Está com dúvidas sobre o seu direito de usucapião? Entenda neste artigo como fazer usucapião e consiga a propriedade do seu imóvel.
Sumário:
1) Introdução
2) O que é a usucapião?
3) Os benefícios de se pedir a usucapião
4) Requisitos da usucapião
4.1) Um resumo das modalidades de usucapião
4.2) Quantos anos preciso ocupar o imóvel para pedir a usucapião? Prazos da usucapião
4.3) Posse mansa, pacífica e ininterrupta
4.4) Intenção de ser dono
4.5) Justo título
4.6) Boa-fé
4.7) Área/metragem do imóvel que se pretende pedir a usucapião
4.8) Uso do imóvel
5) Documentos necessários para pedir a usucapião
6) Devo fazer a usucapião em processo judicial ou no cartório (extrajudicial)?
7) Preciso de um advogado para fazer a usucapião?
8) Onde eu devo fazer a ação de usucapião?
9) Contra quem é proposta a ação de usucapião?
10) Sou casado, meu cônjuge também deve pedir a usucapião?
11) Quanto custa para fazer a usucapião?
12) Devo fazer a usucapião agora?
13) Conclusão
1) Introdução
Na prática, podemos pensar que, ao viver num imóvel que não sou dono, seria possível conseguir a propriedade desse mesmo imóvel, passando-o para o meu próprio nome. É possível fazer isso com o processo de usucapião.
Logo, a dúvida é: como fazer usucapião? Para fazer o pedido de usucapião, é preciso cumprir com os requisitos previstos na lei (1), juntar os documentos necessários para comprovar o seu direito (2), e consultar um advogado (3), para verificar se o caminho mais rápido e fácil é entrar com a usucapião em processo judicial ou no cartório (4).
Como você pôde ler, existem 4 etapas. Vou explicar agora como cumpri-las: cumprimento dos requisitos, quais são os documentos que devem ser juntados, se é preciso contratar um advogado para fazer a usucapião e qual o melhor caminho para o seu caso.
Vou aproveitar, também, para esclarecer algumas dúvidas comuns e pertinentes a todo processo de usucapião, como forma de te ajudar a fazer sua usucapião.
2) O que é a usucapião?
A usucapião é, em resumo, uma das diversas formas de se adquirir propriedade.
Podemos defini-la como a possibilidade de alguém que ocupa um imóvel poder adquirir sua propriedade por possuir um imóvel dentro de um lapso de tempo, além de preencher outros requisitos previstos na lei.
Ou seja, se alguém ocupa um imóvel, por vários anos, sem nenhuma oposição de alguma pessoa ou do real proprietário, tendo, se necessário, algum documento que fundamente sua ocupação, vai poder pedir a um juiz ou a um escrivão de cartório para que declare o seu direito de propriedade deste imóvel ocupado.
Entendido seu significado, não basta saber do que se trata, mas também porque entrar com um processo de usucapião.
É recomendável entrar com a usucapião em razão de seus benefícios. Vamos entender isso no tópico a seguir.
3) Os benefícios de se pedir a usucapião
Ocupar um imóvel do qual você não é proprietário significa estar em um imóvel em situação irregular.
No Brasil, uma pessoa se torna proprietária de um imóvel no momento em que faz o registro de sua propriedade na matrícula do imóvel.
Nessa matrícula deve constar todo o histórico do imóvel: quem é o atual proprietário, vendas anteriores, penhoras, incidência de ações judiciais, etc.
Pelo simples fato da sua ocupação não constar na matrícula do imóvel, significa dizer que o imóvel é irregular: situação em que não constam todas as informações do imóvel na matrícula.
Pois bem, as consequências de viver num imóvel irregular são as seguintes:
- Não ser o proprietário (dono) do imóvel, justamente pelo fato do seu nome não constar na matrícula;
- Poder perder o imóvel a qualquer momento, por ações judiciais, inventários, dívidas e pela possibilidade de o real proprietário tentar reaver o imóvel;
- Não conseguir financiamentos, pois os bancos não liberam crédito se não tiverem o imóvel como garantia;
- Não conseguir vender o imóvel, já que, enquanto ocupante, você não tem poderes para fazer a venda;
- Risco alto de desvalorização do imóvel, tendo em vista que a irregularidade causa insegurança ao mercado imobiliário;
- Problemas com multas cobradas pela prefeitura local, justamente em virtude da irregularidade.
