Um casal que havia adquirido uma unidade residencial no Condomínio Edifício Brasil em São Paulo, obteve vitória perfeita na Justiça paulista com a declaração de quebra do contrato por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, além de obter a devolução à vista de 90% dos valores pagos e a integralidade das comissões de corretagem.
Decidiram adquirir uma unidade residencial em novembro de 2011 na planta, perante a incorporadora W.ZARZUR, entretanto, após 4 anos pagando as parcelas, decidiram procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.
Receberam como resposta da empresa que o distrato seria possível, porém, somente uma parte seria restituída, caracterizando confisco substancial das quantias pagas em prática considerada ILEGAL por nossos Tribunais para casos desta natureza.
Inconformados com o tratamento imposto pela vendedora, os compradores procuraram a Justiça.
Através do ingresso de Ação de Rescisão Contratual pelo escritório MERCADANTE ADVOCACIA o caso foi julgado em primeira instância PROCEDENTE, com a declaração de rescisão do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em contrato + 100% das comissões de corretagem, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz de Direito da 41ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Marcelo Augusto Oliveira, declarou categoricamente o abuso de direito com que agiu a incorporadora ao cobrar dos clientes valores não contabilizados em contrato e destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem, ponderando ainda que a relação entre as partes era protegida pelo Código de Defesa do Consumidor, motivo pelo qual a restituição da grande maioria dos valores pagos a título de parcelas do contrato era de rigor, conforme entendimento jurisprudencial contemporâneo para a matéria.
Sobre a necessidade de condenação da incorporadora na devolução de 90% das parcelas pagas em contrato, assim determinou o magistrado:
- “Os autores pretendem a resolução do contrato de promessa de compra e venda, com a consequente restituição de 90% das quantias pagas à requerida.
- A requerida não se opõe à rescisão, mas pretende a limitação da restituição aos termos do contrato firmado, o que importaria em devolução de 70% dos valores pagos.
- Considero que os compradores fazem jus à devolução dos valores pagos, com desconto de uma taxa de retenção para fazer frente aos custos administrativos do vendedor.
- Dispõe a Súmula no 1 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, in verbis: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propagada feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
- Em que pese haver disposição contratual regendo tal devolução (Cláusula 6.3, fl. 49), vislumbro ser tal regramento abusivo, por colocar em manifesta desvantagem o consumidor.
- Conforme tabela de fls. 66/68, os autores pagaram o valor histórico de R$ 141.511,62, como amortização das parcelas. Portanto, fica a requerida condenada a restituir R$ 127.360,46 aos autores, devidamente atualizado, o que importa em 90% dos valores pagos como amortização das parcelas.”
Sobre a ILEGALIDADE na cobrança de comissão de corretagem pela incorporadora, como condição prévia a permitir aos compradores assinar o contrato, assim de pronunciou o Juiz:
- “A requerida se opõe à restituição, afirmando que os autores estavam cientes da cobrança, e que remunera serviços que foram prestados.
- Considero que os compradores fazem jus à devolução dos valores pagos.
- É incontroverso que os autores compareceram diretamente junto ao “stand” de vendas da requerida a fim de formalizar a aquisição da unidade a ser edificada.
- É muito comum, nesse tipo de empreendimento, a incorporadora ou a própria construtora disponibilizar espaço próprio para que os consumidores possam negociar e celebrar os contratos de compra e venda dos imóveis.
- Evidente que os compradores não procuraram os serviços de um corretor, para que pudesse aproximá-la de um vendedor, pois simplesmente dirigiram-se até a requerida para efetuar a aquisição.
- Nesta hipótese, os autores não podem ser compelidos ao pagamento de qualquer comissão de corretagem. Se a incorporadora requerida não disponibiliza funcionários próprios para formalizar a venda, optando pela contratação de corretores, o ônus de tal conduta deve ela própria suportar, e não os compradores.
- Pela exegese do disposto nos artigos 722 e 724 do Código Civil, a comissão deve ser paga por aquele que contratou os serviços a requerida.
- Assim sendo, impõe-se o reconhecimento da ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem, com a condenação da requerida a restituir os valores pagos indevidamente, que importam em R$ 15.456,00.”
Condenação final:
“Posto isso, JULGO PROCEDENTE esta ação, para o fim de:
1) Declarar rescindido o contrato entre as partes; e
2) Condenar a requerida a devolver aos autores a integralidade da quantia paga a título de comissão de corretagem, o que soma R$ 15.456,00, além de R$ 127.360,46, que deverão ser corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça a partir de cada desembolso, incidindo sobre ambos valores juros de mora de 1,0% ao mês, a partir da citação.”
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.