nº 1063989-32.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/