Ao pedir a usucapião, é possível solucionar todos esses problemas. Quando seu pedido for aceito, a propriedade será transferida para o seu nome. Assim, o imóvel é regularizado.
Logo, você poderá vendê-lo, usá-lo como garantia para conseguir crédito e evitar o risco de receber multas e de perder o imóvel.
Em especial, vai poder viver no imóvel com tranquilidade, sem que ninguém consiga retomá-lo.
Vale lembrar daquela velha máxima: quem não registra, não é dono. E quem não é dono não poderá aproveitar os poderes oferecidos pela propriedade.
4) Requisitos da usucapião
4.1) Um resumo das modalidades de usucapião
A lei traz diversas modalidades de usucapião. A depender do seu caso, uma modalidade será cabível, enquanto outra, não.
E como existem distintas modalidades, os requisitos também mudam. Por exemplo, os requisitos de um tipo de usucapião não são necessariamente iguais aos outros.
Para facilitar a explicação, montei uma tabela com as modalidades e os requisitos da usucapião:
Ou seja:
A usucapião extraordinária tem como requisitos a intenção de ser dono, a posse mansa, pacífica, ininterrupta e exercida por 15 anos.
A usucapião ordinária tem como requisitos a intenção de ser dono, a posse mansa, pacífica, ininterrupta e exercida por 10 anos, justo título e boa-fé.
A usucapião rural tem como requisitos a intenção de ser dono, a posse mansa, pacífica, ininterrupta e exercida por 5 anos, não ser proprietário de outro imóvel, uso do imóvel para residência, bem como para a produtividade rural, e o imóvel deve ter uma área máxima de 50 hectares.
A usucapião urbana tem como requisitos a intenção de ser dono, a posse mansa, pacífica, ininterrupta e exercida por 5 anos, não ser proprietário de outro imóvel, e uso do imóvel para residência, cuja área máxima deve ser de 250 m².
A usucapião familiar tem como requisitos a intenção de ser dono, a posse mansa, pacífica, ininterrupta e exercida por 2 anos, não ser proprietário de outro imóvel, ocorrer abandono de lar pelo cônjuge/companheiro (a), e uso do imóvel para residência, cuja área máxima deve ser de 250 m².
Lembrando que existem outras modalidades que aqui não foram discutidas, como a usucapião indígena e a coletiva, por meros fins práticos.
Agora vamos entender como esses requisitos funcionam. Assim você conseguirá identificar se possui o direito de usucapião.
4.2) Quantos anos preciso ocupar o imóvel para pedir a usucapião? Prazos da usucapião
Todas as modalidades de usucapião exigem que o imóvel seja ocupado por um determinado período de tempo. Os prazos, como visto acima, podem ser de 2, 5, 10 ou 15 anos.
Ressalto um ponto aqui. Na usucapião extraordinária, cujo prazo da posse é de 15 anos, e na ordinária, cujo prazo é de 10 anos, estes podem ser reduzidos para 10 anos e 5 anos, respectivamente, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
4.3) Posse mansa, pacífica e ininterrupta
A posse é o poder de exercer algum dos poderes da propriedade.
Essa posse precisa ter algumas características para possibilitar o direito de usucapião.
Posse mansa e pacífica é aquela exercida sem oposição de algum interessado ou do proprietário do imóvel que se pretende usucapir.
Posse ininterrupta é a exercida continuamente, sem nenhuma interrupção por parte do possuidor.
Não se confunde posse ininterrupta com moradia ou em frequentar o lugar todos os dias. Usar o imóvel para produzir ou para moradia são requisitos distintos e próprios de algumas modalidades de usucapião.
Por exemplo, se alguém utiliza um imóvel como depósito, estará possuindo o imóvel da mesma forma.
Possuir, além de viver, engloba outras condutas, como usar, retirar frutos do imóvel, produzir no imóvel, etc.
