CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO PARA FINS RESIDENCIAIS 1
LOCADOR: XXXXXXXXXXXXX, brasileiro, casado, engenheiro, portador da cédula de identidade RG/SSP/SP nº XXXXXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº XXXXXXXXXXX, XXXXX@gmail.com, residente e domiciliado na Rua XXXXXX, nº 463, Jardim do Bosque, município de Leme/SP, CEP 13610-000.
LOCATÁRIO: XXXXXXXXXXXXXXXXX, brasileiro, casado2 , agricultor, portador da cédula de identidade RG/SSP/SP nº XXXXXXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº XXXXXXXXXX, sem endereço eletrônico, e s/m XXXXXXX ..., residentes e domiciliados na Rua XXXXXXXXXX, nº 161, município de Leme/SP, CEP 13610-000.
OBJETO DA LOCAÇÃO: imóvel residencial situado na Rua XXXXXXXXX, nº 293, XXXXXXXX, município de Leme/SP, devidamente registrado no Ofício de Registro de Imóveis de Leme/SP, sob a matrícula nº XXXXX, cadastrado na municipalidade local sob o nº XXXXXXXXXXXX.
PRAZO DA LOCAÇÃO: 30 meses, termo inicial em 26/08/2016 e termo final em 26/02/2019.
VALOR DO ALUGUEL: R$ 1.000,00 (mil reais) por mês, além de IPTU e demais taxas.
VENCIMENTO DO ALUGUEL: dia 15 (quinze) de cada mês.
ÍNDICE DE REAJUSTE E CORREÇÃO MONETÁRIA: Índice Geral de Preços do Mercado divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M), ou aquele que o substitua.
FORMA DE PAGAMENTO: depósito em conta bancária do locador, Banco Sicoob, Ag. nº 0001, Conta Poupança nº XXXXXX, Titular XXXXXX (ou pagamento em dinheiro na imobiliária XXXX mediante recibo etc.).
MODALIDADE DE GARANTIA: fiança, sem direito de preferência, prestada por XXXXXXXXXXXX, brasileira, solteira3 , agricultora, portadora da cédula de identidade RG/SSP/SP nº XXXXXXXXXXXXX, inscrita no CPF/MF sob o nº XXXXXXXXXXXX, sem endereço eletrônico, residente e domiciliada na Rua XXXXXXXXXXX, nº 161, município de Leme/SP, CEP 13610-000.
DO OBJETO
Cláusula 1ª. O presente contrato tem por objeto a locação para fins residenciais do imóvel acima descrito, de propriedade do locador. O imóvel encontra-se em perfeitas condições de uso, nos termos do laudo de avaliação assinado pelas partes e anexo a este instrumento.
Parágrafo 1º. O imóvel objeto da locação possui restrições de uso, uma área de preservação permanente às margens do Córrego XXXX, restrições das quais o locatário está plenamente cientificado, respondendo por toda e qualquer violação a que ele ou terceiros derem causa durante o contrato de locação, pelo que o locador desde já se exime de responsabilidade nos termos do Parágrafo 2º desta Cláusula.
Parágrafo 2º. A presente locação tem como fim único e exclusivo a utilização do imóvel para moradia do locatário, sendo ele, a partir desta data até a efetiva devolução do imóvel, o único responsável pelas condutas e atividades desenvolvidas no imóvel, fazendo-o em nome próprio, por sua conta e risco, pelo que assume toda e qualquer responsabilidade por atos/fatos decorrentes de sua posse, seja ela civil, tributária, trabalhista, administrativa, ambiental ou criminal, ressalvando-se ainda que, caso o locador seja demandado por fatos atribuíveis ao locatário, poderá denunciá-lo à lide nos termos do art. 125. do Código de Processo Civil, sem prejuízo do direito de regresso por todos os danos e custos decorrentes.
Parágrafo 3º. A presente locação somente se realizará com o respeito das condições expostas acima, sob pena de imediata rescisão e levantamento da multa contratual no valor do aluguel, sem prejuízo de todo e qualquer custo ou dano que o locador venha a ter em decorrência da violação contratual, tais como reparos no imóvel, multas perante autoridades administrativas, danos materiais ou morais, custas processuais, honorários advocatícios, entre outros, conforme as cláusulas de responsabilidade deste instrumento.
DO PRAZO
Cláusula 2ª. O prazo de locação é de 30 meses[df4] , com termo inicial em 26/08/2016 e termo final em 26/02/2019. Findo o prazo, o locatário deverá entregar o imóvel ao locador, nas mesmas condições em que o recebeu, independentemente de notificação.
