Uma compradora de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Marco Zero Home, em São Bernardo do Campo, perante a incorporadora M.Bigucci (o nome da SPE era: Big Top 2 Incorporadora Ltda.), obteve vitória na Justiça Estadual de São Bernardo do Campo com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato da adquirente, que por razões financeiras, não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas contratuais, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, bem como a restituição integral das quantias pagas no início da aquisição e que foram destinadas ao pagamento de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A ação de rescisão contratual fora ajuizada em março de 2015 e a Juíza de Direito da 07ª Vara Cível da Comarca de São Bernardo do Campo, Dra. Marta Oliveira de Sá, em sentença datada de 22 de novembro de 2015, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora e a empresa de corretagem chamada Viana Negócios Imobiliário, na restituição à vista e em caráter solidário de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato + 100% (cem por cento) dos valores pagos a título de comissão de corretagem, amparada na “possibilidade de resilição unilateral do contrato de compromisso de venda e compra de imóvel, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições financeiras para suportar o pagamento das prestações avençadas com a vendedora”, nas palavras da magistrada sentenciante.
Sobre a cobrança de valores no início da aquisição a título de comissão de corretagem, assim se manifestou a magistrada:
- “Quanto à corretagem, a autora afirma haver comparecido ao “stand” de vendas da incorporadora ré, onde entabulou negócio jurídico com ela, sem nunca ter contratado qualquer corretor, vendedor ou intermediador para tanto.
- Alega que depois de firmado o contrato de compra e venda foi informada de que teria de adimplir o valor de R$ 19.546,97 (dezenove mil, quinhentos e quarenta e seis reais e noventa e sete centavos), a título de comissão de corretagem.
- Aduz que teria sido obrigada a pagar por referido serviço, o qual não foi contratado por ela e tampouco integrou o cálculo da compra do imóvel.
- Em casos como o presente, nos quais o consumidor adquire o imóvel ao ir até o “stand” de vendas da incorporadora, não há propriamente a contratação dos serviços de assessoria imobiliária ou corretagem, tendo o consumidor eventualmente se obrigado a adimplir os valores referentes à comissão de corretagem somente para concretizar sua única verdadeira vontade de comprar o imóvel, havendo clara configuração de venda casada, vedada pelo artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.
- É como entende a jurisprudência:
- “AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Compra e venda condicionada à contratação de serviços remunerados por 'taxa SATI' – Indevida informação dos aspectos negociais que lesa o consumidor inteligência do artigo 51, III, do CDC. Obrigação que deve ser suportada pela vendedora/fornecedora. Cobrança de comissão a título de corretagem. Inadmissibilidade. Serviços contratados pelas vendedoras. Recurso dos autores parcialmente provido e da ré improvido”. (TJSP, Ap. 1073131-31.2013.8.26.0100, 7ª Câm. de D ir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 18/07/2014)”.
Sobre a necessidade de restituição ao comprador do equivalente a 80% dos valores pagos em contrato, determinou o seguinte:
- “Com relação ao pedido de rescisão contratual, é certo que houve concordância expressa por parte das rés.
- No tocante ao pleito de devolução das quantias pagas pela autora, resta pacificada a possibilidade de resilição unilateral do contrato de compromisso de venda e compra de imóvel, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições financeiras para suportar o pagamento das prestações avençadas com a vendedora.
- No caso em comento, da leitura do instrumento de compromisso de venda e compra juntado aos autos, nota-se que os percentuais fixados pela incorporadora se mostram excessivos no que diz respeito à imposição de penalidades e fixação de prejuízos relativos às despesas descritas nas alíneas “a” a “o” da cláusula de número XVI da avença.
- Isso porque busca atribuir ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de serviços que a ela caberia desempenhar, como despesas com a comercialização do imóvel, publicidade, corretagem, tributos, condomínio etc., além da retenção de 20% (vinte por cento) sobre a importância já adimplida.
- O pagamento das referidas despesas, além do percentual sobre os valores pagos pelo imóvel mostra-se abusivo, pois ofensivo às disposições do artigo 51, do Código de Defesa do Consumidor.
- De outro lado, não se pode determinar a devolução integral da quantia paga, sob pena de inverter-se a situação de injustiça.
- Há, portanto, que se estabelecer um valor para os danos experimentados pelas rés, montante este que deverá ser fixado caso a caso, observadas as suas peculiaridades.
- O STJ tem entendido que o vendedor tem direito a reter entre 10 e 25% do valor pago pelo comprador denunciante, a depender das circunstâncias do caso concreto.
- No caso em comento, é incontroverso que o desfazimento do negócio se deu em momento anterior à conclusão e entrega das obras, o que diminui o número de serviços prestados pela fornecedora e facilita a venda do bem.
- Estabelecidas tais premissas, o percentual constante do contrato já mencionado 20% (vinte por cento) sobre os valores já adimplidos pela autora se mostra razoável.
- Assim, forçosa a declaração da rescisão contratual, resguardado o limite de 20% (vinte por cento) sobre a quantia adimplida pela autora, a qual soma R$ 46.371,67 (quarenta e seis mil, trezentos e setenta e um reais e sessenta e sete centavos), em 01.05.2015, conforme se verifica da análise dos documentos de fls. 74/76, às rés, a título de retenção/compensação da cláusula penal, tudo devidamente corrigido desde o desembolso.”
Tópico final da sentença:
- “Por todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado em face de Big Top 2 Incorporadora Ltda e Viana Negócios Imobiliários, com resolução de mérito, nos termos do artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, a fim de DECLARAR rescindido o contrato celebrado pelas as partes e CONDENAR as rés, solidariamente, a reembolsar à autor a importância por ela adimplida pela aquisição do imóvel, resguardado o percentual de 20% (vinte por cento) sobre a quantia adimplida pela autora, a título de retenção/compensação da cláusula penal, e R$ 19.546,97 (dezenove mil, quinhentos e quarenta e seis reais e noventa e sete centavos), relativos à comissão de corretagem, tudo em parcela única, a ser corrigida monetariamente pela Tabela do Tribunal de Justiça do Estado, desde os adimplementos, e acrescida de juros de mora a partir da citação.”
A decisão é de primeira instância e todas as partes envolvidas recorreram.
Processo nº 1005009-58.2015.8.26.0564
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.