Resumo: Esse trabalho de conclusão de curso, em formato de artigo, realizou uma análise abrangente sobre a dinâmica de trabalho dos corretores de imóveis autônomos em São Paulo. O objetivo principal foi investigar e definir sua classificação trabalhista, incluindo possíveis categorias como empregado, parassubordinado, autônomo ou outro, caso aplicável. Os resultados obtidos revelaram que os corretores de imóveis autônomos em São Paulo são, de fato, considerados autônomos de acordo com a legislação trabalhista. No entanto, a pesquisa também identificou a urgente necessidade de fiscalização para coibir práticas que violem as leis trabalhistas relacionadas ao trabalho autônomo, práticas essas que são frequentemente observadas no mercado de corretagem imobiliária de São Paulo, conforme demonstrado em entrevistas realizadas com um grupo de 10 corretores de imóveis autônomos.
Palavras-chave: Direito trabalhista, relação de trabalho, corretores de imóveis, trabalhador autônomo
Sumário: 1. Introdução. 2. Características do trabalho autônomo. 3. Características do empregado (vínculo empregatício). 4. Fundamentação teórica. 5. Procedimentos metodológicos. 6. Análise dos resultados. 7. Considerações finais. 8. Referências bibliográficas.
1. INTRODUÇÃO
Dados do Sistema COFECI – CRECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis e Conselho Regional de Corretores de Imóveis) de agosto de 2019 apontam que atuam no país 389,4 mil Corretores de Imóveis e 48,8 mil imobiliárias de forma ativa (excluindo-se dos inscritos os que tiveram sua inscrição cancelada). No mesmo período, em 2018, eram 380,2 mil profissionais e 46,6 mil empresas. A cada mês, em média, 2 mil novos profissionais ingressam no mercado e são abertas cerca de 200 novas imobiliárias no Brasil. Ainda segundo o COFECI – CRECI, em julho de 2020, foram ultrapassadas as marcas de 400 mil corretores de Imóveis e 50 mil imobiliárias. São Paulo é um grande polo de concentração de corretores de imóveis, em novembro de 2022 o CRECI – SÃO PAULO (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) apontou que existiam 255.243 corretores de imóveis registrados no estado.
“A volta da popularização dessa profissão é perceptível”, segundo estimativa da FENACI (Federação Nacional dos Corretores de Imóveis, 2021 ) a categoria teve uma expansão de 23,2% entre 2016 e 2021, momento no qual o mercado de trabalho brasileiro enfrentava o crescente aumento do desemprego (segundo o IBGE a taxa média anual de desemprego no Brasil foi de 13,5% em 2020, totalizando 13,4 milhões de desempregados no país) o que pode ter ocasionado o aumento da quantidade de trabalhadores mudando de profissão e buscando por opções informais como é o caso do ramo da corretagem de imóveis. No entanto, em 2023 o Brasil atingiu a menor taxa de desemprego desde 2014, alcançando a porcentagem de 8%, conforme dados do IBGE (2019) e mesmo assim, a popularidade da profissão não parou de crescer. Sendo assim, outros fatores podem estar relacionados ao aumento da busca por essa profissão, como o grande número de propagandas e anúncios para atrair novos profissionais, seja através de reportagens pagas em jornais como a Exame (2020) e a Terra (2019) ou até mesmo divulgação de vagas em sites de busca de emprego com cenários podem não condizer com a realidade da maior parte dos corretores de imóveis.
Mesmo com a retomada da expansão no mercado imobiliário e sua participação obrigatória nas transações imobiliárias, os profissionais da área muitas vezes não possuem treinamento adequado, o que os obriga a aprender o ofício por si mesmos e, por conta disso, é possível que haja irregularidades na forma a qual o trabalho é desempenhado, como por exemplo o excesso de encargos e obrigações, incompatível com a legislação vigente.
Em 27 de agosto de 1962 foi sancionada a Lei nº 4.116, a primeira que regulamentou a profissão dos intermediadores imobiliários e marca a data comemorativa do Dia Nacional do
Corretor de Imóveis (Brasil, 1962). Contudo, a lei foi revogada por ter sido julgada parcialmente inconstitucional, já que não apresentava a grade curricular necessária para uma formação técnica específica.
