Todas as despesas do condomínio são custeadas pelos condôminos na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Todas as despesas do condomínio são custeadas pelos condôminos na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A falta de pagamento de qualquer um deles acarretará no aumento da cota aos demais. Isso ocorre porque o condomínio não possui outra fonte de receita que não seja as cotas dos moradores, com exceção daqueles que oferecem outros serviços e cobram por eles, como vagas avulsas para estacionamento ou aluguel de salão de festas.

Desta forma, o condomínio tem duas opções no momento de elaborar a previsão orçamentária, que deve ser realizada anualmente nos moldes do artigo 1.350 do Código Civil:

1) Calcular o percentual de inadimplência com base no histórico do condomínio e, quando os valores em aberto forem recebidos e revertidos ao caixa do condomínio, realizar uma assembleia para decidir se o montante será utilizado em benfeitorias ou na forma de desconto nas cotas condominiais, anteriormente oneradas pela inadimplência. De qualquer forma, é certo que a atraso no pagamento colabora para o acréscimo no valor do condomínio, o que pode representar, inclusive, a desvalorização do patrimônio, em razão da elevação da cota condominial.

2) Optar em trabalhar com o valor de rateio sem considerar a inadimplência futura, entendendo assim que todas as unidades irão pagar e, na medida do inadimplemento, ratear a parte. Porém, o condomínio deve ter cuidado porque não é só o devedor com valor elevado em aberto preocupante. Aquele que não paga pontualmente também traz problemas, deixando o condomínio, muitas vezes, sem fluxo de caixa para honrar com seus compromissos corretamente. A consequência disso é o acréscimo com multas e correções nos pagamentos realizados pelo condomínio com atraso.

Um dos principais compromissos financeiros do condomínio nos finais de ano é o pagamento do 13º dos funcionários – com a 1º  parcela prevista para 30 de novembro e a 2ª parcela para 20 de dezembro. A despesa com mão de obra varia entre 50% e 60% da arrecadação mensal do condomínio e o 13º equivale a mais um salário para cada funcionário, além dos respectivos encargos sociais.

Diante da necessidade de reforçar o caixa, esse momento é oportuno para que o síndico tente negociar e receber os valores devidos pelos moradores inadimplentes. Cabe a ele a prerrogativa de parcelar o pagamento mediante necessidade do condomínio, mas nunca deve abrir mão de valores previstos em multa, juros e correção.

O acordo entre as partes é importante, seja pela necessidade de verba para completar o valor com o 13º dos funcionários do condomínio, como para o morador começar o novo ano sem dívidas. Caso o compromisso entre as partes seja por meio de parcelas, sugere-se a elaboração de um termo de confissão de dívida, com comunicação imediata no processo judicial e pedido de suspensão do mesmo até a quitação integral do débito.


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