A relação entre locadores e inquilinos é fundamental no mercado de aluguel de imóveis, mas às vezes essa parceria pode se deteriorar devido à falta de pagamento do aluguel por parte do inquilino. Quando isso acontece, é essencial que os locadores estejam cientes dos seus direitos e sigam os procedimentos legais para resolver a situação de forma justa e eficaz.
Neste artigo, abordaremos como despejar um inquilino que não paga o aluguel de acordo com a legislação brasileira, mais especificamente, a Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91).
Além disso, ofereceremos dicas contratuais para proteger os locadores durante a negociação de aluguel. É importante ressaltar que qualquer medida tomada deve estar em conformidade com a lei para evitar problemas legais no futuro.
Etapas Necessárias Antes da Ação de Despejo
A Ação de Despejo é a medida judicial apropriada para retirar um locatário que está em situação irregular, incluindo a falta de pagamento do aluguel.
A base legal para essa ação é o artigo 62 da Lei do Inquilinato. Antes de ingressar com uma Ação de Despejo, é necessário seguir algumas etapas para garantir que a ação seja legal.
I. Cobranças e avisos
"Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;"
O pedido de rescisão da locação será juntado com o pedido de cobrança dos aluguéis e demais despesas da locação. Nesse caso, o locatário será citado para responder ao pedido de rescisão, e tanto o locatário quanto os fiadores serão citados para responder ao pedido de cobrança.
É fundamental apresentar, junto com a inicial, um cálculo discriminado do valor do débito.
II. Quitação da dívida
"II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;".
O locatário e o fiador têm a oportunidade de evitar a rescisão da locação efetuando o pagamento do débito atualizado em até 15 dias, contados da citação, por meio de depósito judicial. Esse pagamento deve incluir aluguéis, acessórios da locação, multas ou penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários do advogado do locador (fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não dispuser de outra disposição).
III. Complementação do Depósito
"III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;".
Caso o locador alegue que a oferta não é integral e justifique a diferença, o locatário terá um prazo adicional de 10 dias, contados da intimação, para complementar o depósito.
Estas etapas permitem que o locatário regularize a situação e evite o despejo, devendo tais etapas serem respeitadas pelo locador antes de iniciar uma ação de despejo.
Motivos Aceitáveis para o Despejo
Antes de solicitar o despejo de um inquilino, é crucial ter uma razão justificável prevista na Lei do Inquilinato. Não é possível pedir o despejo apenas porque você não gosta do inquilino.
Exemplos de razões previstas incluem:
I. Não Cumprimento do Contrato de Locação
Isso ocorre quando o locatário desrespeita os termos do contrato, como efetuar uma sublocação sem a permissão do locador.
II. Atividade Ilegal no Imóvel
Quando o inquilino realiza atividades ilegais no imóvel alugado.
III. Falta de Pagamento do Aluguel
Um dos motivos mais comuns para o despejo, quando o inquilino não cumpre com a obrigação de pagar o aluguel.
IV. Danos ao Imóvel
Se o inquilino causar danos ao imóvel alugado.
É imprescindível garantir que o motivo para o despejo esteja de acordo com a Lei do Inquilinato.
Iniciando o Aviso Prévio para o Despejo
Para iniciar o processo de despejo, é necessário utilizar um documento aceito pelo governo brasileiro. Recomenda-se o uso de modelos de formulários fornecidos pelo órgão responsável pelo processo. Os tipos mais comuns de aviso prévio incluem:
I. Aviso Prévio por Falta de Pagamento do Aluguel ou Abandono do Imóvel
II. Aviso Prévio para Reparo do Imóvel ou Condições da Locação
III. Aviso Prévio para Desocupação
Após preencher o documento, envie uma cópia pelos correios, por carta registrada e se possível com Aviso de Recebimento, para comprovar legalmente que o locatário a recebeu.
É importante seguir as recomendações legais para evitar a alegação de falta de aviso prévio por parte do inquilino.
O Processo e a Retirada do Inquilino
Nunca tente retirar um inquilino sem a autorização da lei e pelas próprias mãos, pois isso pode causar problemas legais. Espere o processo ser concluído e a resolução legal ser permitida.
Ao comparecer ao tribunal, reúna toda a documentação e provas que possam ajudar no processo, como o aviso prévio de despejo, uma cópia do contrato de locação, emails trocados entre as partes, testemunhas e fotos do imóvel se houver danos. É fundamental ter evidências de que o inquilino foi informado previamente sobre o despejo.
No final do processo, caso a causa seja ganha, não tente retirar o inquilino sozinho. Recomenda-se envolver a polícia caso o inquilino se recuse a sair, voltando ao tribunal para solicitar assistência.
Retirada do Inquilino por Medida Liminar
Em certas situações específicas, o proprietário pode solicitar uma medida liminar que exige a saída do inquilino em 15 dias, sem a necessidade de audiência.
O despejo de um inquilino por meio de uma liminar é um processo legal que permite ao locador solicitar a saída imediata do inquilino em casos específicos, de acordo com a Lei do Inquilinato. A liminar é uma ordem judicial que, uma vez concedida, exige que o inquilino deixe o imóvel em um prazo curto, geralmente 15 dias, sem a necessidade de audiência.
Para obter uma liminar, o locador deve comprovar uma justa causa, como a falta de pagamento de aluguel, abandono do imóvel ou outras situações previstas na lei.
É importante notar que a medida liminar oferece ao inquilino a oportunidade de regularizar a situação e evitar o despejo, desde que ele cumpra as condições estabelecidas pela lei no prazo determinado. Caso contrário, o locador pode recorrer à assistência da polícia para a efetiva desocupação do imóvel.
As condições para solicitar essa medida liminar estão estabelecidas no artigo 59 da Lei do Inquilinato e incluem:
I. Falecimento do Inquilino sem Sucessor
Ocorre quando o inquilino falece e não deixa herdeiros ou cônjuge no imóvel, e pessoas não autorizadas residem no local.
II. Término do Contrato de Trabalho
Se o imóvel foi alugado para um funcionário da empresa e o contrato de trabalho é encerrado.
III. Necessidade de Obras Urgentes
Quando o Poder Público solicita obras urgentes no imóvel, como em casos de risco de desabamento.
IV. Acordo para Desocupação
Se as partes envolvidas na locação já concordaram com a desocupação e deram pelo menos seis meses para a saída. Se esse prazo for ultrapassado, a liminar é permitida.
V. Perda da Garantia
Quando o contrato prevê uma garantia, como fiador ou seguro, e essa garantia é perdida. O locador deve solicitar que o locatário apresente uma nova garantia em até 30 dias. Se não for apresentada, o locador pode solicitar a liminar, mesmo que o aluguel esteja sendo pago.
VI. Falta de Pagamento do Aluguel sem Garantia
Se o inquilino deixar de pagar o aluguel, e o contrato não contemplar nenhuma garantia.
Conclusão
O processo de despejo de um inquilino pode ser complicado e estressante para todas as partes envolvidas.
É essencial que os locadores compreendam como proceder de acordo com a legislação para que o despejo ocorra de maneira adequada, evitando prejuízos financeiros desnecessários.
Referências Legais:
Lei Federal nº 8.245/91 - Lei do Inquilinato
Lei Federal nº 10.406 - Código Civil Brasileiro
