Excelentíssimo Senhor Doutor Juízo de Direito Cível da ____ Vara Cível da Comarca de ().
Nome do autor (qualificação completa), através de seu advogado (qualificação completa) vem ajuizar a presente
Ação de Rescisão Contratual c/c com Indenização por Danos Materiais e Morais
Em face do réu (qualificação completa), pelas seguintes razões de fato e de direito adiante explicitados:
1) Dos Fatos:
Na data de 01/01/2020, o autor firmou com o réu o presente instrumento particular de contrato de locação não residencial, tendo como objeto o imóvel localizado (nome do endereço), restando consignado o pagamento mensal de aluguel no valor de R$30.000,00, com data de início em 01/03/2020 pelo prazo de 30 meses encerrando-se em 01/06/2022.
Observa-se que a título de garantia da avença o autor caucionou o Título de Capitalização emitido pela Seguradora (nome da Seguradora) no valor de R$100.000,00, representado pela proposta/formulário nº (número).
Com a assinatura do instrumento, o autor recebeu as chaves do imóvel confiando que a edificação estava apta para a finalidade a que se destinava, ou seja, a locação comercial e que nele poderia instalar o showroom de móveis planejados de alto padrão pretendido.
Todavia, logo de início fora identificado um problema de cupim de solo em todo o imóvel, o que fora resolvido exclusivamente às expensas do autor, incluindo uma substituição arbórea perante os órgãos da prefeitura municipal, refletindo esses dispêndios em mais de R$50.000,00.
Importante ressalvar que tal episódio foi imediatamente comunicado à época dos fatos de acordo com o artigo 23, IV da Lei 8.245/91) tendo o réu Locador se quedado inerte.
Detalhe à parte, e que depois de adentrar ao imóvel o autor constatou que havia abrigado no imóvel algumas latas vazias de controle de praga para cupim subterrâneo. O que fora omitido pelo réu Locador.
Prosseguindo na fase pré-operacional com as adequações do imóvel foram identificadas em meados de março de 2021 outros problemas estruturais no imóvel como infiltrações nas paredes do subsolo que foram devidamente reportadas ao sócio administrador do réu Locador em observância ao artigo 23, IV da Lei 8.245/91.
O problema da infiltração do subsolo só foi identificado depois do transcurso de 12 meses pois as obras para adequação do imóvel se iniciaram dos patamares superiores evoluindo para o subsolo.
Ato seguido foi enviado em 10/03/2021 orçamento elaborado para conserto dos problemas evidenciados de responsabilidade do réu Locador aos cuidados do sócio administrador do réu.
Em continuidade e em resposta ao orçamento recebido o sócio administrador do réu solicitou ao autor que aguardasse a análise e elaboração de laudo técnico a ser realizado por profissional de sua confiança no caso o empreiteiro (nome).
Restou consignado o prazo de 10 de abril de 2021 para a apresentação do laudo técnico e do orçamento a ser elaborado pelo empreiteiro (nome). Todavia, houve alteração do profissional indicado pelo réu Locador e da data para apresentação final desses apontamentos para o dia 20 de abril de 2021.
A despeito das provocações do autor quanto à sobrevinda do laudo e do orçamento a ser apresentado pelo réu Locador (aos 10 de abril e 20 de abril de 2021) e ante a inação dos proprietários com relação a esse ponto, o Requerente procurou os responsáveis da Imobiliária no dia 25 de abril de 2021 para intermediar uma possível composição amigável entre as partes, todavia, sem sucesso.
Como se vê, o autor aguardou por quase 3 meses alguma providência do réu Locador e nada foi feito e diante da impossibilidade total de permanência no local pela total falta de condições de instalar o propalado showroom, com a frustação de inúmeros contratos de seus parceiros expositores.
O autor procedeu a denúncia do Contrato de Locação por carta datada em 07/05/2021 e nesta data de 20/05/2021 e vem efetuar a devolução do imóvel e das chaves.
Com a finalidade de ratificar as alegações aqui expostas relacionadas aos problemas estruturais do imóvel e a total falta de condição de explorar a atividade a ser desenvolvida, apresentará em mídia ao cartório desta Vara Judicial vídeos e fotos do imóvel elaborado por terceira empresa contratada ratificando totalmente as alegações apresentadas e a impossibilidade de instalação do ambiente loft, ante os vazamentos de grande proporção em diversos no subsolo o que tornou insuportável qualquer permanência no local.
Diante dos fatos e provas acostados nos presentes autos, bem como o que será demonstrado durante a instrução processual, o réu Locador tinha ciência inequívoca do estado estrutural do imóvel que é a presença de cupim subterrâneo quando da locação e infiltrações do subsolo, praticou omissão dolosa com intuito de obter vantagem indevida, assim, pede-se que seja julgado procedente o presente pedido para reconhecer a rescisão contratual, desconto do Título de Capitalização a título de caução em favor do autor e ainda indenização por danos materiais e morais casados ao autor.
Sendo assim a culpa pela rescisão do contrato é exclusivamente do réu Locador, sendo este o único causador da rescisão do contrato locatício em questão.
