A inadimplência nos condomínios representa o principal fator de preocupação dos síndicos e administradores. O texto analisa, brevemente, o cronograma da cobrança desde a notificação até o leilão da unidade devedora.

Introdução:

A instituição oficial da burocracia e da proteção ao devedor no país representa verdadeiro convite ao inadimplemento da obrigação.

Credores céticos, clamam por maiores garantias e punições, que venham a restringir o campo de atuação dos maus pagadores.

Desde a promulgação do atual Código Civil, os condomínios, tornaram-se fonte rápida e prática de financiamento, multas que antes da edição da Lei atual, chegavam a 20% hoje, restam limitadas a irrisórios 2% sobre o valor do débito, criando uma tentação quase que irrecusável à inadimplência.

Da natureza das despesas condominiais:  

O condomínio, ao gerenciar a vida de seus moradores, contrata uma série de serviços tais como: segurança, limpeza e manutenção, tais serviços, criam despesas que devem ser rateadas entre todos os condôminos.

Neste sentido, eventual inadimplência, afetará, diretamente, o dia a dia desta coletividade que, não podendo decretar a moratória no pagamento de suas responsabilidades, irá onerar os demais condôminos pontuais e adimplentes que passam a ratear as taxas não pagas pelos inadimplentes.

Da cobrança do condômino devedor:

            Ao condomínio, como última alternativa de reaver o valor devido pelo devedor, deve socorrer-se do sobrecarregado e burocrático poder judiciário.

            Após anos de discussões, audiências e recursos, a unidade inadimplente, que, não se encontra protegida pela Lei Do Bem de Família, (Lei nº 8.009/90) é penhorada.

            Eis que, novamente, novo martírio se instaura.

            O imóvel penhorado é então, levado à praça (leilão) na busca por algum possível adquirente que, pague o valor de avaliação.

             Fatalmente, qualquer eventual interessado na arrematação, que possua o mínimo de discernimento, é conhecedor das dificuldades e peripécias que serão a ele opostas, após o pagamento do lance.

              Inicialmente, após pagar o ITBI à municipalidade, deverá contratar um advogado que, fará o pedido de imissão na posse do imóvel ao juiz da ação de cobrança.

              Após alguns meses de vacância, o juiz determinará a expedição de mandado de desocupação da unidade pelo devedor ou seu injusto possuidor.

             O oficial de justiça, munido do respectivo mandado, citará o réu informando a aquisição e conferindo-lhe o prazo de 15 dias para desocupação da unidade.

             Transcorridos os 15 dias, o oficial retornará ao imóvel e, se necessário, com auxílio de expediente policial, decretará a desocupação imediata do mesmo.

              Nesta oportunidade, os bens, eventualmente localizados no imóvel, deverão ser deslocados e armazenados em local seguro por conta e risco do adquirente.

               Conferida a imissão na posse, restará ao novo proprietário, solicitar ao juiz, a expedição de mandado informando à arrematação e, possibilitando, ou que possibilitará o registro desta aquisição junto à matrícula do imóvel.

                Nova saga se inicia, citações, prazos e, a famigerada burocracia, imperam numa busca quase que interminável pela formalização, definitiva, da aquisição conforme prescreve o artigo 1.245 do Código Civil. 

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

               Sabedores destas peripécias a que estarão sujeitos, perguntamos:

“Surgirão interessados na aquisição deste bem?”.

                O que nos configura a resposta negativa à questão formulada, além dos fatos aduzidos no presente trabalho, é o dia a dia do causídico que labora na esfera cível, todos, certamente, já acompanharam algum leilão promovido no átrio do fórum e, raras são as ofertas realizadas.

                 Hora, sem a venda do imóvel, restará ao condomínio, continuar arcando com as despesas geradas e não honradas pela unidade inadimplente levando, quase que infinitamente, a unidade à leilão.

                 Neste ínterim, restará ao devedor, permanecer com sua vida normal e, vivendo  sem a menor cerimônia as custas dos bons pagadores.

                  Há alguma esperança?



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