Uma nova regulamentação à profissão foi obtida com a Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978 (Brasil, 1978), que além de permitir o exercício da profissão ao Técnico em Transações Imobiliárias, ratificou também a atuação dos Conselhos Federal e Regionais, autarquias dotadas de personalidade jurídica de direito público, com autonomia administrativa, operacional, pois de acordo com essa regulamentação o exercício da profissão de forma autônoma deve respeitar as premissas da CLT e não ter os elementos que configuram vínculo empregatício como a subordinação, o exercício não eventual e a pessoalidade, o que faz parte da análise sobre se há quebra contratual e violação de direitos trabalhistas na forma como a profissão é conduzida. Esta lei sofreu tentativa de modificação, pelo Decreto nº 11.165/2022 (Brasil, 2022), que iria flexibilizar a necessidade de atuação do corretor de imóveis nas transações imobiliárias. No entanto, o decreto sofreu duras críticas do setor e acabou sendo revogado pelo Decreto nº 11.167/2022 (Brasil, 2022), que reafirmou os termos da supramencionada Lei nº 6.530/1978, que confere maior proteção a atuação do corretor de imóvel.
A pesquisa foi feita principalmente com base nos referenciais teóricos e legislação, em três etapas, sendo a primeira através de uma pesquisa bibliográfica, a luz de normas trabalhistas vigentes pertinentes como a Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978 (Brasil, 1978) e Decreto – Lei I nº 5.452, de 1º de maio de 1943 (Brasil, 1943), pesquisa doutrinaria em livros relacionados ao tema como o supramencionado “Corretores de Imóveis: Autônomos ou Empregados?” de Renata do Val e Rodrigo Cavalcante, além de jurisprudências constantes nas referências bibliográficas.
A segunda etapa foi composta pela realização de entrevistas, com o objetivo entender o dia a dia dos corretores, se eles cumprem uma carga horária semanal obrigatória, suas funções, se respondem a um superior hierárquico e avaliar tudo que será relatado a fim de observar se está dentro do previsto em seus contratos e de acordo com as normas que regulamentam a profissão de corretor de imóveis de forma autônoma.
Por fim, houve a comparação entre todo o conteúdo absorvido com a pesquisa bibliográfica e as informações coletadas com os corretores para a elaboração de um texto comparativo que avaliará se há ou não necessidade de adequação da legislação vigente.
2. CARACTERÍSTICAS DO TRABALHO AUTÔNOMO
Antes de analisar a relação de trabalho dos corretores de imóveis de São Paulo, é necessário conceituar e entender as formas de trabalho.
Conforme Vólia Bonfim ensina, o trabalhador autônomo é aquele que exerce sua atividade de forma habitual, por conta e risco próprio, normalmente para uma clientela variada, sem exclusividade, com independência no ajuste, nas tratativas, no preço, no prazo e na execução do contrato. No mesmo sentido, para Amauri Nascimento (2011, online) o trabalhador autônomo
auto-organiza-se, não se submete ao poder de controle e ao poder disciplinar de outrem. O autônomo exerce atividade econômico-social por sua iniciativa, sua conveniência ou os imperativos das circunstâncias, de acordo com o modo de trabalho que julga adequado.
De modo mais específico relacionado aos corretores de imóveis, os advogados Rodrigo Cavalcante e Renata do Val (2020) defendem que para definir se o corretor de imóvel é autônomo existem algumas características a observar como, é o profissional que define a remuneração que irá cobrar a título de honorários em determinada intermediação, ele define seus horários, forma de trabalho, local de trabalho, possui clientes próprios e segue as normas do conselho de classe.
3. CARACTERÍSTICAS DO EMPREGADO (VÍNCULO EMPREGATÍCIO)
Conforme explorado anteriormente, o trabalhador autônomo não possui vínculo empregatício, diferente do trabalhador empregado, que é aquele que preenche os requisitos do artigo 3º da CLT (Brasil, 1943, online), conforme segue:
Art. 3º - Considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário.
Parágrafo único - Não haverá distinções relativas à espécie de emprego e à condição de trabalhador, nem entre o trabalho intelectual, técnico e manual.
