INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE TEMPORADA DE IMÓVEL RESIDENCIAL PARA FINS COMERCIAIS
Por este instrumento Particular de contrato de locação de imóvel residencial para fins comerciais, o LOCADOR, dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel individualizado, mediante as seguintes cláusulas e condições:
DAS PARTES
LOCADOR..., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n..., com sede na Rodovia BR 101, S/N, KM..., Biguaçu, Estado de Santa Catarina, representada neste ato, conforme Contrato Social atual, por suas Sócias Diretoras: NOME..., brasileira, casa, empresária, portadora da carteira nacional de habilitação CNH n... - DETRAN/SC, expedida em 11/06/2019, inscrita no CPF nº..., residente e domiciliada na Rua..., nº..., ap..., Centro, Florianópolis/SC; e NOME..., brasileira, divorciada, empresaria, portadora da carteira nacional de habilitação CNH n... - DETRAN/SC, expedida em 11/06/2019, inscrita no CPF nº..., residente e domiciliada na Rua..., nº..., Jurerê Internacional, Florianópolis/SC.
LOCATÁRIO... brasileiro, casado, empresário, portador da carteira nacional de habilitação CNH n... - DETRAN/SC, expedida em 17/08/2020, inscrito no CPF nº..., residente e domiciliada na Rua..., nº..., Campeche, Florianópolis/SC.
DO OBJETO
Locação de uma propriedade contento uma Casa de alvenaria para fins comerciais, localizada na Rua..., Lagoa da Conceição, Florianópolis/SC, com área aproximada de 800 metros quadrados, edificada no imóvel descrito na matrícula n...,, junto ao 2º Ofício dessa Cidade, inscrita no Cadastro Imobiliário da Prefeitura Municipal sob o número... com a finalidade de destinar o espaço....
DAS CONDIÇÕES GERAIS
CLÁUSULA 1ª – DO PRAZO
36 (trinta e seis) meses, se iniciando em 01 de outubro de 2019 e findando em 30 de setembro de 2022.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – Na hipótese de vencido o prazo da locação, no silêncio das partes, haverá prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Incorrendo o mesmo em reajuste do valor mensal, segundo o índice pactuado no parágrafo primeiro da cláusula segunda e prevalecendo todas as demais cláusulas pactuadas.
PARÁGRAFO SEGUNDO O LOCATÁRIO deverá providenciar junto ao LOCADOR a renovação do contrato, se lhe interessar, com pelo menos 30 (trinta) dias antes da data de vencimento deste instrumento, sob pena de considerar-se como não tendo mais interesse em renovar a locação, sujeito que está o presente contrato à denúncia vazia condicionada prevista no Artigo 57, da Lei nº 8.245/91.
PARÁGRAFO TERCEIRO – Ao fim do prazo pactuado, qualquer das partes poderá manifestar vontade de desocupar o imóvel, devendo comunicar a outra com um prazo mínimo de 30 (trinta) dias.
PARÁGRAFO QUARTO - Na hipótese de vencido o prazo da locação, notificado o LOCATÁRIO para fins de desocupação, permanecendo indevidamente no imóvel, incorrerá na obrigação de pagar um novo valor de aluguel, reajustado de acordo com o índice previsto, meramente para preservar o valor real da moeda, sem que tal caracterize prorrogação de contrato e responderá pelo dano que o mesmo venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito, conforme disposto no artigo 575 do Código Civil.
PARÁGRAFO QUINTO - Em caso de rescisão antecipada do presente contrato de locação por iniciativa de qualquer das partes, a que der causa deverá comunicar por escrito, com antecedência de 30 (trinta) dias, devendo pagar a outra, à título de multa por rescisão antecipada, o valor de 03 (três) aluguéis, vigentes na data.
PARÁGRAFO SEXTO - Fica firmado pelas partes contratantes que a simples entrega das chaves ao LOCADOR não o desobrigará dos compromissos assumidos no presente contrato, sem que o LOCADOR dê plena quitação por escrito dos mesmos.