4.4) Intenção de ser dono
A intenção de ser dono significa dizer que o possuidor deve agir como se o imóvel fosse seu.
Este requisito é provado com condutas que demonstrem sua intenção de se tornar dono do imóvel.
Por exemplo, é importante juntar comprovantes de pagamento de IPTU, contas de luz e água, documentar a vida no imóvel e coletar depoimentos de testemunhas que atestam a posse.
4.5) Justo título
O justo título, quando é requisito da usucapião, é aquilo que deu origem à posse. São documentos que permitem ao possuidor adquirir a propriedade no futuro.
Alguns casos de usucapião decorrem em virtude de contratos de gaveta, ou, no caso de uma negociação imobiliária, houve o pagamento do preço e a lavra da escritura pública, mas, por alguma razão, o imóvel não foi transferido, de modo que a pessoa exerce apenas a posse, mas não tem a propriedade.
Contratos de compra e venda e escrituras públicas são os justos títulos mais comuns.
4.6) Boa-fé
A boa-fé na usucapião é manifestada pelos cuidados que o possuidor deve tomar para poder adquirir a posse, bem como pela ignorância de eventuais oposições ou vícios ao exercício desta.
Por exemplo, não há boa-fé se uma pessoa ocupa um imóvel sabendo que é de outra pessoa, sem ter nenhum documento que justifique sua ocupação.
A posse obtida por meio de violência também implica em ausência de boa-fé, de modo que não pode ser alegada para obter o direito de usucapião.
4.7) Área/metragem do imóvel que se pretende pedir a usucapião
Este requisito é muito simples: algumas modalidades de usucapião limitam a aquisição da propriedade de imóveis segundo uma determinada área. Se este requisito for solicitado, basta cumpri-lo integralmente.
4.8) Uso do imóvel
Por fim, o uso do imóvel é útil tanto como requisito da usucapião, como para reduzir o prazo de posse na usucapião ordinária e na extraordinária.
Em suma, certamente vão existir muitos benefícios em usar o imóvel como moradia ou usá-lo para produzir algum produto.
5) Documentos necessários para pedir a usucapião
Nos casos de usucapião realizada em processo judicial, aqui no escritório recomendamos nossos clientes a apresentar os seguintes documentos:
- Planta e memorial descritivo do imóvel, com a completa identificação da área, com localização, limites e confrontações, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites do imóvel, georreferenciada ao Sistema Geodésico Brasileiro, com precisão posicionada a ser fixada pelo INCRA (quando imóvel rural). A planta deve estar devidamente assinada pelo responsável técnico e pelo solicitante. Se possível, também coletar a assinatura com firma reconhecida dos confrontantes na planta. O memorial descritivo, preferencialmente, deve ter reconhecimento de firma por parte do responsável técnico;
- Anotação de responsabilidade técnica do profissional responsável pela elaboração da planta e memorial descritivo do imóvel;
- Prova da figuração do imóvel junto ao cadastro municipal ou do INCRA, com certidão de identificação fiscal;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Matrícula atualizada dos confrontantes do imóvel;
- Certidão do Cartório Distribuidor local atestando a inexistência de ações possessórias ou petitórias, abrangendo o prazo vintenário e todos os possuidores do imóvel neste período;
- Qualificação completa dos proprietários dos terrenos confinantes;
- Justo título da posse, quando necessário;
- Comprovantes para comprovação do lapso temporal (carnê de IPTU, contas de água, luz, telefone, notas fiscais, entre outras);
- Depoimentos de testemunhas que atestem a posse, devidamente reconhecidos em cartório;
- Certidão de Confrontantes e Planta do Lote na Prefeitura do Município em que o imóvel está localizado.
