Ao comprar ou possuir um imóvel, é essencial que você verifique se a sua documentação está regularizada, incluindo a escritura do imóvel registrada em um Cartório de Registro de Imóveis. A escritura é um documento importante que contém todo o histórico do imóvel, como dados dos antigos proprietários e descrição, além de servir como prova da atual propriedade, mostrando quem é o verdadeiro dono do imóvel.
É importante destacar que um contrato de compra e venda de imóvel por si só não serve como prova de propriedade, embora seja um instrumento crucial para compradores e vendedores. Ele pode ser utilizado pelos cartórios para atualizar a escritura, mas não pode substituir a escritura do imóvel.
Um imóvel pode ser negociado sem a escritura, mas isso traz riscos significativos. Vamos discutir esses riscos com mais detalhes neste artigo.
O que significa um imóvel sem escritura?
Se um imóvel não tiver escritura, ele não terá um proprietário registrado. Embora alguém possa estar vivendo no imóvel e ter a posse dele, a propriedade real do imóvel só existe quando há uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, quando há uma escritura registrada.
Para negociar um imóvel sem escritura, é possível utilizar um contrato de gaveta de compra e venda de imóvel. No entanto, é importante destacar que um contrato de gaveta não é prova de propriedade do imóvel e, portanto, não é reconhecido pela justiça como tal. Ele serve apenas como um documento que ajuda a garantir que as obrigações assumidas, como o pagamento do valor acordado, sejam cumpridas.
No entanto, a venda de um imóvel apenas por contrato de gaveta pode resultar em problemas, como a possibilidade de o imóvel ser vendido para mais de uma pessoa ou de outra pessoa registrar o imóvel antes de você. Se isso acontecer, é improvável que você consiga recuperar o imóvel, mesmo que vá à justiça contra o vendedor.
Os problemas relacionados a um imóvel sem escritura
Além dos problemas mencionados acima, a falta de escritura também pode dificultar a venda do imóvel. Como os bancos exigem que um imóvel seja registrado para conceder financiamento, é improvável que você consiga vender um imóvel sem escritura a um comprador que precise de um empréstimo para pagar pelo imóvel.
Outro problema que surge quando se compra um imóvel sem escritura é a necessidade de regularizar a situação. A regularização do imóvel é um processo custoso que geralmente equivale a cerca de 4% do valor total do imóvel. Além disso, um vendedor desonesto pode vender o mesmo imóvel para mais de um comprador se ele não tiver uma escritura válida.
Regularizando um imóvel sem escritura
Ao adquirir um imóvel sem escritura, é importante regularizá-lo para garantir segurança jurídica e evitar futuros problemas. A regularização pode ser feita através da matrícula do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula é o documento que identifica o imóvel e contém todas as informações relevantes sobre ele, como sua localização, metragem, histórico de proprietários, entre outros dados.
Documentação necessária
Para realizar a matrícula do imóvel, é necessário apresentar toda a documentação existente, como dados dos antigos proprietários, contratos de compra e venda anteriores, comprovantes de pagamento de impostos e taxas, entre outros. É importante destacar que, caso o atual proprietário não saiba quem é o dono original do imóvel, é possível solicitar a posse do imóvel através do usucapião.
Usucapião
O usucapião é um processo que permite a aquisição da propriedade de um imóvel pelo possuidor que o ocupa de forma contínua e ininterrupta por um determinado período de tempo, que pode variar de acordo com a legislação de cada país. No Brasil, o prazo mínimo é de 5 (cinco) anos, desde que o possuidor comprove que reside no imóvel e pague todos os impostos e taxas referentes ao imóvel.
Para solicitar o usucapião, é necessário levantar todas as provas de que o possuidor reside no imóvel, como fotos, contas pagas, depoimentos de testemunhas, entre outros. Além disso, é importante contratar um advogado para auxiliar no processo.
Contrato de compra e venda
Ao negociar um imóvel, com ou sem escritura, é fundamental que as partes envolvidas façam um contrato claro e objetivo, detalhando todas as condições da negociação. O contrato deve conter informações como o valor da transação, a forma de pagamento, a data de entrega do imóvel, entre outras cláusulas importantes para evitar conflitos futuros.
Conclusão
A regularização de um imóvel sem escritura é um processo importante para garantir a segurança jurídica e evitar problemas futuros. É fundamental que o proprietário apresente toda a documentação necessária para realizar a matrícula do imóvel e, caso não seja possível, que solicite o usucapião. Além disso, é importante que as partes envolvidas em uma negociação de imóvel façam um contrato claro e objetivo, a fim de evitar conflitos e prejuízos no futuro.
Referência:
Lei 10.406
Gustavo Falcão, fundador da 99contratos, oferece soluções jurídicas acessíveis e descomplicadas.
Através de modelos de contratos personalizáveis, sua missão é garantir praticidade e segurança jurídica.
Sempre buscando aprimorar seus serviços e expandir suas áreas de atuação, Gustavo acredita na tecnologia como aliada para simplificar processos burocráticos e democratizar o acesso ao conhecimento jurídico.