PARÁGRAFO SÉTIMO - Ao desocupar o imóvel, o LOCATÁRIO comunicará, por escrito, com no mínimo 03 (três) dias de antecedência, a data que o mesmo estará livre e em condições de ser vistoriado, a fim de que se constate o exato cumprimento das disposições aqui contratadas.
PARÁGRAFO OITAVO - O LOCADOR poderá recusar o recebimento das chaves no caso de o imóvel não estar em perfeitas condições – da mesma forma como foi entregue ao LOCATÁRIO no início da locação – até que sejam efetuados os reparos necessários, salientando que durante este período o pagamento dos aluguéis e demais acessórios da locação serão de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO, até a data da efetiva entrega do imóvel, independentemente de este (a) estar ou não ocupando o mesmo.
CLÁUSULA 2ª – DO VALOR E PAGAMENTO
Pela presente locação, o LOCATÁRIO pagará ao LOCADOR, o valor de R$ ..................... (..............................), mediante depósito em conta corrente: ......................... ATÉ O 5º (quinto) dia útil do mês subsequente ao vencido. O Locador fica obrigado, em caso de alterações bancárias informar o Locatário, com antecedência de 10 (dez) dias.
CLÁUSULA 3ª
O aluguel será reajustado anualmente, conforme determina a legislação vigente, de acordo com a variação do IGP-M positivo (Índice Geral de Preço de Mercado) positivo, da Fundação Getúlio Vargas, sendo que em caso de extinção do mesmo, será usado o índice que venha a substituí-lo.
CLÁUSULA 4ª
Em caso de atraso no pagamento do aluguel, haverá o acréscimo de multa de 10%(dez por cento), incidente sobre o valor total do aluguel, mais juros de mora de 1%(um por cento) ao mês, e 2% ao ano de correção monetária, até a data do efetivo pagamento.
PARÁGRAFO PRIMEIRO - O recebimento do aluguel após a data de vencimento previsto neste contrato não constitui novação, mas simples liberalidade, não gerando qualquer direito quanto à modificação do prazo de pagamento, constituindo mera tolerância por parte do (a) LOCADOR (A) em seu direito de não promover ação judicial.
PARÁGRAFO SEGUNDO – O LOCATÁRIO não poderá reter o pagamento do aluguel mensal e/ou deixar de pagar qualquer outra dívida que recaia sobre o imóvel sob alegação de não atendimento de suas eventuais exigências ou solicitações.
PARÁGRAFO TERCEIRO – O atraso do pagamento em mais de ..... dias, além dos percentuais cobrados na cláusula quarta, incidirá 10% de cobrança de honorário advocatícios, se cobrado administrativamente e 20 % se se judicialmente, além de custas e despesas processuais.
CLÁUSULA 5ª - DA CARÊNCIA
O locador concede ao locatário carência no período de ............ à ........... . O período de carência refere-se à necessidade do locatário em adaptar e adequar o imóvel as suas necessidades.
PARÁGRAFO ÚNICO – A carência de que trata o parágrafo anterior, diz respeito apenas a dispensa do pagamento de aluguel, sendo que os demais encargos locatícios contratuais (IPTU, luz, água, vigilância e internet) e legalmente exigíveis, deverão ser pagos pelo locatário nos seus respectivos vencimentos.