Parágrafo 1º. Se ao fim prazo acima ajustado o locatário continuar na posse do imóvel, sem oposição do locador em até 30 (trinta) dias, a locação será automaticamente prorrogada por prazo indeterminado, nas mesmas bases contratuais.
Parágrafo 2º. Prorrogada a locação por prazo indeterminado, ambas as partes poderão denunciar o contrato a qualquer tempo, sem a incidência de multa, mediante notificação por escrito e com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, sob pena de multa no valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel em vigor.
Parágrafo 3º. Prorrogada a locação por prazo indeterminado, prorrogam-se automaticamente as garantias concedidas no presente instrumento até a efetiva devolução do imóvel, nos termos do art. 39 da Lei nº 8245/91.
Cláusula 3ª. Caso o locatário resila o contrato antes do prazo ajustado, deverá pagar ao locador multa no valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel em vigor, reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato já cumprido.
DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO
Cláusula 4ª. Ressalvadas as condições extraordinárias da Cláusula 5ª, o locatário pagará mensalmente ao locador, a título de aluguel, a quantia de R$ 1.000,00 (mil reais) no dia 15 (quinze) de cada mês [df5] , salvo quando o vencimento ocorrer em feriados oficiais ou finais de semana, quando será prorrogado até o próximo dia útil. O pagamento deverá ser feito mediante depósito em conta bancária do locador, Banco Sicoob, Ag. nº XXXXXX, Conta Poupança nº XXXXX, Titular XXXXXXXXX.
Cláusula 5ª. [df6] Considerando que o imóvel locado necessita de pequenos reparos e cuidados, os quais o locatário assume desde já a responsabilidade de operar, durante primeiro ano de locação (26/08/2016 a 26/08/2017), as partes convencionam que o pagamento do aluguel na data ajustada (até o dia 15 de cada mês), ensejará um desconto de R$ XXXXXXXXX,00 (XXXXXXXXX reais), ou seja, durante o primeiro ano de locação o aluguel pago em dia será no valor de R$ XXXX,00 (XXXXX reais).
Cláusula 6ª. O valor do aluguel será reajustado anualmente com base na variação do Índice Geral de Preços do Mercado divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M), ou aquele que o substitua.
Parágrafo Único. Se em virtude de lei superveniente passe a ser admitido o reajuste do valor do aluguel em periodicidade inferior à prevista na legislação atual, acordam as partes, desde já, que o reajuste do valor do aluguel passará a ser feito no menor prazo então permitido em lei.
Cláusula 7ª. O não pagamento do aluguel no prazo ajustado, implicará em multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, acrescido de correção monetária (IGP-M) e juros de 1% (um por cento) ao mês, podendo ainda ensejar a rescisão do contrato a critério do locador, nos termos do art. 9º, inciso III, da Lei 8.245/91.
Parágrafo 1º. As partes acordam que no 5º (quinto) dia posterior ao vencimento dos aluguéis, o débito será encaminhado ao assessor jurídico do locador para cobrança amigável ou judicial, independentemente de aviso prévio ou notificação, pelo que serão acrescidos 20% (vinte por cento) ao valor atualizado do débito a título de honorários advocatícios. Ressaltando-se que o valor atualizado engloba multa de 10% (dez por cento), correção monetária e juros de 1% (um por cento) ao mês, na forma da lei.
Parágrafo 2º. Caso o atraso do aluguel ocorra durante o primeiro ano de locação, além dos reflexos da mora previstos acima, o aluguel será cobrado em seu valor integral, ou seja, R$ 1.000,00 (mil reais), nos termos da Cláusula 5ª.
DOS DEVERES DAS PARTES
Cláusula 8ª. São deveres do locador, entre outros:
I. Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II. Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III. Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV. Realizar os reparos e consertos imprescindíveis e de caráter estrutural, que não sejam decorrentes do uso cotidiano nem das atividades do locatário. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Se os reparos durarem mais de 30 (trinta) dias o locatário poderá resilir o contrato, sem a imposição de multa;
V. Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
VI. Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VII. Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VIII. Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas.