Nesse sentido, Alice Monteiro de Barros diz que empregado é “a pessoa física que presta serviço de natureza não eventual a empregador mediante salário e subordinação jurídica” (Barros, 2012, p. 173).
E segue nessa linha o entendimento jurisprudencial sobre caracterização de vínculo de emprego, conforme segue:
VÍNCULO DE EMPREGO. O artigo 3º da CLT dispõe que, para que se dê o reconhecimento da condição de empregado, haja pessoalidade, onerosidade, subordinação e que a prestação de serviços não seja eventual, tudo de forma cumulativa e simultânea. A inexistência de qualquer destes requisitos acarreta a impossibilidade de reconhecimento da relação de emprego. Recurso ordinário ao qual se nega provimento.
(TRT-2 - ROT: 10002908620175020077, Relator: REGINA APARECIDA DUARTE, 16ª Turma) (grifo nosso).
De forma sintética, como vimos, relacionando o dispositivo de lei, a jurisprudência e a doutrina, o trabalhador autônomo é aquele que apresenta os requisitos de i) ser pessoa física ii) pessoalidade iii) não eventualidade iv) subordinação v) onerosidade. O primeiro requisito para a caracterização do empregado é o mais claro e simples, bastando ser pessoa física para sua caracterização. A ideia legal é que não é possível enquadrar nessa categoria as empresas, mesmo que individuais, microempresas, entre outros, as chamadas pessoas jurídicas. O segundo requisito para a caracterização do empregado traz a ideia de não autorização para substituir-se, enviar um outro trabalhador em seu lugar, sendo, portanto, o requisito que demonstra que é necessário que aquele que acordou a função que o desempenhe, sem poder enviar outro profissional para desempenhá-la sem o consentimento daquele que o contratou.
Nesse sentido, especificando para a realidade dos corretores de imóveis, Rodrigo Cavalcante e Renata do Val, observam que quando se fala sobre pessoalidade quanto ao trabalho do corretor de imóveis, devemos ficar atentos ao real significado de substituição, que ao nosso ver, significa a troca do profissional por livre escolha deste, podendo inclusive ser por pessoa estranha à empresa contratante (Cavalcante; Do Val, 2020. p. 56).
O terceiro requisito para caracterização do empregado é descrito na própria Consolidação das Leis de Trabalho, no já mencionado art. 3º (Brasil, 1943). Esse requisito se evidencia pelo fato de que o trabalho deve ser prestado de forma habitual, ou seja, de maneira contínua, porém, necessário destacar que não é necessário que seja diariamente, conforme é possível observar em entendimento jurisprudencial, mesmo que o serviço seja prestado duas vezes na semana, é possível que haja a caracterização do requisito da não eventualidade.
VÍNCULO EMPREGATÍCIO. TRABALHO PRESTADO UMA OU DUAS VEZES POR SEMANA A EMPREGADOR NÃO DOMÉSTICO. PRESENÇA DA HABITUALIDADE. PRECEDENTES DO TST. A jurisprudência hegemônica do C. TST perfilha o entendimento de que a relação de emprego existe mesmo que o serviço prestado não seja contínuo. Para os fins dos arts. 2º e 3º da CLT, o vínculo empregatício é habitual mesmo que o labor semanal não seja prestado por vários dias da semana. A SBDI-1 daquela Corte firmou o entendimento de que a prestação de serviços habituais, embora intermitentes, não obsta a caracterização da não eventualidade como elemento configurador do vínculo de emprego.
(TRT-2 10003596820215020016 SP, Relator: ELIANE APARECIDA DA SILVA PEDROSO, 17ª Turma - Cadeira 4, Data de Publicação: 07/07/2022)
O quarto requisito para a caracterização do empregado é a subordinação, um traço marcante para definição da relação de emprego. Sem esse elemento, não há caracterização como empregado, sendo utilizado muitas vezes para a definição de se há ou não tal relação, conforme podemos observar em entendimentos jurisprudenciais.