2) Do Direito:
Estabelece o artigo 22 da Lei 8.245/91:
O locador é obrigado a:
I entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
(...)
III manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Ora, o imóvel locado possuía inúmeros problemas estruturais e que inviabilizaram a instalação do showroom de móveis planejados de alto padrão, não foram promovidas as manutenções/reparações quando solicitadas, quedando-se inerte o réu Locador ao qual em omissão dolosa e por atos agressivos simplesmente deixou o autor sem qualquer respaldo sofrendo os efeitos de uma locação sem qualquer condição de uso, culminando na frustação e rescisão de contratos significativos com os parceiros do autor.
Sendo a culpa pela rescisão contratual única e exclusiva do réu Locador ao qual omitiu os problemas existentes no imóvel, problemas estes ocultos e que apenas se evidenciaram ao autor após ter aperfeiçoado o contrato o imóvel em debate.
Com efeito, uma vez demonstrado pelo autor que o imóvel apresenta graves problemas, o contrato deve ser rescindido por culpa exclusiva do Locador ao qual é obrigado a disponibilizar o imóvel em condições aptas para a finalidade acertada (art. 22, I da Lei 8.245/91).
Nessa senda, seguem as seguintes jurisprudências:
APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE COBRANÇA RESCISÃO DO CONTRATO POR FALTA DE HABITUALIDADE INFILTRAÇÕES DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DE FINDO O PRAZO CONTRATUAL ENCARGOS COM MULTA E NOVA PINTURA INDEVIDOS CONTRATO RESCINDIDO POR CULPA DO LOCADOR RECURSO IMPROVIDO.
(TJ-MS AC 21387 MS 2006.021387-0, Des. Relator Paulo Alfeu Puccinelli, Data de Julgamento: 29/01/2007, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 15/02/2007).
Locação de imóveis. Ação executiva de título extrajudicial. Embargos à execução. Exclusão da multa contratual. 1. Não havendo culpa da locatária na rescisão contratual, que desocupou o imóvel antecipadamente por falta de condições de habitualidade, era mesmo de se excluir da execução o valor da multa contratualmente prevista. 2. Os encargos da locação previstos no contrato são devidos até a efetiva desocupação do imóvel pelo inquilino. 3. Negaram provimento aos recursos.
TJSP APL: 9159718362007826 SP 915971836.2007.8.26.0000, Relator: Vanderci Álvares, Data de Julgamento: 21/03/2011, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/03/2011).
EMBARGOS À EXECUÇÃO LOCAÇÃO DE IMÓVEL JULGAMENTO ANTECIPADO QUE NÃO ENSEJA CERCEAMENTO DE DEFESA, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM NULIDADE DA SENTENÇA IMÓVEL LOCADO QUE APRESENTAVA SÉRIOS PROBLEMAS DE USO -DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA ADMISSIBILIDADE MULTA COMPENSATÓRIA INDEVIDA SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida.
(TJSP APL: 00043456720128260073 SP 0004345-7.2012.8.26.0073, Relator: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 10/07/2014, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/07/2014).
DIREITO CIVIL. CONTRATOS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SEGURO-FIANÇA. SUB-ROGAÇÃO DO AGENTE SEGURADOR. LEGITMIDADE PASSIVA DA SEGURADORA COMO SUBROGATÁRIA DO TITULAR DO IMÓVEL. PRELIMINAR AFASTADA. DANOS NO IMÓVEL ANTERIORES À OCUPAÇÃO PELO LOCADOR. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. DISPENSA DAS MULTAS RESCISÓRIAS. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. O agente financeiro responsável pelo seguro-fiança contratado pelas partes na avença principal sub-roga-se nos créditos do locador em caso de descumprimento do contrato, sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo relativo à validade do crédito sub-rogado. O locatário não responde por despesas anteriores à ocupação do imóvel nem tampouco por vícios aos quais não deu causa. A inércia do locador após regular notificação extrajudicial autoriza a resolução unilateral do contrato em favor do locatário, sem ônus, caso não providencie os reparos necessários à habitualidade digna do imóvel locado (art. 22, I, II, III, IV da Lei 8.245/91). É lícito ao Juízo determinar ao responsável pelo apontamento a protesto que promova sua retirada, em prazo hábil, sob pena de multa diária (art. 461 do CPC). Recurso ao qual se nega provimento. Diante do exposto, resolve esta Turma Recursal, por unanimidade de votos, conhecer do recurso e, no mérito, negar provimento, nos exatos termos do voto.
(TJSP 2ª Turma Recursal 0009238-73.2014.8.16.0182/0 Curitiba Rel.: Sérgio Bernardinetti J. 31.08.2015).
Como já transcrito, o inciso I do art. 22 da Lei 8.245/91, expressamente prevê que o locador deve entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina, ao presente caso a moradia residencial da família do Autor.
Assim, por força de disposição legal do art. 22, I da Lei do Inquilinato aliado ao entendimento remansoso de nossa jurisprudência pátria, é que deve ser reconhecida a pretensão inicial do autor de ver rescindido o contrato de locação isento do pagamento de multa rescisória e de eventuais reparos, bem como ver obstado qualquer possibilidade de desconto do Título de Capitalização dado em garantia da avença em favor do réu Locador e ser liberado o resgate em favor do autor Locatário.
