5. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
A principal obra a ser utilizada como referência nas análises a serem feitas a respeito da profissão de corretor de imóveis, os depoimentos dos profissionais e as legislações que regulamentam essa profissão é o trabalho desenvolvido por Renata do Val e Rodrigo Cavalcante no livro “Corretores de Imóveis: Empregados ou Autônomos?” (2020).
A obra mencionada foi escrita com foco na comunidade jurídica, profissionais da área trabalhista, advogados, magistrados, promotores, bacharéis, estudantes de direito, bem como corretores de imóveis, e explora análises sobre a lei que regulamenta o trabalho dos corretores de imóveis, análise do trecho da CLT que abrange os corretores de imóveis, das diferentes tarefas que o corretor desempenha como prospecção de clientes e telemarketing, atendimento presencial em plantões, as hipóteses de reivindicação de direitos trabalhistas em relação aos corretores que não possuem inscrição no Conselho Regional – CRECI e como prová-la, o código de ética da profissão, as diferenças entre o trabalhador autônomo e o trabalhador registrado e qual deve ser a remuneração do trabalhador registrado e do estagiário.
Uma das características que apontam se há vínculo empregatício, segundo os autores, é a estrutura hierárquica do setor, em que os coordenadores e gerentes, na grande maioria das vezes, são também corretores, e mesmo tendo a denominação de coordenadores e gerentes não são registrados, em sua grande maioria. A figura dos coordenadores e gerentes se mostra incompatível com o trabalho autônomo, isto porque é difícil que uma empresa entregue a um “autônomo” poderes para administrar-comandar ( Cavalcante; Do Val, 2020).
Ainda em linha com o conceito anterior, os autores apontam também que, na maioria das vezes, para trabalharem para imobiliárias ou departamentos de vendas de construtoras, os profissionais têm de se sujeitar a assinar contratos de “autônomos” ou “associados”, sendo que algumas vezes observa-se até mesmo a imposição de que o corretor de imóveis abra uma empresa, que tenha um CNPJ, muitas das vezes com o único intuito de mascarar o vínculo de emprego (pois descaracterizaria a pessoalidade, elemento que aponta a existência de vínculo empregatício) mas que não é a assinatura de um contrato ou a abertura de uma empresa que vai dizer ser o corretor autônomo ou empregado, mas a realidade dos fatos, ou seja, como o corretor de imóveis exerce sua função no dia a dia de trabalho (Cavalcante; Do Val, 2020).
Outro ponto que os autores nos trazem é a teoria da “área cinza” onde o trabalho desempenhado pelo corretor de imóveis pode não se enquadrar na categoria autônoma ou de emprego no regime da CLT, mas sim estar em um “limbo” contratual, nesses casos o que vale segundo os autores é a análise do caso concreto. (Cavalcante; Do Val, 2020)
Assim, aquele corretor de imóveis que trabalha com escalas, tendo um superior hierárquico, geralmente tendo de se reportar a coordenadores, gerentes e até mesmo superintendentes, muitas vezes submetido a um código de ética ou código de conduta, podendo inclusive sofrer punições, é na verdade um empregado (Do Val, 2017).
Portanto, mesmo com a escassez de estudos jurídicos acerca das condições trabalhistas dos corretores de imóveis, a luz da legislação vigente e dos principais autores que exploram o tema, será possível analisar a temática com foco nas teorias da parassubordinação, enquadramento de profissional autônomo como celetista seguindo os requisitos de subordinação, pessoalidade, não eventualidade e onerosidade, além da análise sob a ótica do dia a dia de trabalho dos profissionais, considerando suas atividades cotidianas.
6. ANÁLISE DOS RESULTADOS
6.1. ENTREVISTA
Conforme explorado anteriormente, existem elementos claros para a distinção entre o trabalhador autônomo e o trabalhador chamado celetista, aquele que possui vínculo empregatício. Para verificar a relação de trabalho dos corretores de imóveis autônomos de São Paulo é de fato autônoma, se poderia se enquadrar na teoria da parassubordinação ou se cumpre os requisitos para caracterização como empregado, foi necessário realização de etapa de entrevista com 10 corretores de imóveis autônomos que atuam com venda de imóveis, de forma remota por meio de vídeo conferência realizada no mês de maio de 2024, com perguntas chave na determinação de se há indícios de que a profissão é desempenhada com vínculo de emprego.