No caso abaixo número um, a presença da subordinação foi um elemento essencial para a definição de existência de vínculo empregatício, conforme segue:
VÍNCULO EMPREGATÍCIO. SUBORDINAÇÃO ESTRUTURAL DEMONSTRADA. RECONHECIMENTO. O contrato de trabalho emerge da realidade dos fatos, pouco importando a rotulação outorgada pelas partes à relação jurídica entre elas havida. Demonstrada a subordinação estrutural do prestador de serviços à hierarquia e estrutura internas da empresa contratante, há de se reconhecer o vínculo empregatício com o empregador dissimulado. Recurso da reclamada a que se nega provimento.
(TRT-2 - ROT: 10004274420175020085, Relator: RILMA APARECIDA HEMETERIO, 17ª Turma)
Já no caso abaixo (número dois), a ausência da subordinação foi um elemento essencial para a definição da inexistência de vínculo empregatício, conforme segue:
VÍNCULO EMPREGATÍCIO. SUBORDINAÇÃO JURÍDICA. INEXISTENTE. Para se reconhecer a existência de contrato de trabalho entre as partes, necessário se faz o preenchimento dos requisitos do artigo 3º da CLT, quais sejam a pessoalidade, não eventualidade, onerosidade e principalmente a subordinação jurídica. Da prova oral produzida é possível concluir que o reclamante não estava diretamente subordinado à reclamada, mas que prestava seus serviços com autonomia, assim como os outros funcionários da equipe de segurança que integrava, formada por policiais militares, ainda que houvesse uma liderança informal no grupo, podendo se fazer substituir por outro vigilante, sem necessidade de concordância da reclamada, o que demonstra que esta, efetivamente, não possuía qualquer tipo de ingerência nos serviços desempenhados por este grupo de prestadores de serviços, incluído o autor. Além disso, o reclamante recebia mediante diárias. Assim sendo, ausentes os requisitos cumulativos previstos no artigo 3º da CLT, não há como reconhecer o vínculo empregatício entre as partes.
(TRT-2 10000176020195020264 SP, Relator: BEATRIZ HELENA MIGUEL JIACOMINI, 2ª Turma - Cadeira 5, Data de Publicação: 03/05/2021)
Em relação à profissão da pesquisa em questão, já há precedentes de reconhecimento de vínculo empregatício, sendo o elemento da subordinação muito relevante para a caracterização:
VÍNCULO EMPREGATÍCIO. CORRETOR DE IMÓVEIS SUBORDINAÇÃO ESTRUTURAL E SUBJETIVA. Demonstrada a inserção do trabalhador na dinâmica empresarial, com prestação de serviços em atividade estritamente ligada aos fins sociais da empresa, bem como presentes os demais elementos da relação de emprego, como pessoalidade, habitualidade e onerosidade (art. 2º e 3º da CLT), o vínculo empregatício deve ser reconhecido.
(TRT-2 10012514720165020017 SP, Relator: RODRIGO GARCIA SCHWARZ, 2ª Turma - Cadeira 2, Data de Publicação: 08/09/2020)
A advogada Maria Celia Furquim (2015. p. 46) esclarece que existem várias formas de subordinação, sendo: econômica, hierárquica e técnica, mas que, no entanto, a mais aceita pela doutrina é a subordinação jurídica, que é aquela que decorre do contrato de trabalho.
Nesse sentido, complementa-se o conceito:
Subordinação é a obrigação que o empregado tem de cumprir as ordens determinadas pelo empregador em decorrência do contrato de trabalho. É objeto do contrato de trabalho (MARTINS, 2007, p. 133).
Um elemento que deve ser observado em conjunto com a subordinação é o poder de direção, que de acordo com Cavalcante; Do Val (2020, p. 53) engloba a) poder de organização, b) poder de controle e c) poder disciplinar.
Contudo, conforme ensina Correia (2013), em sua obra Direito do Trabalho, é importante frisar que esses poderes, conferidos ao empregador, não são absolutos. Há limites previstos na CLT e na CF/88, por exemplo, respeitar a intimidade e dignidade do empregado.Aliás, se transmitida ordem ilegal, ordem alheia ao contrato como desvio de função ou ordem desproporcional, o empregado poderá se recusar a cumprir a ordem dada. E sendo assim, nesse caso, ao exercer seu direito de resistência (jus resistentiae), o empregado não poderá ser punido pelo descumprimento da ordem.