Já se o processo de usucapião for realizado em cartório, recomendamos a apresentação dos seguintes documentos:
- Ata notarial lavrada pelo tabelião, na qual deverá constar estas informações: a) a descrição do imóvel; b) o tempo e as características da posse do interessado na usucapião e de seus antecessores; c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente; d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional; e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições; f) o valor do imóvel; g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;
- Planta e memorial descritivo do imóvel, com a completa identificação da área, com localização, limites e confrontações, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites do imóvel, georreferenciada ao Sistema Geodésico Brasileiro, com precisão posicionada a ser fixada pelo INCRA (quando imóvel rural). A planta deve estar devidamente assinada pelo responsável técnico e pelo solicitante. Se possível, também coletar a assinatura com firma reconhecida dos confrontantes na planta. O memorial descritivo, preferencialmente, deve ter reconhecimento de firma por parte do responsável técnico;
- Anotação de responsabilidade técnica do profissional responsável pela elaboração da planta e memorial descritivo do imóvel;
- Justo título;
- Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas: a) do interessado e de seu cônjuge ou companheiro, se houver; b) do proprietário do imóvel e de seu cônjuge ou companheiro, se houver; c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada a do interessado para completar o período aquisitivo da usucapião;
- Certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel;
- Comprovantes para comprovação do lapso temporal (carnê de IPTU, contas de água, luz, telefone, notas fiscais, entre outras).
6) Devo fazer a usucapião em processo judicial ou no cartório (extrajudicial)?
Mas qual o melhor caminho para fazer a usucapião? Cada processo tem suas vantagens e desvantagens.
No caso da usucapião em processo judicial, é certo que o procedimento é mais demorado quando comparado com o extrajudicial, uma vez que o judiciário está abarrotado de processos.
Porém, é garantido que seu direito será apreciado. E é possível, por iniciativa do advogado, tomar medidas para que o processo corra da forma mais rápida possível.
Por exemplo, aqui no escritório, optamos, antes de entrar com o processo, juntar todos os dados e documentos necessários, para facilitar a tomada de decisão por parte do juiz e auxiliá-lo a proceder com o andamento do processo.
E quanto tempo demora a usucapião judicial? Quando o advogado toma medidas que auxiliam o juiz, o processo pode durar de 1 a 2 anos. Acredite, muitos processos de usucapião se estendem por até 10 anos, em razão de mera negligência.
Ao entrar com o processo judicial, o interessado também pode pedir a gratuidade da justiça e deixar de arcar com todas as despesas processuais, desde que apresente a comprovação de que não tem capacidade de arcar com os custos sem prejuízo do sustento próprio.
O processo em cartório, também chamado de extrajudicial, por sua vez, é mais rápido, durando em média 6 meses quando todos os requisitos são preenchidos de imediato, mas apresenta uma série de formalidades e burocracias que devem ser cumpridas pelo interessado em usucapião.
Eventuais defeitos ou lacunas de informações nos documentos levam, necessariamente, à recusa do pedido pelos cartórios.
O interessado deverá, também, arcar com os custos e emolumentos emitidos pelo cartório. Na modalidade extrajudicial, não há como pedir a gratuidade da justiça.
Outras queixas sobre o procedimento extrajudicial foram quanto às dificuldades dos cartórios em iniciar o procedimento, tanto por criarem burocracias quanto por impedirem o exercício do direito.
Por questões de comodidade, recomendo que qualquer interessado entre com a usucapião na modalidade judicial. Apesar de demorar mais, é um procedimento que oferece mais facilidades ao interessado em entrar com usucapião.
7) Preciso de um advogado para fazer a usucapião?
É certo que nenhuma pessoa pode entrar com um processo judicial de usucapião sem ser representada por um advogado.
No caso da usucapião extrajudicial, isso também se aplica. Não há como fazer usucapião sem o auxílio de um advogado.
Eis o conteúdo da lei:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, ()
Assim, todo o processo de usucapião deve ocorrer com o auxílio de um advogado, não apenas pelo teor da lei, mas também pela complexidade do assunto.
Como os processos são digitais, você pode optar por um advogado da sua cidade, ou on-line, desde que tenha o conhecimento necessário para conduzir a ação.
8) Onde eu devo fazer a ação de usucapião?
Segundo a lei, a ação de usucapião é sempre proposta no local onde o imóvel está localizado.
9) Contra quem é proposta a ação de usucapião?
Contra o proprietário ou contra qualquer pessoa que de alguma forma esteja se opondo ao seu direito de usucapião.
Se possível, vale a pena coletar os dados pessoais e endereço do atual proprietário ou dos opositores.