Importante ressaltar que para a determinação de vínculo de emprego é necessária uma análise do caso concreto, sendo observado o caso de cada corretor de forma individua e que a pesquisa teve como objetivo análise do cenário de forma ampla.
Para manter o padrão de sigilo acadêmico, as menções as declarações dos entrevistados serão feitas por meio de ordem de entrevista, para garantir seu anonimato.
Aos 10 corretores de imóveis autônomos foram feitas as seguintes perguntas:
Qual é a sua idade?
Há quanto tempo atua como corretor(a) de imóveis autônomo?
Quantas vezes por semana você vai ao ponto de venda?
Existe obrigatoriedade de dias trabalhados por semana?
Caso você não vá trabalhar presencialmente, há alguma punição?
Existe horário de entrada e saída?
Caso exista e não cumpra o horário, há alguma punição?
Você responde a um líder? Ele te demanda/ordena?
Como funciona a remuneração?
Você tem liberdade para negociá-la?
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Há alguma ajuda de custo para alimentação ou transporte?
Como é um dia a dia típico de trabalho?
Há um contrato de trabalho formalizado?
Há exclusividade de trabalho apenas a uma corretora/imobiliária?
Você pode prestar serviço para mais de uma empresa ao mesmo tempo?
Os 10 entrevistados tinham idades variadas, sendo entre 36 anos e 71 anos, porém a maioria tinha acima de 55 anos e, de 6 meses a 30 anos de atuação como corretor de imóvel autônomo, sendo todos atuantes na cidade de São Paulo. Assim, foi possível obter respostas sob diferentes perspectivas geracionais e de maturidade profissional.
Quando questionados sobre a frequência de trabalho semanal presencial e se há obrigatoriedade de dias da semana que devem ser trabalhados e punições envolvendo o não comparecimento, todos os entrevistados responderam que são livres para escolher os dias a serem trabalhados e que não sofrem punições caso não compareçam.
No entanto, dados da entrevista informam que “A construtora pede 3 dias na semana presencial para garantir os finais de semana” (Primeiro entrevistado) ou seja, para que possam trabalhar aos finais de semana nos pontos de venda, realizar plantões no ponto de venda no qual permanecem aguardando o aparecimento de clientes presencialmente, as construtoras exigem que o corretor tenha frequência mínima de 3 dias na semana ou 6 períodos mistos de manhã e tarde. Caso contrário, o trabalhador não poderá fazer atendimentos no ponto de venda participando da chamada roleta ou sorteio, como um dos entrevistados explicou:
Nós temos o que nós chamamos de sorteio para atendimento dos clientes [que vão presencialmente no ponto de venda] se eu não chegar no horário[8:45 de manhã e 13:45 a tarde] eu sou proibido de participar do sorteio (Segundo entrevistado).
Na mesma linha, outra entrevistada observou que: “A obrigatoriedade é que pra fazer o fim de semana a gente tem que ter 6 períodos trabalhados, se não a gente não faz“ (Nono entrevistado).
Aos finais de semana, o fluxo de potenciais clientes é maior do que durante a semana, e é por esse motivo que o trabalho aos finais de semana é tão valorizado pelos profissionais da área.
Tal exigência foi observada na rotina de 100% (cem por cento) dos entrevistados. Este é o sinal mais claro de violação da prática de trabalho autônoma, pois como já explorado anteriormente, o trabalhador autônomo não está sujeito a controle de jornada ou escalas pré-estabelecidas pelo empregador (Cavalcante; Do Val, 2020) sendo assim, é evidente que existe uma prática de mercado incompatível com o que deveria constar na prática de trabalho autônoma do corretor de imóvel.
