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Locação em shopping center: estudo sobre a legalidade/ilegalidade da cláusula de raio

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Patrícia do Nascimento Delgado
26/03/2025 às 15:43
Leia nesta página:

Conclusão

As considerações feitas a respeito dos shoppings centers permitiram compreender o quão complexo é este tipo de negócio, o qual se inicia com um minucioso estudo de viabilidade econômica, onde são levadas em consideração inúmeras variáveis, e se mantém em virtude do interesse dos clientes nos serviços ofertados, ou seja, no tenant mix.

Neste contexto, as cláusulas de raio, inseridas nos contratos de locação entre lojista e empreendedor, merecem destaque, já que impedem que os lojistas estabeleçam ponto comercial semelhante dentro de certo raio de distância do shopping, fato que assegura o tenant mix atrativo do empreendimento.

Ocorre que esta estipulação contratual, mesmo restringindo parcialmente o direito à livre iniciativa e à livre concorrência do lojista, é entendida como lícita no ordenamento jurídico brasileiro, de maneira que não pode ser considerada proibida de forma genérica.

A interpretação do direito civil-empresarial valida esta diretriz levando em consideração as circunstâncias da contratação e o exercício do direito de empresa dos contratantes. Ademais, embora haja doutrina minoritária que entenda a cláusula de raio ilícita, o STJ já pacificou o tema, firmando a tese de que, a priori, as cláusulas de raio são consideradas lícitas. Porém, uma vez considerada lícita, a cláusula de raio deverá ser analisada, no caso concreto, se abusiva ou não.

O caráter abusivo desta disposição contratual estará presente a partir do momento em que o contrato de locação firmado entre as partes for de adesão e houver previsão de aluguel percentual com o fim precípuo de atrair clientes, ou seja, através do tenant mix. Isso quer dizer que a abusividade se estabelece porque o lojista, além de ter seu direito a livre iniciativa/concorrência restringido pela cláusula de raio, passa a remunerar o empreendedor para manter a atratividade do mix, de modo que “paga” duas vezes pelo mesmo serviço ao empreendedor.

Por outro lado, a legalidade da cláusula de raio também é confirmada no âmbito do direito concorrencial, mas somente após se considerar critérios técnicos de cunho territorial e temporal que estão a cargo do CADE.

Assim, depreende-se que, embora a cláusula de raio seja admitida no direito brasileiro, ela poderá ser entendida como abusiva ou até mesmo ilícita. Por isso, a correta apreciação da cláusula não pode ser feita levando-se em consideração apenas aspectos gerais, já que só o estudo preciso dos aspectos subjetivos do caso poderão certificar a legalidade ou ilegalidade da referida disposição contratual.

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  1. Data: Nov.2018.

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    Leasing in shopping center: study on the legality /illegality of the ray clause

    Abstract: The purpose of this article is to examine the lease agreements entered into between shopping malls and shopkeepers, with special emphasis on the ray clause. This analysis seeks to elucidate the legality or illegality of the contractual provision, taking into account the civil-enterprise and competitive aspects of these contracts.

Sobre a autora
Patrícia do Nascimento Delgado

Advogada, formada pelo Centro Universitário de Brasília - UniCEUB e aluna do curso de pós-graduação lato sensu em Direito do Trabalho e Previdenciário, no Centro Universitário de Brasília – UniCEUB/ICPD.

Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelos autores. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi

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