CLÁUSULA 6ª – DOS ENCARGOS
O LOCATÁRIO é obrigado a:
Além do aluguel mensal, pagar todos os impostos e taxas (IPTU, água, energia, internet, segurança) que recaírem sobre o imóvel locado);
Apresentar 10 (dez) dias antes do vencimento do aluguel, comprovantes, para que seja descontado qualquer importância a título de benfeitoria ou melhoria, desde que autorizado pelo Locador previamente;
Responder por qualquer multa, sanção ou outro que venha a recair sobre o imóvel por seu mau uso ou desacordo com a legislação;
No ato da entrega das chaves, ao fim do contrato, liquidar os aluguéis devidos até a data, e apresentar, devidamente quitados, os comprovantes de tudo que recaia sobre o imóvel;
Permitir que o LOCADOR, a qualquer tempo, por si ou através de seu representante, vistorie o imóvel locado sempre que achar necessário, avisando-o com antecedência mínima de 24 (vinte e quatro) horas;
O LOCATÁRIO não poderá estacionar veículos nas margens da Rodovia, ficando responsável pelo pagamento de qualquer cobrança de multa ou infração, caso o mesmo ocorra, causados por si, seus empregados ou visitantes;
Providenciar a transferência de titularidade de débitos referentes a serviços públicos, internet, vigilância e qualquer outro que venha contratar.
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Ao final da locação, deverá proceder a substituição do seu nome, voltando a ser responsável pelo medidor o LOCADOR do imóvel. No caso de existirem débitos sobre o referido medidor, apurados no período da locação, responderá pelos mesmos perante à Cia de Energia Elétrica - CELESC.
CLÁUSULA 7ª – DA MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL
O LOCATÁRIO é obrigado a:
Servir-se do imóvel locado para os usos convencionados, presumidos permitidos legalmente, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se seu fosse (Art. 569 do Código Civil);
Manter o imóvel locado em perfeitas condições de higiene e segurança, zelando pelo perfeito funcionamento de todas as suas instalações, fazendo limpeza periódica dos ralos e caixas terrestres, sendo observada a colocação de quadros e móveis na parede para que não danifiquem nem altere a estrutura;
Manter muros, cercas, calçadas e tudo mais que se relacione com o imóvel, de acordo com o disposto nas posturas Municipais, conservar as demais áreas sempre limpas, bem como cumprir todas as exigências da Saúde Pública Municipal e Estadual, sem direito a qualquer indenização por parte do LOCADOR, exceto estrutural;
Os consertos de telhados, ferragens, canalizações, instalações elétricas e hidráulicas, entre outros, cujo estrago seja decorrente do uso anormal da propriedade ou falta de manutenção, verificados por ocasião da vistoria realizada na desocupação do imóvel ou durante a vigência do contrato, serão efetuados e suportados exclusivamente pelo locatário, conforme Contrato de Locação, firmado pelas partes;
Custear os reparos e consertos que se fizerem necessários no imóvel locado, se os estragos forem causados por si, seus empregados ou visitantes;
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Não modificar a forma interna ou externa do imóvel, nem realizar quaisquer reformas, cessões ou melhorias, sem o consentimento prévio e formalizado do Locador, sob pena de rescisão contratual, podendo exigir a reposição de tudo em seu estado anterior;
Manter o serviço de jardinagem e podas do imóvel em consonância com a legislação ambiental;
Restituir, independentemente de notificação ou aviso, o imóvel locado em perfeito estado de conservação e limpeza, bem como suas áreas externas e jardim e com a comprovação da quitação dos encargos que lhe são atribuídos, uma vez vencido o prazo de duração do contrato e em caso de não ser o mesmo renovado.
CLÁUSULA 8ª – DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL
O LOCATÁRIO declara que examinou previamente o imóvel e haver recebido o imóvel objeto da presente locação em condições de uso, reparado em toda sua extensão e dependências, no que concerne ao revestimento das paredes, vidros, instalações hidráulicas, rede elétrica, aparelhos sanitários e demais itens constantes do RELATÓRIO DE VISTORIA, o qual integra o presente contrato na qualidade de anexo, obrigando-se a restituir o imóvel locado nas mesmas condições uma vez finda ou rescindida a presente locação.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – O LOCATÁRIO tem o prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, a contar da entrega das chaves para, por escrito, encaminhar à ADMINISTRADORA relação de defeitos porventura existentes no imóvel locado ou no RELATÓRIO DE VISTORIA.