Como anteriormente explorado, outra característica marcante do trabalho autônomo é não estar inserido em uma estrutura hierárquica de subordinação. Porém, quando questionados sobre a existência de um chefe e como funciona a estrutura de lideranças em seu dia a dia de trabalho, os entrevistados responderam que: “tem o meu gerente responsável e a diretoria que ele tá subordinado dentro da empresa” (Quarto entrevistado).
Nessa linha, importante relembrar a definição de Manus (2020, p.78) em Direito do Trabalho: “o trabalhador autônomo ajusta o serviço e o preço, mas desenvolve sua atividade sem subordinação a horário, livre de fiscalização do destinatário de tais serviços e eventual com auxílio de terceiros que lhe convier”.
Explorando mais a questão, questionamos sobre se recebem ordens desse gerente, a fim de verificar a subordinação, e nessa linha uma das entrevistadas disse que:
Tem o meu gerente, ele me orienta, não me dá ordens. Ele me orienta e cobra também vendas né, porque se não, ele também corre o risco de perder o lugar dele né, o posto dele, o cargo no caso [de gerente] (Oitavo entrevistado.).
Contudo, como dizer que não há ordens se na mesma frase expressa que é cobrada para ter vendas? E ainda, evidencia a possibilidade de desligamento desse gerente, caso não haja vendas por parte dos corretores que ele gerencia. Vale frisar que, em tese, o gerente também é considerado profissional autônomo.
Um dos entrevistados exerce o papel de gerente, e quando perguntado sobre como funciona essa estrutura de liderança disse que:
Essa liderança que eu exerço em cima, sobre os meus corretores, é mais uma questão de confiabilidade porque nós não temos vínculo empregatício tá? Então mantemos esse corretor ao nosso lado cobrando metas, vendas, mas de uma forma cordial. Com a minha chefia é mais ou menos igual a minha direção, eles são duros quando tem que ser mas de uma forma respeitosa, é assim que levamos esses 20 anos de profissão (Quinto entrevistado).
Considerando a pesquisa bibliográfica e jurisprudencial sobre as características da subordinação, é possível dizer que a estrutura narrada pelos entrevistados faz parte de uma estrutura hierárquica com subordinação, mesmo que velada.
Sendo assim, é evidente que a teoria da parassubordinação não se aplica aos corretores de imóveis, já que o elemento da subordinação está presente, porém, tampouco o trabalho autônomo está sendo exercido conforme deveria, considerando que o trabalhador autônomo não deveria estar sujeito a subordinação.
Em relação ao questionamento sobre remuneração, os entrevistados se dividiram nas respostas, já que responderam tanto que tinham liberdade para negociá-la dentro de um limite percentual fixo como 1,6% do valor do imóvel objeto de venda e outros que tinham um percentual fixo inegociável calculado em cima do valor do imóvel.
Ainda no tópico remuneração, todos os entrevistados disseram que é somente por comissão, ou seja, se ficarem meses sem realizar vendas (o que é comum no ramo) não terão nenhuma remuneração. Curioso que na questão sobre terem alguma ajuda de custo com remuneração ou transporte, recebemos respostas como: “Não, porque sou autônomo” ou “Não, porque sou autônomo, somos empresas dentro de uma empresa”.
Já na questão sobre a exclusividade, que é uma das questões mais importantes desse estudo, pois é premissa do trabalho autônomo a não obrigatoriedade de exclusividade, quando questionados sobre se poderiam prestar serviço para mais de uma construtora ou imobiliária ao mesmo tempo, a característica de autônomo desaparece para 60% dos casos. Isso pois, nessa questão houve respostas de:
Não, nenhuma, eu posso trabalhar para mais de uma imobiliária ou construtora sem problema nenhum (Primeiro entrevistado).
Trabalho normalmente pra mais de uma empresa (Nono entrevistado).
Lealdade com a construtora, procuro ser leal, mas não tem obrigatoriedade (Sétimo entrevistado).
Porém, a maior parte das respostas seguiram uma linha contrária, sendo:
Tem gerente que se descobrir que você está fazendo um outro produto em outra construtora tem gente que desvincula você, entendeu? Vai de gerente pra gerente (Décimo entrevistado).
