A relação de locação de imóveis desempenha um papel crucial na sociedade, proporcionando moradia para aqueles que não possuem residência própria.

Embora não seja caracterizada como prestação de serviço ou relação de consumo, essa relação é regida por uma função social de moradia, tanto para o locador quanto para o locatário. Esse arranjo contratual gera obrigações para todas as partes envolvidas, definindo os direitos e deveres de cada um.

O Direito do Locador e do Locatário

O contrato de locação estabelece direitos e obrigações tanto para o locador quanto para o locatário. O locador tem o direito de receber o valor acordado no contrato, enquanto o locatário tem a responsabilidade de efetuar o pagamento de qualquer débito decorrente do aluguel.

De acordo com o Código Civil e a Lei do Inquilinato, caso o locatário não cumpra com suas obrigações de pagamento de aluguel, o locador possui a prerrogativa de negativar o CPF ou o nome do locatário junto aos órgãos de proteção de crédito, como o SPC e o Serasa.

No entanto, é fundamental observar alguns cuidados antes de tomar essa medida drástica. A negativação indevida pode acarretar responsabilidade do locador por perdas e danos causados injustamente ao locatário.

Cuidados Necessários na Negativação

Conforme a Lei estadual nº 15.659/15, alguns passos devem ser seguidos antes de negativar o nome ou CPF do locatário:

Notificação do Atraso: Antes de prosseguir com a inclusão do nome do locatário ou fiador nos órgãos de proteção ao crédito, é imperativo enviar uma notificação prévia por escrito. Essa notificação deve informar o valor do débito, o número de dias de atraso e a possibilidade de inclusão nos cadastros de inadimplentes. Essa comunicação deve ser realizada quando o atraso já tiver perdurado por mais de 10 dias. Após 30 dias de atraso, uma segunda notificação deve ser enviada, reiterando a persistência do débito e a iminente negativação. É aconselhável que essas notificações sejam encaminhadas através de um cartório de protestos, a fim de garantir a comunicação oficial e datada.

Disputas Judiciais: Em caso de disputas judiciais entre as partes, não se deve proceder com a negativação do nome do locatário. Esse cenário pode criar complicações legais adicionais e deve ser resolvido antes de qualquer medida de negativação.

Verificação dos Valores em Atraso: O locador deve assegurar-se de que os valores estão, de fato, em atraso, evitando cobranças indevidas. Verificar os pagamentos já realizados é crucial para evitar equívocos.

Recurso Judicial: Se o locatário não quitar a dívida mesmo após a negativação, o locador pode acionar a justiça para obter o despejo e buscar a cobrança judicial dos valores devidos.

Fiador e Cônjuge: Caso haja fiador na locação, o locador pode solicitar a negativação do CPF ou nome do fiador e, se casado, do cônjuge do fiador. No entanto, é recomendável seguir o procedimento de notificação descrito acima.

Consultoria Jurídica: Antes de proceder com a negativação, é aconselhável consultar um advogado para garantir que todos os procedimentos estejam em conformidade com a lei.

A Importância do Contrato de Locação

O contrato de locação é um instrumento essencial para assegurar os direitos e prevenir conflitos entre as partes envolvidas em uma relação locatícia.

Por meio desse documento, são estabelecidos de maneira clara e precisa os termos e condições da locação, definindo os deveres e obrigações tanto do locador quanto do locatário.

Além disso, o contrato serve como base legal para a tomada de medidas, como a negativação do nome ou CPF do locatário em caso de inadimplência.

O Papel do Contrato na Negativação

O contrato de locação desempenha um papel crucial no processo de negativação. Ele estabelece as bases sobre as quais as partes concordam em relação aos pagamentos, prazos, regras de convivência e outros aspectos pertinentes à locação do imóvel.

Para que a negativação seja legítima, é essencial que o contrato esteja devidamente assinado pelas partes envolvidas e por duas testemunhas imparciais. A presença das assinaturas e das testemunhas confere validade jurídica ao contrato, tornando-o um instrumento legalmente reconhecido.

Passos para a Negativação

O processo de negativação do nome ou CPF do locatário envolve etapas específicas para garantir sua legalidade e eficácia.

A negativação é uma medida extrema que deve ser adotada somente após esgotadas as tentativas de regularização da inadimplência. Abaixo, estão os passos a serem seguidos no processo de negativação:

Notificação do Atraso: Antes de dar início ao processo de negativação, o locador deve notificar o locatário por escrito sobre o débito em aberto. Essa notificação deve incluir o valor em atraso, o número de dias de atraso e a possibilidade de negativação. Essa comunicação tem como objetivo dar ao locatário a oportunidade de regularizar a situação antes da negativação.

Aguardar Prazo: Após a notificação, é necessário aguardar o prazo estipulado para que o locatário possa efetuar o pagamento ou buscar um acordo de pagamento parcelado, caso necessário. Esse período, geralmente estabelecido em 15 dias, é fundamental para cumprir com as exigências legais de notificação prévia.

Segunda Notificação: Caso o pagamento não seja efetuado durante o prazo estipulado na primeira notificação, uma segunda notificação deve ser enviada ao locatário. Essa notificação reforça a inadimplência, informando que o débito ainda não foi quitado e que a negativação é iminente.

Procedimento Judicial: Caso a segunda notificação também seja ignorada e o pagamento não seja realizado, o locador pode tomar medidas judiciais para a cobrança dos valores devidos e, possivelmente, o despejo do locatário.

Inclusão nos Órgãos de Proteção ao Crédito: Se todas as tentativas de regularização forem infrutíferas, o locador pode recorrer a um Cartório de Protesto de Títulos. Nesse momento, o locador deve apresentar o contrato de locação, as notificações enviadas e outros documentos requeridos pelo cartório.

Notificação pelo Cartório: O próprio Cartório de Protesto de Títulos notificará o locatário sobre a dívida pendente e fornecerá oportunidades adicionais para pagamento.

Negativação Efetiva: Caso o pagamento não seja efetuado mesmo após a notificação do cartório, o nome ou CPF do locatário é incluído nos órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa.

Regularização e Retirada da Negativação: Após quitar a dívida, o locatário pode requerer a retirada da negativação por meio do mesmo cartório. O locador também deve informar ao cartório sobre a quitação, evitando a persistência da negativação após o pagamento.

Conclusão

A relação entre locadores e locatários é essencial para proporcionar moradia àqueles que não possuem residência própria.

A negativação do nome ou CPF do locatário é um recurso legítimo disponível ao locador em caso de inadimplência, porém, exige cuidados e procedimentos adequados para evitar problemas legais e danos injustos ao locatário.

Ao seguir as orientações legais, notificando corretamente e tomando decisões embasadas, os conflitos podem ser reduzidos e a integridade dos envolvidos na locação preservada.

Referências:
Lei nº 10.406M, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil Brasileiro).
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato).
Lei Estadual nº 15.659, de 12 de janeiro de 2015 (Legislação específica sobre locações no estado).

originalmente postado em:
https://www.99contratos.com.br/artigos/negativacao-do-CPF-locatario.html