Uma compradora de unidade hoteleira na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Ibis Santo Amaro, em São Paulo, perante a incorporadora Even (o nome da SPE era: Bavete Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa e juros legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2014, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora, decidindo por não mais seguir com o contrato após cerca de 2 anos pagando as parcelas e procurou a vendedora para obter a devolução de parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que restituiria apenas 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 35ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão, em sentença datada de 07 de fevereiro de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.
O Juiz fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “O C. STJ tem mitigado a teoria finalista para autorizar a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas hipóteses em que a parte (pessoa física ou jurídica), embora não seja tecnicamente a destinatária final do produto ou serviço, se apresenta em situação de vulnerabilidade (AGRG no AResp 837871/SP, j. 29.04.16).
- Cláudia Lima Marques acentua que há quatro tipos de vulnerabilidade, a saber: técnica, jurídica, fática e a básica dos consumidores. (contratos no código de defesa do consumidor, 7ª ed., rt, p. 322).
- No caso dos autos, a autora, embora tenha adquirido imóvel com a intenção de auferir renda, é pessoa física e, ao contratar com a ré, pessoa jurídica de grande porte, não tem condições reais de discutir o contrato nem de impor suas condições, de forma que ou aceita as cláusulas impostas, ou não consegue concretizar o negócio.
- Esse cenário de evidente desequilíbrio de forças entre as partes contratantes demonstra a vulnerabilidade concreta da autora, o que torna possível a incidência das normas protetivas do CDC.
- No mérito, de acordo com o contrato celebrado pelas partes, a autora pretendia adquirir da ré unidade hoteleira pelo valor de R$ 535.378,24. Contudo, depois de pagar R$ 135.432,34, não conseguiu mais honrar com as demais prestações em virtude de dificuldades financeiras, motivo por que pede a rescisão do contrato.
- O art. 53 do CDC assegura ao consumidor o direito de requerer o distrato do contrato e a devolução das quantias pagas mesmo quando “culpado” pela rescisão.
- Assim, a controvérsia gira em torno apenas do quanto o consumidor tem direito a receber em caso de rescisão, lembrando que, nos termos da Súmula 2 do TJSP, a devolução deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
- A jurisprudência tem afastado as cláusulas contratuais que preveem percentuais de retenção abusivos e, em regra, tem admitido retenção de 10% a 30% do valor pago pelo consumidor, conforme a situação do caso concreto.
- No caso em exame, o percentual de retenção deve ser fixado em 10% porque a autora não chegou a obter a posse do imóvel. Assim, não houve desgaste do imóvel e a autora dele não usufruiu.
- Diante do exposto, julgo PROCEDENTE O PEDIDO para rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, referente à unidade hoteleira nº 1013 do empreendimento denominado "Condomínio Edifício Ibis Santo Amaro" e condenar a ré a pagar à autora, de uma só vez, o valor correspondente a 90% das parcelas pagas, isto é, 90% do valor nominal de R$ 135.432,34, com correção monetária pela tabela prática do TJSP desde o desembolso de cada parcela e juros de mora legais de 1% ao mês da citação.”
Processo nº 1096811-40.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.