Cláusula 9ª. São deveres do locatário, entre outros:
I. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo, local e forma convencionados, sob pena de incorrer nas cláusulas penais e resolutiva expressa deste contrato;
II. Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III. Contratar e pagar o prêmio do seguro contra fogo, no prazo de 15 dias da assinatura deste contrato, demonstrando o cumprimento da obrigação ao locador, sob pena de rescisão com todos os seus reflexos. O contrato de seguro contra fogo deve abranger a totalidade do imóvel, com indenização mínima de cem 100 vezes o valor do aluguel vigente, e ter o locador como beneficiário;
IV. Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, independentemente de notificação;
V. Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
VI. Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes, prepostos ou terceiros;
VII. Não fazer modificações internas ou externas, benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Caso autorizadas, fica convencionada a sua incorporação ao imóvel locado, sem qualquer direito a indenização ou retenção pelo locatário;
VIII. Não ceder, emprestar, sublocar ou alterar o imóvel e o presente contrato, sem o consentimento prévio e por escrito do locador, sendo que a demora deste em reprimir a infração não constitui consentimento tácito;
IX. Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida ao locatário, sob pena de responder por multas, correção monetária, juros e penalidades decorrentes do atraso no cumprimento das determinações do Poder Público;
X. Pagar as despesas de telefone, consumo de energia elétrica, gás, água, esgoto e correlatos, até a efetiva devolução do imóvel;
XI. Pagar os impostos, taxas e demais cobranças do Poder Público que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, bem como o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU;
XII. Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros na hipótese de alienação.
DA VIGÊNCIA DO CONTRATO
Cláusula 10. Em caso de alienação do imóvel, ainda que dentro do prazo da locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação do locatário, que nada oporá a título de luvas, benfeitorias, prejuízos ou danos de qualquer natureza.
DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
Cláusula 11. O locatário visando neste contrato única e exclusivamente a utilização do imóvel locado, de forma livre e consciente, renuncia antecipadamente ao eventual direito de preferência na aquisição do imóvel em caso de alienação, qualquer que seja a proposta, obrigando-se a manifestar a renúncia por escrito caso notificado.
DAS BENFEITORIAS
Cláusula 12. Toda e qualquer benfeitoria, necessária, útil ou voluptuária, dependerá de consentimento prévio e por escrito do locador, e ficará automaticamente incorporada ao imóvel, sem prejuízo do exposto no Parágrafo 2º, da Cláusula 14, não cabendo ao locatário qualquer direito a indenização, ressarcimento ou retenção.
Parágrafo Único. Pertenças e estruturas desmontáveis ou removíveis, de propriedade exclusiva do locatário, poderão ser livremente introduzidas e retiradas, desde que não impliquem na alteração do estado atual ou depreciação do imóvel.
DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO
Cláusula 13. O presente contrato ficará resolvido de pleno direito, sem que nenhuma das partes incorra na cláusula penal ou tenha direito a indenização, desde que devidamente notificada a parte contrária, nas seguintes hipóteses:
I. Por mútuo acordo;
II. Para realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executados com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. Desde que não haja culpa do locatário, seus dependentes, familiares, visitantes, prepostos ou terceiros;
III. Desapropriação, total ou parcial, do imóvel pelo Poder Público;
IV. Ocorrência de evento fortuito ou de força maior que impeça a ocupação do imóvel, desde que não haja culpa do locatário, seus dependentes, familiares, visitantes, prepostos ou terceiros.
Parágrafo Único. Nenhuma notificação do Poder Público ensejará a resolução do contrato, salvo se apurado risco à segurança do imóvel em vistoria judicial. Neste caso, cada uma das partes se obriga a satisfazer as exigências do Poder Público que lhe competir.
Cláusula 14. Caso o locatário opte por resilir o presente contrato, devolvendo o imóvel, incorrerá em multa no valor de 3 (três) aluguéis (contemporâneos ao ato), abatida proporcionalmente ao tempo de contrato já cumprido. Exemplificando, com a devolução no 1º (primeiro) mês de locação a multa seria de 3 (três) aluguéis, já no 15º (décimo quinto) mês de locação a multa seria equivalente a 1,5 (um e meio) aluguel, e assim por diante.
Parágrafo único. Decorridos os 30 (trinta) meses contratuais, no caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado ambas as partes podem livremente desfazer a locação, sem qualquer ônus ou multa, desde que notifiquem a parte contrária com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, observadas todas as cláusulas atinentes aos deveres das partes e aos cuidados com o imóvel.