O último requisito para a caracterização do empregado é a onerosidade, elemento presente no anteriormente mencionado art. 3º da Consolidação das Leis de Trabalho (Brasil, 1943). Sendo assim, um serviço prestado de forma gratuita não pode ser caracterizado como sendo de vínculo empregatício, como por exemplo uma atividade de voluntariado.
Ainda, mesmo que na legislação haja a menção a palavra “salário”, comumente associado a um pagamento mensal, essa frequência não é pré-requisito. É assim que entende Nascimento (2011), que ensina que o salário pode ser unidade de tempo, sendo: por dia, semana, hora, quinzena, mês ou parcelas anuais. Ou ainda, por unidade de obra, sendo: quantidade de serviço ou produção. Ou até mesmo um misto de ambos.
“O pagamento de comissões ou participação nos lucros não exclui a relação de emprego” (Nascimento, 2011. p. 559).
Em concordância, Barros (2012) explica que é unânime na doutrina que comissão por vendas é uma remuneração por unidade de obra ou serviço e, portanto, relativo à atividade do corretor de imóveis, a remuneração por venda ou locação se enquadraria nesse requisito.
4.CARACTERÍSTICAS DA PARASSUBORDINAÇÃO
Embora ainda não caracterizada no ordenamento jurídico brasileiro, outra modalidade interessante a ser considerada quando da análise da relação de trabalho dos corretores de imóveis é a parassubordinação, explorada pela autora Maria Cecília de Araújo Furquim em sua obra “Nem empregado, nem autônomo: parassubordinado” na qual analisa o desenvolvimento da relação de trabalho ao longo dos anos e a possível existência dessa modalidade.
Marcelo Mascaro Nascimento (2015) desenvolve que a parassubordinação está presente em outros ordenamentos jurídicos, como no direito espanhol pela Lei 20/2007 e o Real Decreto 197/2009 e no direito italiano pela Lei Biaggi, embora ainda não devidamente descrita na lei brasileira (Espanha, 2002; Espanha, 2009; Itália, 2003).
Parassubordinado é o trabalhador que preenche quatro dos cinco requisitos da caracterização do vínculo de emprego, sendo: ser pessoa física, prestar o serviço de forma não eventual, mediante remuneração, com pessoalidade, mas sem a subordinação jurídica (Furquim, 2013).
Para elucidar, vejamos o exemplo abaixo:
Essa forma de trabalho estaria presente, por exemplo, em representantes comerciais que possuem liberdade quanto ao horário de trabalho e visita a clientes, mas ao mesmo tempo respeitam regras impostas pela empresa representada, seguem suas diretrizes, utilizam-se da estrutura empresarial do tomador e prestam os serviços de maneira continuada e com pessoalidade. Assim, a autonomia do trabalhador é mesclada com certo controle exercido pelo tomador do serviço (Nascimento, 2015, online).
Contudo, independente da classificação de relação de trabalho que for atribuída ao trabalhador, acrescenta-se o pensamento de Francisco Luciano de Azevedo Frota, Juiz do Trabalho – TRT 10ª Região e Membro da Associação Juízes para a Democracia – AJD (2020, online):
No mundo mercantilizado do trabalho, há os que compram a força de trabalho alheia e aqueles que a vendem, os que exploram e os que são explorados, os que detêm o capital e aqueles que dele são dependentes para garantir a sobrevivência. Portanto, povoam o mesmo espaço subalterno todos os que vivem do trabalho, independentemente dos rótulos que lhes são impostos: empregados, parassubordinados, autônomos, informais, uberizados, empreendedores individuais, etc. Essa é a classe trabalhadora que produz a riqueza da qual o capital se apropria.
Portanto, independentemente da teoria da parassubordinação ainda não estar caracterizada no ordenamento jurídico, considerando que o objetivo da pesquisa é a identificação da categoria de trabalho do corretor de imóveis, é de extrema importância analisarmos também a luz da teoria da parassubordinação, para dessa forma, identificarmos se seria o caso do corretor de imóvel dito autônomo em São Paulo na realidade não se enquadraria na categoria de parassubordinado.