A exclusão da multa contratual é medida que se impõe. Indiscutível a culpa do réu Locador na rescisão contratual pretendida pelo autor.
Nesse ponto resta evidente a precariedade do imóvel evidenciado pelos vazamentos decorrentes das paredes do subsolo diretamente sobre os imóveis instalados para o ambiente loft do showroom de móveis planejados de alto padrão corroborando que o imóvel é indigno para a finalidade que se destinava.
Importante ressalvar que antes de proceder a entrega do imóvel o autor locatário em prestígio ao princípio da boa fé contratual deixou a edificação em debate em perfeitas condições conforme laudo em anexo e muito bem beneficiada uma vez que reflete num investimento superior a R$300.000,00, ressaltando-se os danos causados pelo próprio defeito estrutural do imóvel que deu origem à desocupação motivada do bem.
Verifica-se legítima a rescisão do contrato de locação por culpa do réu Locador isentando o autor do pagamento de multa contratual e dos eventuais reparos a serem realizados no imóvel eis que o autor não deu causa a tais danificações no imóvel bem como o resgate do título de capitalização que deverá se dar em favor do autor.
2.2.) Dos Danos Materiais e Morais:
Conforme observado da síntese fática e das demais provas que a acompanham, o imóvel locado ao autor pelo réu Locador apresentava condições indignas ao fim que se destinava, causando risco aos seus ocupantes.
Restou demonstrado também que o autor buscou por vários meses algum tipo de solução aos problemas apresentados, sendo obrigado a desocupar respectivo imóvel, sem nada receber, seja do resgate do título de capitalização dado como garantia da avença seja por qualquer título.
Também inegável a omissão dolosa praticada pelo réu Locador não há possibilidade de desconhecimento dos danos estruturais existentes no imóvel, conforme provas demonstradas e que serão ratificadas com testemunhas a serem arroladas, o proprietário do imóvel tinha total conhecimento dos problemas de vazamento, dos cupins de solo, e, ainda assim, sem qualquer remorso, alugou o bem para instalação de um pretendido showroom de móveis planejados de alto padrão, com conhecimento inequívoco dos problemas e os transtornos que ocasionaria.
Excelência, a demora, a falha na prestação dos serviços e a desídia do réu Locador na solução dos problemas inúmeras vezes reportados, e, em especial, os transtornos daí decorrentes, extrapolam aos aborrecimentos corriqueiros que podem surgir de referido negócio jurídico, ensejando a obrigação de reparação moral por parte do réu Locador.
Nessa linha, seguem os seguintes precedentes:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RELAÇÃO ENTRE INQUILINO E A IMOBILIÁRIA QUE ADMINISTRA O IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE POR FORÇA DOS CONTRATOS. PROBELMAS NO IMÓVEL. DEMORA EXCESSIVA PARA SOLUCIONAR A QUESTÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. [...].
(TJDF ACJ: 20150110009767, Relator: Arnaldo Corrêa Silva, Data de Julgamento: 01/09/2015, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE: 21/09/2015. Pág.: 337).
Desta feita, nos termos da fundamentação supra, requer a condenação do réu Locador ao pagamento de indenização pelos danos materiais consistentes nas benfeitorias necessárias dispendidas nos imóveis para superar os problemas comprovados com os cupins subterrâneos e morais suportados pelo autor, causados em especial pela inércia em resolver as questões levantadas no que diz respeito aos vícios ocultos do imóvel em questão, devendo referida indenização ser arbitrada em importe não inferior a R$10.000,00.
2.3.) Da Aplicação da Multa Contratual:
A Cláusula 10ª e seguintes do instrumento particular de contrato de locação não residencial, firmado aos 01/01/2020 impõe multa contratual equivalente a 3 alugueres à parte que infringir qualquer das cláusulas contratuais.
Em decorrência, constatada a irregularidade estrutural que causa a rescisão contratual, deverá ser imputado ao réu Locador o dever de arcar com o valor equivalente a 3 alugueres.
3.) Dos Pedidos:
Ante o exposto, pede-se:
a) Que seja julgado procedente o pedido declarando-se rescindido o contrato de locação entabulado entre as partes por culpa do réu Locador;
b) Que seja o réu Locador condenado ao pagamento da multa contratual equivalente a 3 alugueres;
c) Que seja o autor liberado junto a Seguradora (nome) a caução do título de capitalização apresentado em favor do autor;
d) Que seja reconhecida a entrega do imóvel na data de (data), conforme fundamentação apresentada e documentos que seguem anexos;
e) Que seja o réu Locador condenado ao pagamento de danos morais a ser arbitrado por este Juízo tendo por valor mínimo a quantia de R$10.000,00.
f) Que seja promovida a citação do réu Locador para comparecer à audiência de conciliação, nos moldes do art. 334, CPC e caso reste infrutífera, que apresente sua contestação no prazo legal sob pena de revelia;
Dá-se o valor da causa R$20.000,00.
Nesses termos,
Pede e espera deferimento.
Local. Data.
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Nome do Advogado
OAB/Estado e número da OAB