10) Sou casado, meu cônjuge também deve pedir a usucapião?
Sim, porque ambos são possuidores do imóvel, o interessado e o cônjuge devem propor a ação em conjunto e, ao final do processo, caso seja concedido o direito de usucapião, ambos terão seu nome registrado na matrícula.
11) Quanto custa para fazer a usucapião?
Na usucapião judicial, como média dos tribunais brasileiros, os custos beiram entre 2500 a 4000 reais, entre custas judiciais e de intimação dos confrontantes e terceiros interessados.
Isso não inclui o valor da planta e do memorial descritivo, nem das certidões que devem ser emitidas para servirem como prova do processo.
Na usucapião extrajudicial, as custas e emolumentos do cartório variam conforme o estado e o valor do imóvel. Por isso, não é possível apresentar um valor médio dos custos. Vale realizar uma consulta on-line dos preços de cada cartório.
Cada cartório tem uma tabela de custas específica e definida conforme o respectivo Tribunal de Justiça. Aqui temos alguns exemplos:
- Paraná: https://extrajudicial.tjpr.jus.br/emolumentos
- São Paulo: https://extrajudicial.tjsp.jus.br/pexPtl/listaLinksPortal.do
- Santa Catarina: http://busca.tjsc.jus.br/buscatextual/integra.do?cdSistema=1&cdDocumento=179273&cdCategoria=1&q=&frase=&excluir=&qualquer=&prox1=&prox2=&proxc=
- Rio de Janeiro: https://cgj.tjrj.jus.br/documents/1017893/1415195/portaria-cgjn-1863-2021-vercao-final.pdf/9c707885-c464-991b-b67b-8ec26262b7c0?version=1.0
- Rio Grande do Sul: https://www.tjrs.jus.br/static/2022/01/Tabela_de_Emolumentos_3491206_Tabela_de_Emolumentos_2022_corrigida_18-01-22.pdf
- Minas Gerais: https://www.tjmg.jus.br/portal-tjmg/processos/custas-emolumentos/#.Y1rZjnbMKUk
Por fim, o advogado poderá cobrar entre 10 a 20% do preço do imóvel para entrar com a usucapião.
Por mais que os custos pareçam altos num primeiro momento, como dito, a usucapião causa ao seu imóvel uma valorização de 30 a 50% no preço do imóvel.
Assim, os custos acabam sendo cobertos pelo aumento do preço.
Além disso, no momento da abertura de nova matrícula, não são cobrados custos cartoriais, nem o ITBI.
12) Devo fazer a usucapião agora?
Como visto nos tópicos acima, caso preenchidos os requisitos da usucapião, o recomendável é entrar com a ação o quanto antes.
Com isso, é possível proteger a sua posse de eventuais opositores e conseguir que o imóvel passe para o seu nome o mais rápido possível.
Querendo ou não, você vive em um imóvel irregular, e isso pode gerar todas as consequências que comentei no tópico 2.
Logo, além de evitar a perda do imóvel, você ainda deixa de possibilitar a cobrança de multas e de aumentar o risco de desvalorização do imóvel.
Quanto mais o tempo passar, maiores são os riscos de perder o imóvel, bem como de desvalorizá-lo.
13) Conclusão
E o que acontece ao final do processo de usucapião?
Se for concedido o direito de usucapião, o juiz ou o escrivão vai reconhecer a propriedade do interessado por meio de uma sentença.
Essa sentença, cuja validade não pode ser questionada, é enviada ao cartório onde o imóvel está registrado. Em sequência, será aberta uma nova matrícula do imóvel o qual você adquiriu a propriedade.
A partir daí, o imóvel passa, definitivamente, para o seu nome, o que torna possível o exercício de todos os poderes dados pela propriedade.
Com esse artigo, você entendeu quais são os requisitos da usucapião, quais são os documentos necessários para comprovar o seu direito, se é necessário um advogado e quais os custos para entrar com a usucapião, e se o melhor caminho é entrar com a usucapião em processo judicial ou no cartório.
Cumpridos os 4 passos e verificadas as demais questões, você estará preparado para pedir a usucapião e, enfim, conseguir a propriedade do seu imóvel.