Não, você presta serviço pra uma só, porque se você for pra duas empresas você perde o foco, a empresa não vai querer, você não vai conseguir trabalhar. Como que você vai ter em uma semana três períodos em uma empresa e três períodos em outra?” e ainda segue “você é um corretor autônomo mas não pode trabalhar pra mais de uma empresa ao mesmo tempo (Sexto entrevistado).
Não, não, se descobrirem isso [que trabalha para mais de uma empresa ao mesmo tempo] você é cortado da empresa e ainda te colocam numa tal blacklist e você não pode retornar (Terceiro entrevistado.).
Portanto, evidente que na maior parte dos casos, os corretores de imóveis, ainda que sejam autônomos, são pressionados a prestar serviço com exclusividade, característica essa contrária ao trabalho autônomo.
Ainda neste tópico, foi possível observar em algumas das respostas, mas na transcrita abaixo de forma mais clara, que alguns corretores veem o trabalho para mais de uma empresa como uma conduta antiética:
“Você tem um código de ética, hoje eu presto serviço para a [sigiloso] então é só a [sigiloso] que eu atendo. Isso tá no próprio código de ética, além de ser algo muito pessoal “(Quinto entrevistado).
Em seguida, foi perguntado a qual código de ética se referia e o entrevistado respondeu código de ética do CRECI SP e código de ética da empresa em que atuo. Destacamos que não há essa previsão no código de ética do CRECI SP, e caso houvesse, seria contrária à prestação de serviço autônoma que segue a premissa de liberdade de prestação de serviço para várias empresas ao mesmo tempo. Não foi possível acessar o código de ética da empresa mencionada, mas caso houvesse essa previsão, também estaria em desacordo com o trabalho autônomo. Ou seja, pelo estudo é possível que haja no imaginário de alguns profissionais do ramo que é antiético prestar serviço para mais de uma empresa ao mesmo tempo, mesmo que como corretor autônomo.
É claro que o prestador de serviço autônomo deve ter toda a liberdade para prestação de serviço a somente uma empresa, mas o contrário também é válido, e deveriam ter a segurança de poder prestar serviço para mais de uma empresa ao mesmo tempo sem sofrer nenhum tipo de sanção, ser desligado ou adicionado a uma blacklist 1, afinal, o prestador de serviço autônomo é livre para escolher a quem prestar serviço, inclusive não se limitando a apenas uma empresa.
Já sobre o dia a dia de trabalho, existem variações de profissional para profissional, mas de forma geral costumam chegar no horário estipulado para participar do sorteio de ordem de atendimento, realizar panfletagem e abordagem em pontos estratégicos como padarias, mercados e locais movimentados, conforme relatos abaixo:
Ah, a gente faz a roleta, se tiver ponto de captação a gente escolhe horário pro ponto de captação, e também tem oferta ativa por telefone (Quarto entrevistado).
chegar cedo, 08:45 é feito a lista, se eu pegar número baixo e é um plantão com uma média de 5 visitas por dia, geralmente quem pega número 1 e 2 fica no plantão. Se eu pego número muito alto e sei que não vou atender ou não vou atender tão cedo, tem duas opções: ou fico no plantão fazendo ligações ou então vou pra rua panfletar nos pontos de captação, ou então se eu pego um número muito alto vou trabalhar em casa (Sexto entrevistado.).
[...] é bem diversificado, basicamente você atua na rua na captação de clientes nos pontos pagos que a empresa disponibiliza ou nos pontos públicos onde você ache clientes, e existe também a oferta por telefone (Terceiro entrevistado.).
De manhã, participar das roletas né, chegar cedo. Depois se preparar, tomar um café e depois irmos ou pra ponto de captação ou ligações que é oferta ativa (Sétimo entrevistado).
Para finalizar, todos os entrevistados foram questionados sobre a existência de um contrato de trabalho e 9 de 10 responderam que há um contrato de prestação de serviço autônomo, enquanto 1 respondeu que não houve formalização.
