Está precisando vender um imóvel, mas ele não tem documentação? Quer comprar um imóvel sem escritura, mas está com medo de ser furada?
Vender um imóvel sem documentação apresenta riscos principalmente futuros, como disputas sobre a propriedade do imóvel ou a possibilidade de o imóvel ser embargado ou penhorado.
Sem escritura, o imóvel pode não ser elegível para financiamento bancário, o que pode limitar as opções de compra para os compradores.
Contudo, tendo alguns cuidados é possível vender o seu imóvel de forma segura para você e o comprador.
Mas porque a escritura é um documento tão importante?
É necessária a escritura na venda de um imóvel?
Sim, para vender seu imóvel é necessário que haja uma escritura de compra e venda, para que a transação seja considerada legalmente válida no Brasil.
A escritura deve ser registrada em um cartório de imóveis, onde será conferida a validade da documentação e a regularidade do imóvel.
Além disso, a escritura também garante ao comprador a posse e o uso exclusivo do imóvel, bem como o direito de transferir ou hipotecar o imóvel no futuro.
Mas o que acontece quando você já mora em uma casa que não tem documento de registro?
Com um pedido do usucapião, terei a regularidade do imóvel?
O usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um imóvel pelo seu possuidor, desde que ele preencha certos requisitos legais e tenha a posse do imóvel por um período prolongado.
Se você conseguir comprovar que tem posse pacífica, ininterrupta e por tempo suficiente do imóvel, e que o imóvel é de domínio público ou desapropriação, você poderá obter a propriedade do imóvel através do usucapião.
No entanto, o processo de usucapião pode ser longo e complexo, e é recomendável consultar um advogado especializado para ajudar a orientar você pelo processo.
O fato de ter o imóvel em seu nome após o processo de usucapião, não garante ainda a regularidade do imóvel, pois ela apenas é garantida através do registro das documentações no cartório de imóveis.
Sendo assim, mesmo após o usucapião, é necessário que sejam realizadas todas as regularizações necessárias para garantir a regularidade do imóvel.
Como regularizar a documentação e gerar a escritura?
Para regularizar a documentação e gerar a certidão de escritura de um imóvel, é necessário seguir alguns passos, conforme falaremos a seguir.
Primeiro deve-se obter o CRI (Certificado de Registro de Imóvel), que é emitido pelo cartório de registro de imóveis e comprova a existência do imóvel no sistema imobiliário.
Não se esqueça de assinar um contrato de compra e venda de imóvel com o vendedor, seja a compra do local para uso residencial ou comercial, que deve ter suas assinaturas com firma reconhecida.
O imóvel também pode ter alguns impostos em atraso ou gerados a partir da venda. Se esse for o caso, pague os impostos relacionados à compra do imóvel, tais como o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis).
Com esse documento em mãos, providencie a escritura pública da residência, que é um documento registrado em um Registro de Imóveis e que comprova a transferência de propriedade do imóvel.
Logo após deve ser feita a Certidão de Matrícula do imóvel, que é um documento que contém informações sobre a propriedade, tais como a descrição do imóvel, a situação do imóvel, a descrição da propriedade, etc.
Com ela, será possível emitir uma Certidão Negativa de Débitos (CND), que comprove que o imóvel não possui débitos pendentes. Para a emissão dessa certidão, apresente documentos pessoais válidos, tais como RG, CPF, etc.
É importante lembrar que os passos acima podem variar dependendo da localidade e da situação específica do imóvel.
Como negociar um imóvel que não tem escritura?
Caso queira negociar um imóvel sem escritura, precisa entender que esse pode ser um pouco mais desafiador do que negociar um imóvel com escritura.
Isso porque existe a questão da escrituração do imóvel e da possibilidade de haver problemas legais no futuro.
Há também a necessidade de suprir essa falta de documentação, sendo recomendável ao menos a celebração de um Contrato de Compra e Venda entre as partes.
Há empresas online que ajudam na elaboração de contratos bem elaborados e totalmente de acordo com a legislação atual, além de prever cláusulas para solução de eventuais problemas que podem surgir, como é o caso do Cartório Local.
Sendo assim, algumas dicas para negociar um imóvel sem escritura incluem buscar a ajuda de um profissional especializado.
Esse especialista pode ajudá-lo a entender os riscos e as possibilidades dessa negociação, e ajudá-lo a tomar as medidas necessárias para garantir a segurança da transação.
Como já dito ao longo desse texto, verifique a situação do imóvel antes da compra, para garantir que o imóvel não possui débitos pendentes, tais como IPTU ou outros impostos.
Peça também ao vendedor para apresentar documentos que comprovem a posse do imóvel, tais como a matrícula do imóvel ou o Certificado de Registro de Imóveis (CRI).
Entretanto, seja consciente dos riscos envolvidos e negocie com cautela, buscando sempre proteger seus interesses e garantir a segurança da transação.