DA RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL
Cláusula 15. Qualquer que seja o motivo da extinção do contrato, o locatário deverá restituir o imóvel ao locador no estado em que o recebeu, conforme termo de vistoria, e dentro do prazo estipulado no contrato ou na notificação. Entretanto, em qualquer hipótese de devolução, o locatário deve pintar paredes, janelas e portas, internas e externas, reparar ou substituir telhas, vidros, cerâmicas, encanamentos, torneiras, cercas (entre outros), cuidando para que nos reparos sejam utilizados matérias-primas e produtos de padrão médio. Deve ainda o locatário exibir os comprovantes de quitação dos impostos, taxas e quaisquer outras obrigações que incidam sobre o imóvel, devendo proceder também ao cancelamento de seu cadastro junto aos órgãos competentes.
Parágrafo 1º. Após notificação por escrito para restituição do imóvel, o locador terá o prazo de 10 (dez) dias para efetuar sua vistoria, ficando o locatário obrigado a pagar aluguel e demais encargos da locação até a efetiva devolução do bem.
Parágrafo 2º. Se na vistoria de devolução do imóvel for constatada a necessidade de reparos ou substituições, o locatário ficará obrigado a arcar com seus custos, ainda que realizadas a mando do locador, bem como a pagar aluguel e demais encargos da locação enquanto não ocorra a restituição definitiva do imóvel.
DA CLÁUSULA PENAL
Cláusula 16. As partes se obrigam a cumprir e zelar pelo presente contrato em todos os seus termos e condições, sob pena de multa em valor correspondente a 1 (um) aluguel vigente à época da infração, salvo previsão específica neste instrumento, sem prejuízo de ação reparatória pelos danos sofridos.
Parágrafo 1º. Considerando os riscos e elevados custos que a locação oferece ao locador, caso o locatário viole o disposto na Cláusula 9ª, ou qualquer outra disposição deste instrumento, independentemente de notificação, ficará sujeito às seguintes sanções:
I. Multa no valor correspondente a 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração, devida a partir da ocorrência do fato;
II. Ressarcimento de todos os prejuízos sofridos com a infração, devido a partir da ocorrência do fato;
III. Rescisão do contrato, a critério da parte prejudicada.
Parágrafo 2º. A eventual execução da cláusula penal se dará sem prejuízo do credor exigir o cumprimento da obrigação principal e acessórios, além do ressarcimento de todos os prejuízos sofridos, nos termos do art. 411. do Código Civil.
Parágrafo 3º. Nas hipóteses dos parágrafos 1º e 2º da Cláusula 16, sobre todos os valores devidos a qualquer título, incidirão juros legais e correção monetária desde a data do ilícito contratual, independentemente de notificação da parte contrária.
DA GARANTIA DA LOCAÇÃO 7
Cláusula 17. As partes elegem como garantia da presente locação a fiança, sem direito de preferência, prestada por XXXXXXXXX, retro qualificado.
Parágrafo 1º. Como prova de sua capacidade econômica, os fiadores apresentam neste ato a escrituras pública e respectiva matrícula do imóvel de sua propriedade, possuindo as seguintes descrições respectivamente: UMA CASA DE MORADA, situada nesta cidade e comarca de Leme (SP), na Avenida Dr. XXXXX, com seu terreno e respectivo quintal, perfeitamente descrita e caracterizada na matrícula nº XXXX do CRI de Leme/SP, cadastrada na municipalidade local sob o nº XXXXXXXXX.
Parágrafo 2º. Com o intuito de assegurar o locador de que a presente locação está garantida, caso o fiador aliene o imóvel acima, ou constitua sobre ele ônus (alienação fiduciária, hipoteca, caução etc.), a garantia da locação será automaticamente considerada insuficiente, sendo intimado o locatário para apresentar nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão.
Parágrafo 3º. A fiança acima é assumida na condição de responsável principal, ou devedor solidário, sem direito de preferência, e abrangendo todo e qualquer valor devido (seja a título de aluguel, impostos, taxas, multas, reparos, prejuízos materiais ou morais, honorários advocatícios, custas processuais, entre outros), estendendo-se até a efetiva entrega do imóvel, ainda que prorrogado o contrato por prazo indeterminado, nos termos do art. 39. da Lei nº 8245/91, pelo que desde já o fiador renuncia os benefícios e direitos que lhe são assegurados pelos art. 827. e 835, na forma do art. 828, incisos I e II do Código Civil.
Parágrafo 4º. Em qualquer hipótese, prevista ou não em lei, em que fique constatada a insuficiência da garantia da locação, tais como nas elencadas no art. 40. da Lei nº 8245/91, independentemente de comprovação documental, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação, sem prejuízo de sanções contratuais e de reparação por todo e qualquer dano sofrido.