Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Olimpic M.Bigucci, no bairro da Saúde, em São Paulo, perante a incorporadora M.Bigucci (o nome da SPE era: Formignano Incorporadora Ltda.), obteve vitória na Justiça Estadual com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato dos adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, bem como a devolução integral das quantias pagas no início da aquisição e que foram destinadas ao pagamento de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A ação de rescisão contratual fora ajuizada em agosto de 2015 e a Juíza de Direito da 03ª Vara Cível da Comarca de Osasco, Dra. Renata Soubhie Nogueira Borio, em sentença datada de 08 de janeiro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, bem como 100% (cem por cento) dos valores pagos a título de comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel tem o direito à obtenção de grande parte dos valores pagos em caso de impossibilidade de continuar os pagamentos.
Sobre a cobrança de valores no início da aquisição a título de comissão de corretagem, assim se manifestou a magistrada:
- “O pedido de devolução dos valores cobrados pela corretagem merece procedência. A cláusula contratual que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem é abusiva e deve ser nula, uma vez que transfere ao consumidor ônus que é do promitente vendedor. Ademais, a corretora foi contratada pela construtora, caracterizando assim, a venda casada.
- Portanto, os valores pagos pelos autores a título de comissão de corretagem deverão ser devolvidos pela ré de uma só vez. Os valores serão devolvidos de forma simples, entenda-se, sem a devolução em dobro, uma vez que não houve cobrança judicial, mas mero desembolso voluntário dos autores no momento do contrato de adesão. Todavia, tal devolução deve ser feitas com correção monetária desde o desembolso até o efetivo pagamento, e com acréscimo de juros de mora legais de 1% ao mês desde a citação.”
Sobre a necessidade de restituição ao comprador do equivalente a 80% dos valores pagos em contrato, determinou o seguinte:
- “Trata-se de declaratória de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas, proveniente da desistência do contrato pelos compradores, ora, autores.
- Inegável a relação de consumo existente entre as partes, motivo pelo qual incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor para regê-la.
- Em analisando os autos, verifico que as partes assinaram Instrumento Particular de Compra e Venda referente a compra de uma unidade imobiliária (fls. 73/103).
- O contrato previu a construção da unidade sobre o terreno, com a estipulação do preço e a forma de pagamento, bem como o prazo da entrega das obras.
- A cláusula décima sexta do contrato (fls. 94), item 2, previu que, em caso de rescisão do contrato motivada pelo comprador, este faria jus à devolução dos valores pagos a título de preço da unidade imobiliária, devendo arcar com cláusula penal compensatória no importe de 20% (vinte por cento) dos valores até então pagos pelo bem e, ainda, seriam descontados, entre outros: valores referentes a despesas comerciais, impostos, taxa de condomínio, energia elétrica e gás, valores referentes ao pagamento de PIS, Cofins, valor referente a fruição do imóvel pelo tempo da posse equivalente a 0,1% ao mês calculado sobre o preço do imóvel, e de 1% do valor do contrato por mês de fruição do bem após a entrega das chaves.
- No entanto, de plano, entendo que tais descontos acima destacados são indevidos, uma vez que os autores sequer entraram na posse do bem, não sendo, portanto, responsáveis por custeá-los e, consequentemente, ver referidos valores deduzidos do montante a ser restituído.
- Ora, os autores deram causa à rescisão do contrato, alegando não terem condições financeiras de pagar as prestações estipuladas. Contudo, a resolução do contrato deu-se por culpa dos compradores, sujeitando-os, assim, ao pagamento da multa prevista no contrato de 20% dos valores que foram pagos pela unidade imobiliária.
- Nesse passo, a devolução das prestações pagas pelos autores deve sofrer a dedução da multa em comento, tal como previsto na cláusula décima sexta do contrato outrora firmado pelas partes.
- Tal entendimento homenageia os princípios da boa-fé e da vedação do enriquecimento ilícito. Adotar percentual de valor diverso, quer para mais, segundo sustentam os autores terem sido informados pela ré, quer para menos, como pretendem os autores na presente demanda, ofenderiam diretamente tais princípios norteadores da relação contratual, inclusive aquelas regidas pelas normas de direito do consumidor, o que não pode ser admitido.
- Assim, o contrato deve ser rescindido por culpa dos autores e os valores pagos por estes deverão ser-lhes devolvidos, aplicando-se o desconto de 20% diante da desistência por eles do contrato.”
Tópico final da sentença:
- “Ante o exposto, julgo parcialmente procedente esta ação, rescindindo a relação jurídica existente entre as partes. A ré deverá restituir aos autores todos os valores pagos em função do respectivo contrato, devidamente corrigidos pelo índice da Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora 1% ao mês desde a citação, devendo, após, ser abatido do total a multa contratual de 20% (vinte por cento) em favor da ré. Condeno a ré, ainda, a devolver aos autores os valores pagos indevidamente relativos à comissão de corretagem, devidamente atualizados desde o desembolso, segundo a Tabela Prática do Tribunal de Justiça, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.”
A decisão é de primeira instância e a incorporadora recorreu.
Processo nº 1018444-91.2015.8.26.0405
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.