EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL – COMARCA:
(Nome da parte autora), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portadora da carteira de identidade de n°. XXXXXXX, inscrita no CPF sob o n°. XXXXXXX, residente e domiciliada nesta cidade sito XXXXXXXXX – endereço eletrônico XXXXXXX, vem por sua advogada que subscreve a presente, com endereço profissional nesta cidade sito XXXXXXXX, onde receberá notificações e intimações, a presença de V.Exa., com fundamento nos arts. 1.417. e 1.418 do Código Civil, propor AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA em face de (Nome da parte ré),(nacionalidade) (estado civil), (profissão), portador da carteira de identidade de n°. XXXXXXX, inscrito no CPF sob o n°. XXXXXXX, residente e domiciliado nesta cidade sito XXXXXXXXX – endereço eletrônico XXXXXXX pelos motivos de fato e de direito que passa a expor.
DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA
A parte Autora (esclarecer os motivos a que faz jus a gratuidade de justiça), não possuindo condições financeiras para arcar com as custas processuais sem prejuízo do seu sustento e de sua família. (em anexo declaração de hipossuficiência)
Por tais razões, pleiteia-se os benefícios da Justiça Gratuita, assegurados pela Constituição Federal, artigo 5º, LXXIV e pela Lei 13.105/2015 (CPC), artigo 98 e seguintes.
DOS FATOS
Em xxxxxx, o autor firmou como réu compromisso de venda e compra de imóvel situado no endereço xxxxxxx, conforme cópia anexa.
O imóvel foi compromissado pelo valor total de R$ xxxx; R$ xxxx foram pagos a vista e os outros R$ xxxx em xxxx parcelas de R$ xxxx fixas, com vencimento para todo dia xxxx de cada mês.
O autor efetuou pontualmente todos os pagamentos, conforme demonstram os recibos anexos.
O réu, na qualidade de proprietário do imóvel, assumiu, expressamente, o compromisso de passar a escritura definitiva até xxxxx dias após a quitação da última prestação, consoante cláusula xxxx do contrato de compromisso de venda e compra.
Após o último pagamento, o autor procurou o réu com escopo de que fossem tomadas as providências necessárias para a assinatura da escritura definitiva; contudo, alegando compromissos, este foi adiando a reunião, até, por fim, dizer que só passaria a escritura se recebesse mais R$ xxxx.
Percebendo as intenções do réu, o autor enviou, pelo correio, com aviso de recebimento (AR), notificação para que ele providenciasse a escritura, como acertado no contrato, no prazo de xxxx dias, sob pena do ajuizamento da presente ação.
Nem mesmo, após regularmente notificado, o réu não concordou em cumprir com a obrigação assumida, o que não deixou ao autor outra alternativa, senão buscar a tutela jurisdicional.
DO DIREITO
A ação de adjudicação compulsória possui natureza pessoal, fundada em promessa de compra e venda irretratável e quitada, destinando-se ao suprimento, pela via judicial, da outorga definitiva de escritura definitiva de imóvel, pendente diante da injustificada inércia ou recusa do promitente vendedor de contrato.
Nos termos do Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O objetivo da ação de adjudicação compulsória é proteger o promissário comprador da recusa injusta do promitente vendedor de realizar o contrato definitivo de compra e venda, sendo seu escopo substituir a declaração de vontade do contratante que, injustificadamente, estaria se recusando a cumprir sua parte no contrato, servindo a sentença como título substituto da escritura definitiva, posto sua natureza constitutiva, para levar a transcrição no registro público, operando a tradição do bem imóvel.
Para fazer jus à adjudicação compulsória, o promissário comprador deve demonstrar, além da existência do contrato de compra e venda, bem como o efetivo pagamento do preço avençado.
Os termos da promessa de compra e venda não deixa dúvida de que o pagamento foi realizado.
JURISPRUDÊNCIA
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - TUTELA DE URGÊNCIA - OUTORGA DA ESCRITURA DE IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA DE PRIMEIRO GRAU - POSSIBILIDADE - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - MULTA DIÁRIA - LIMITE - MINORAÇÃO - RAZOABILIDADE.
1- Para deferimento do pedido de tutela antecipada, é imprescindível o preenchimento dos requisitos cumulativos indicados no art. 300, do CPC/2015.
2- A parte autora demonstrou suficientemente a existência do contrato de compra e venda e o efetivo pagamento do preço avençado nos autos.
3- A adjudicação compulsória que tem o objetivo de proteger o comprador da recusa injusta do vendedor em outorgar a escritura definitiva do bem objeto de contrato de compra e venda, nos termos do art. 1.148, do Código Civil.
4- Tendo a decisão judicial determinado uma obrigação de fazer, é plenamente aplicável o disposto do art. 497, do Código de Processo Civil. Não obstante, a multa fixada para o caso de descumprimento deve obedecer a critérios de razoabilidade e proporcionalidade, de forma a compelir o destinatário da obrigação, sem importar no enriquecimento ilícito da outra parte.
5- Agravo conhecido e parcialmente provido.
(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.18.010542-1/001, Relator(a): Des.(a) José Arthur Filho , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/08/0018, publicação da súmula em 16/08/2018)”
APELAÇÃO CÍVEL - POSSIBILIDADE DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DEVIDAMENTE QUITADO E ASSINADO PELAS PARTES. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. O contrato de compra e venda, devidamente assinado pelas partes, em que conste, expressamente, o pagamento e a cessão dos direitos e obrigações decorrentes, é documento escrito hábil a provar a quitação e viabilizar a adjudicação compulsória, ausente prova em contrário.
(TJMG - Apelação Cível 1.0693.17.002577-1/001, Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/07/2018, publicação da súmula em 03/08/2018)”
DO PEDIDO
Ante ao exposto, requer à V.Exa. :
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Que seja deferido os benefícios da gratuidade de justiça;
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Determinar a citação da parte Ré para querendo, oferecer no prazo legal contestação aos termos da presente, sob pena de revelia;
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A procedência da presente ação, a fim de que seja, por sentença, o referido imóvel adjudicado ao patrimônio da parte autora, expedindo-se o competente mandado para o Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca.
A parte Autora não deseja a realização de audiência de conciliação. (art.319 CPC)
Condenar a parte Ré ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios;
Protesta ainda, por todos os meios de prova admitidos, especialmente prova documental superveniente e pericial, se necessário for.
Dá-se a causa o valor de R$XXXXX
T. Em que
P. Deferimento
DATAR
ASSINAR