Um casal que havia adquirido uma unidade residencial no empreendimento Condomínio Coloratto, Edifício Portinari, em São Caetano do Sul, obteve vitória na segunda instância da justiça paulista com a manutenção da decisão inicial que havia declarado a quebra do contrato por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, com a obtenção da devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato e mais 100% dos valores pagos no início da compra e que foram destinado à comissões de corretagem e taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
Em primeira instância o Juiz de Direito da Comarca de São Caetano do Sul, Dr. Dagoberto Jerônimo do Nascimento, havia julgado procedente a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato e a integralidade das importâncias pagas a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
Condenada em primeira instância, a incorporadora GAFISA optou por interpor recurso de apelação, solicitando a revisão da decisão para uma retenção de 40% (quarenta por cento), correspondente a patamar mais justo no compreender da incorporadora e que efetivamente compensaria os prejuízos que alegou sofrer com a rescisão do negócio por ato do comprador.
A incorporadora ainda suscitou ser parte manifestamente ilegítima para responder pela devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI no mérito, sustentou a plena legalidade daqueles pagamento por parte do comprador de imóvel na planta.
Recurso processado e distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tendo como Relator o Desembargador Miguel Brandi.
O julgamento ocorreu em 17 de fevereiro de 2016, sendo certo que a 7ª Câmara negou integral provimento ao recurso da incorporadora e manteve a sentença de primeira instância.
Sobre a alegação de parte ilegítima suscitada pela incorporadora para a devolução da comissão de corretagem e taxa SATI, assim se posicionou o Desembargador:
- “A relação é típica de consumo, motivo pelo qual incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, os autores são vulneráveis em relação à empresa ré, enquadrando-se no conceito de consumidor. Por seu turno, a apelante se enquadra na definição de fornecedor.
- Além da legislação consumerista, adianto que ao caso incide o enunciado da Súmula nº 1 deste Tribunal de Justiça.
- A questão referente à alegação de ilegitimidade passiva da requerida para responder pelo ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de “taxa” SATI se confunde com o mérito e com ele será analisada.”
Sobre o mérito da discussão acerca da validade ou não da cobrança de comissão de corretagem e taxa denominada SATI, sustentou o Relator o seguinte argumento:
- “Incontroverso nos autos que os autores e a requerida firmaram contrato de compra e venda de imóvel, para aquisição de unidade habitacional na planta, cuja realização do negócio foi intermediada pela empresa Viana Negócios Imobiliários Ltda.
- Isto posto, assevero que na prática, imóveis comprados na planta, como no caso dos autos, são vendidos em stands de venda das incorporadoras, instalados no próprio local do empreendimento, e nos quais o potencial comprador se dirige diretamente aos representantes da empresa que ali se encontram para venda de unidades e celebração dos respectivos contratos.
- Esta prática, no entanto, não se confunde com a contratação de um corretor de imóvel pessoa física ou jurídica para realização da função específica à atividade consistente na aproximação entre um vendedor e um comprador, que lhe delegam esta tarefa e que, por isso, o remuneram por meio da comissão de corretagem, como previstos nos artigos 725 e 724 do Código Civil.
- É fato notório que as empresas responsáveis por empreendimentos imobiliários vêm repassando o ônus do necessário à comercialização de seus empreendimentos ao consumidor, como condição para o fechamento da venda de suas unidades habitacionais, em violação ao artigo 39, I, do Código de Defesa do Consumidor, atuando as empresas “corretoras” como verdadeiros representantes daquelas, para quem, de fato, prestam assistência de forma a viabilizar e concluir o negócio.
- Assim é que este encargo e a “taxa” SATI cobrados para celebração de contrato de compra e venda de imóvel com incorporadoras e construtoras, como remuneração pelo serviço de corretagem e assessoria, prestado por empresa terceira alheia ao negócio, e que não integra o valor total a ser pago pela aquisição do bem, não pode ser suportado pelos compradores.
- Legítima, portanto, é a indicação da requerida para o polo passivo desta demanda, nos termos do artigo 3º do Código de Processo Civil, e o reconhecimento de sua responsabilidade solidária para responder pelo ressarcimento da comissão de corretagem, nos termos do artigo 7º, parágrafo único, e do artigo 25, parágrafo 1º, do Código de Defesa do Consumidor.
- Na esteira do acima exposto, tenho que o encargo ora discutido, cobrado para celebração de contrato de compra e venda de imóvel com incorporadoras e construtoras, como remuneração pelo serviço de corretagem e assessoria, prestado por empresa terceira alheia ao negócio, e que não integra o valor total a ser pago pela aquisição do bem, não pode ser suportado pelos compradores.
- Mesmo que previstas contratualmente, à parte, as cláusulas que dispõem sobre estas verbas, atribuindo-as ao comprador, são nitidamente nulas, ante sua abusividade, conforme acima demonstrado e, assim entender, não implica em inobservar os princípios que dizem respeito às relações contratuais.”
Sobre a necessidade de condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos pelos compradores a título de parcelas do contrato, assim determinou o relator:
- “Quanto à devolução dos valores pagos pelos autores, estes são devidos com a retenção de 10%, pela requerida, sobre o total da quantia quitada.
- Tratando a hipótese de rescisão contratual em razão da impossibilidade dos promitentes compradores de reunirem condições econômicas para arcar com as parcelas avençadas, a retenção deve ser proporcional aos gastos da requerida para venda do imóvel, respeitando-se o equilíbrio negocial entre as partes, sob pena de se permitir o enriquecimento ilícito da construtora.
- É notório que, da mesma forma que as construtoras e incorporadoras impõem aos consumidores o pagamento da comissão de corretagem e da “taxa” SATI para fechamento do negócio de venda e compra de imóvel, essas empresas, para rescisão do contrato, igualmente estabelecem a devolução de valores que lhes favorecem, sem que haja espaço para a efetiva negociação entre as partes e a autêntica manifestação convergente de vontades, sujeitando-se o promissário comprador às condições que lhe são apresentadas.
- Tanto o é que o Superior Tribunal de Justiça há muito vem se pronunciando sobre a abusividade e nulidade de cláusulas contratuais que colocam o consumidor em desvantagem, em razão da retenção integral dos valores pagos ou de se fazê-lo em percentual que não se mostra razoável frente ao caso concreto (cf. AgRg no REsp 434945, Rel. Min. Ricardo Vilas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 1/12/2011; REsp 686865, Rel. Min. Aldir Pasarinho Junior, Quarta Turma, j. 28/08/2007; REsp 838516/RS, Rel.Min. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 17/05/2011).
- Portanto, o reconhecimento da nulidade da cláusula 5.4. b.4, que prevê a retenção de 40% (fl. 39), é de rigor, ante a sua patente abusividade e violação aos artigos 51, IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser mantida a devolução de 90% dos valores pagos pelos autores, de uma só vez, como fixado na sentença.”
Ao final da decisão, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara, mantiveram a sentença de primeira instância para condenar a incorporadora GAFISA na devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato e 100% das comissões de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% ao mês a partir da citação até o momento da efetiva restituição.
Processo nº 1006946-37.2014.8.26.0565
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.