PARÁGRAFO SEGUNDO – O LOCATÁRIO se obriga a dar toda a manutenção e reparos necessários no imóvel durante a locação, por sua inteira responsabilidade.
PARÁGRAFO TERCEIRO – Compõe o imóvel calçadas, muros, áreas externas do imóvel descrito no “objeto”.
PARÁGRAFO QUARTO – Não estão abrangidos danos estruturais decorrentes de caso fortuito ou força maior.
CLÁUSULA 9ª – DAS BENFEITORIAS
É vedado ao LOCATÁRIO fazer quaisquer obras, benfeitorias, reformas, cessões ou melhorias, bem como modificar a estrutura interna ou externa do imóvel e suas dimensões, sem o consentimento prévio, do LOCADOR, sob pena de rescisão contratual, podendo exigir a reposição de tudo em seu estado anterior, cabendo ainda, a aplicação da multa contratual.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – O LOCATÁRIO responderá pelas exigências dos poderes públicos a que der causa e eventuais multas a elas relacionadas.
PARÁGRAFO SEGUNDO – O LOCATÁRIO não terá direito à retenção ou indenização por quaisquer obras ou benfeitorias que venha a fazer no imóvel, mesmo em relação às necessárias, embora conte com o consentimento do LOCADOR conforme o Artigo 578 do Código Civil.
CLÁUSULA 10 – DA DESTINAÇÃO
O LOCATÁRIO não poderá, sem consentimento expresso do LOCADOR, sob pena de despejo, ceder este contrato, emprestar, sublocar ou locar, no todo ou em parte, o imóvel objeto deste contrato, ficando sujeito ao pagamento de perdas e danos de acordo com o Artigo 570 do Código Civil.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – O imóvel, de acordo com sua estrutura, destina-se para o uso residencial, sendo de inteira responsabilidade do LOCADOR, junto aos órgãos públicos, providenciar documentação e licenciar em caso destinar para comércio, inclusive arcar com multas e outras penalidades em caso de descumprimento de qualquer preceito legal que envolver o imóvel durante a vigência desse contrato.
PARÁGRAFO SEGUNDO – DO PONTO COMERCIAL – Não está compreendido no preço do aluguel qualquer valor correspondente ao fundo de comércio – ponto comercial – descabendo qualquer indenização a qualquer das partes a este título após findo o prazo contratual.
PARÁGRAFO TERCEIRO – A responsabilidade pelo pedido e com os custos financeiros da solicitação de viabilidade do ramo comercial e ou alvará de funcionamento junto a Prefeitura Municipal de Florianópolis, Corpo de Bombeiros e outros órgãos competentes, adaptando o imóvel para este fim, caberá exclusivamente ao LOCATÁRIO.
PARÁGRAFO QUARTO – O LOCATÁRIO deverá atender, às suas expensas, todas as exigências que eventualmente os poderes públicos venham a exigir para o perfeito funcionamento do ramo do negócio a que se propôs, não podendo, findo a locação, pleitear indenização pelas benfeitorias eventualmente levadas a efeito, nem alegar a sua retenção. Se obriga também a manter, às suas expensas, extintores de incêndio devidamente carregados de forma a atender a prevenção contra sinistros, tudo em conformidade com as normas estabelecidas pelo Corpo de Bombeiros do Estado de Santa Catarina. Havendo necessidade de ser confeccionado um projeto preventivo contra incêndio, o mesmo será de sua inteira responsabilidade, tanto os custos de projeto, quanto material e execução.
CLÁUSULA 11
Caso o imóvel objeto desta avença seja colocado à venda, o (a) LOCATÁRIO (A), desde que avisado previamente, autoriza a visita de interessados no período compreendido entre 8:00hs e 18:00hs, podendo, entretanto, o LOCATÁRIO fixar um horário para visitas não inferior a 04 (quatro) horas diárias.
