Nos contratos de locação, é uma prática recorrente a definição de prazos estendidos, como, por exemplo, 30 meses para locações residenciais e 5 anos para locações comerciais.
Quando transcorrem sem problemas ao longo desses períodos, tudo parece estar conforme o planejado. No entanto, eventualidades imprevistas podem surgir, forçando o rompimento antecipado de um contrato ainda em vigor.
Este artigo tem como objetivo discutir essa questão, detalhando os procedimentos necessários para encerrar um contrato de locação de maneira antecipada. Ao final desta leitura, espera-se que você tenha adquirido a compreensão necessária para tomar as precauções adequadas caso se encontre na situação de rescindir um contrato de locação.
Fundamentos da Rescisão Antecipada: Motivos e Requisitos
A legislação estabelece que, a não ser que ocorra uma justificativa válida, o proprietário do imóvel – também conhecido como locador – não tem o direito de requerer o rompimento prematuro do contrato de locação. Essas justificativas válidas, denominadas "denúncias cheias," são definidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e incluem:
1. Mútuo Acordo: Se ambas as partes concordarem com o término antecipado.
2. Infração Legal ou Contratual: Caso ocorra violação das cláusulas contratuais ou das leis pertinentes.
3. Inadimplência: No caso de falta de pagamento do aluguel ou encargos da locação.
4. Reparos Urgentes: Quando reparos essenciais determinados pelo Poder Público se tornam inviáveis com o locatário presente no imóvel.
5. Extinção do Contrato de Trabalho: Se a ocupação do inquilino estiver vinculada ao seu emprego e este for encerrado.
6. Uso Próprio ou Familiar: Para uso pessoal do locador, cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente que não possuam residência própria.
7. Demolição ou Edificação Licenciada: Para demolição e construção licenciadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em pelo menos 20%.
8. Vigência prolongada: Se a locação durar ininterruptamente mais de cinco anos.
A ausência de um destes motivos impede que o locador solicite a rescisão antecipada. Nesse caso, ele é obrigado a aguardar o término do prazo estipulado no contrato para retomar o imóvel, como estabelece o artigo 4 da Lei do Inquilinato:
"Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."
Direitos do Inquilino: Liberdade e Exceções
O inquilino não precisa de um motivo específico para solicitar o término antecipado da locação, desde que cumpra com a multa estabelecida em contrato. É crucial, no entanto, que essa multa esteja devidamente prevista no acordo, visto que casos têm surgido em que locadores tentam impor multas rescisórias inexistentes.
Uma exceção ocorre quando o inquilino é transferido para outra localidade pelo empregador, tornando impossível a continuidade da locação. O artigo 4 da Lei do Inquilinato prevê essa exceção:
"O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência."
Nesse cenário, o inquilino deve apenas fornecer ao locador uma notificação por escrito, junto com a documentação que comprove a transferência, dentro de um prazo mínimo de trinta dias antes da mudança. Isso permitirá que o contrato seja rescindido sem a incidência de multa.
Multa Rescisória: Entendendo os Detalhes
A multa, caso esteja especificada no contrato, é paga ao locador quando o inquilino opta por encerrar o contrato antes do prazo acordado. A multa, por sua vez, deve ser calculada proporcionalmente ao tempo restante do contrato, sempre seguindo padrões razoáveis e não abusivos.
Porém, vale destacar que a cobrança de multa só é aplicável a contratos de prazo determinado, não a contratos de prazo indeterminado. Nesses últimos, o término pode ser solicitado a qualquer momento sem a incidência de penalizações.
Cálculo Justo da Multa: Proporcionalidade Garantida por Lei
A Lei do Inquilinato, em seu artigo 4º, prevê que a multa deve ser calculada de maneira proporcional ao tempo restante do contrato.
Vamos ilustrar isso com um exemplo: considere uma multa de 3 meses de aluguel e um contrato de 30 meses. Se o inquilino permanecer no imóvel por 10 meses e então solicitar a rescisão antecipada, ele pagaria 2/3 da multa, uma vez que cumpriu corretamente 1/3 do contrato. Nesse cenário, a multa seria de 2 meses de aluguel, em conformidade com o contrato estabelecido.
Conclusão
A rescisão antecipada de contratos de locação é um tema complexo e regulado por leis específicas. Enquanto o locador só pode requerer a rescisão em circunstâncias determinadas por lei, o inquilino tem mais flexibilidade, desde que cumpra com os termos contratuais, incluindo o pagamento proporcional da multa. Compreender esses direitos e deveres é essencial para garantir que todas as partes envolvidas sejam tratadas com justiça e transparência ao lidar com a rescisão de contratos de locação.