CLÁUSULA 12
Considerar-se-á rescindido o presente contrato, com o término automático da locação, independentemente de procedimento judicial e pagamento de qualquer quantia a título de multa, nos seguintes casos:
a) Desapropriação do imóvel;
b) Incêndio ou desabamento, força maior ou casos fortuitos que impeçam o uso normal do imóvel;
c) Falecimento, desapropriação e concordata, insolvência, condenação com pena de reclusão, transferência, mudança de endereço ou domicílio do (s) FIADOR (ES) para outra localidade;
d) Qualquer decisão judicial que atue sobre o imóvel;
e) Abandono do imóvel ou descaso manifesto do LOCATÁRIO pela sua conservação;
f) Se o LOCATÁRIO impedir a vistoria do imóvel pelo LOCADOR, na hipótese de ser posto à venda, desde que as visitas sejam agendadas com antecedência e em horários razoáveis.
CLÁUSULA 13 – DA GARANTIA LOCATÍCIA
A garantia locatícia se dará na forma de caução com o depósito no valor de 03 (três) aluguéis, o que importa na quantia de R$ 45.000,00 (quarenta mil reais), que o LOCATÁRIO receberá ao final, com a desocupação do imóvel, com juros e atualizações monetária.
PARÁGRAFO PRIMEIRO – O LOCADOR se reserva no direito de não devolver tais valores até que o LOCATÁRIO faça as devidas manutenções, ao desocupar o imóvel, de acordo com o laudo de vistoria.
PARÁGRAFO SEGUNDO – Pode o LOCADOR, com anuência do LOCATÁRIO, usar o valor para realizar as manutenções necessárias quando da desocupação, devolvendo o saldo restante ao segundo ou esse complementando o que faltar ao primeiro.
CLÁUSULA 14 – DA MULTA POR INFRAÇÃO CONTRATUAL
Fica estipulada a multa penal em valor igual a 03 (três) aluguéis, na qual incidirá a parte que infringir qualquer das cláusulas deste contrato, facultado à parte lesada considerar rescindida a presente locação, independentemente de qualquer formalidade, sendo devida com acréscimo de todas as despesas judiciais ou extrajudiciais que a parte lesada realizar para garantir o exercício de seu direito, além de arcar com os honorários de advogado de 20%(vinte por cento), além de exigir a reposição do imóvel conforme consta no relatório de vistoria elaborado e assinado pelas partes por ocasião do contrato de locação.
PARÁGRAFO ÚNICO – A multa poderá ser cobrada judicialmente através de Execução Forçada, baseada em título extrajudicial.
CLÁUSULA 15
Fica o LOCADOR ou seu representante legal desde já autorizado a ocupar o imóvel, independentemente de ação ou medida de emissão de posse, sem qualquer formalidade, caso venha a ser desocupado ou abandonado pelo LOCATÁRIO.
CLÁUSULA 16
O LOCATÁRIO e o LOCADOR declaram, formal e expressamente, ter examinado previamente os termos deste contrato, bem como dos demais instrumentos que o compõem, concordando com os mesmos e nada tendo a oporem-se contra eles. O presente contrato é firmado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes contratantes e seus sucessores a qualquer título, sendo rescindível somente nos casos previstos legal e contratualmente, conforme disposto no Artigo 577 no Código Civil.
CLÁUSULA 17 – FORO DE ELEIÇÃO
Para dirimir qualquer questão oriunda do presente contrato, fica, desde já, eleito o foro da Comarca de Florianópolis-SC, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, ou que as partes venham a ter domicílio.
E, por estarem assim, justas e contratadas, firmam este Instrumento Particular de Contrato de Locação de Imóvel Não Residencial, em 02 (duas) vias de igual teor e forma, para um só efeito, na presença de 2 (duas) testemunhas instrumentais, para que surtam seus jurídicos e legais efeitos.