O nascimento da Lei 13.097/15, a qual disciplina o denominado CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO, entre corretor de imóveis e imobiliárias, trouxe um grande avanço na relação comercial entre essas partes.
Entretanto, algumas dúvidas nasceram juntamente com a Lei. Muitas foram muito bem sanadas no esclarecedor Debate, ocorrido do dia 12 de março, na sede da Rede Secovi de Imóveis, cujo título foi - “A nova relação: corretor e imobiliária”, mas como dito, algumas duvidas permaneceram.
Como advogado civilista, especializado em direito imobiliário, e, atuando nesse ramo há mais de 25 anos, venho por meio dessa, com absoluto acatamento e respeito a conclusões contrárias, opinar, de forma absolutamente despretensiosa, acerca de certos pontos que tenho como importantes, exarando assim, minha contribuição a todos os envolvidos nesse setor.
- Questão 1.
- Do Contrato de Associação, (interpretação).
O art. § 2o do caput do art. 6º da Lei no 6.530/78, modificado/acrescido pela Lei 13.097/15, passou a vigorar, com a seguinte redação:
§ 2o O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas Delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.
Destarte, é absolutamente necessária a confecção prévia de um contrato específico entre às partes (corretor e imobiliária), registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou nas Delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis
O § 3o do caput do art. 6º da Lei no 6.530/78, modificado/acrescido pela Lei 13.097/15, nos ensina a essência do contrato:
§ 3o Pelo contrato de que trata o § 2o deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.
Com efeito, esse contrato deve conter dentre outras cláusulas, duas condições obrigatórias, qual sejam: (as funções que cada parte irá exercer em relação à intermediação imobiliária e o ajuste para a partilha futura dos resultados advindos dessa associação).
Como todo contrato FORMAL, o mesmo deve conter todos os requisitos de outros contratos da mesma natureza, requisitos esses, expressos em nosso Código Civil.
O contrato aqui referido na verdade e obviamente deve ser concretizado levando-se em conta o princípio boa-fé contratual, princípio esse, relativo à validade de todo e qualquer contrato celebrado, sejam quais forem as partes. Ora, não estando presente a boa-fé, o contrato pode ser revisto, e, inclusive, rescindido, dando ensejo a ato ilícito da parte que agiu de má-fé, e exigindo a reparação civil
Trata-se de Contrato Típico, já que sua forma está prescrita em Lei, conforme acima abordado, submetendo-se, pois a regra pormenorizada.
Trata-se de Contrato Bilateral, já que obrigam a ambas as partes contratantes (o corretor de imóveis associado e a imobiliária), os quais são simultânea e reciprocamente credor e devedor do outro.
Trata-se de Contrato Principal, já que não depende de outro para existir e ser eficaz; e finalmente,
Trata-se de Contrato Solene, já que para sua constituição se exige o registro do mesmo no “Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.”
Como se trata de contrato solene, tanto o Sindicato dos Corretores de Imóveis como as Delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis, devem fornecer uma lista de documentos necessários para o registro do contrato de associação, os quais não devem onerar ou dificultar o registro, mas devem comprovar a validade do contrato (ex.: documento de identificação das partes perante o CRECI, comprovante de endereço, etc.).
Como o ato de registro do contrato de associação é FORMAL, tanto o Sindicato dos Corretores de Imóveis como as Delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis, possuem legitimidade para cobrarem um valor pecuniário pelo serviço de registro a ser prestado.
- PRAZO do Contrato de Associação
Outra questão de grande indagação é quanto ao prazo do contrato de associação e sua eventual prorrogação, por tempo indeterminado.
Como essa Lei é uma criança, com apenas e quase 2 meses de idade, nada foi decidido ainda em relação ao prazo máximo de validade desse contrato. Assim, a minha opinião particular é formada de forma analógica e inspirada no antigo Código Civil Português de 1867, que, por sua vez, determinava, em seu artigo 1.371 que "o contrato de prestação de serviço doméstico, estipulado por toda a vida dos contraentes, ou de alguns deles, é nulo, e pode a todo o tempo ser rescindido por qualquer deles.",
Nos dias atuais, podemos fazer uma releitura do contrato referido no artigo 1.371 do Código Civil Português de 1867, para o contrato de prestação de serviço descrito no artigo 598 do Código Civil (Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002), qual seja:
“Art. 598. A prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de quatro anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida de quem o presta, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste caso, decorridos quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não concluída a obra.”.
Por lógico, que o contrato de associação em absolutamente nada se compara com o contrato de prestação de serviço doméstico ou o atual contrato de prestação de serviço, referido no Código Civil. Entretanto, naquela época (ano de 1867) o espírito do legislador acredito, sempre visou proteger a inalienabilidade da liberdade humana, como também na segunda época (2002) o motivo de existência do artigo 598 foi justamente a coibição de uma possível sujeição extrema do prestador do serviço.
Assim sendo, nesse contexto, e somente nesse, o contrato de associação, deve também ser cercado do princípio a proteção à liberdade humana, ou seja, deve-se coibir uma possível sujeição extrema ao corretor, pois de um lado temos uma pessoa física (corretor) e na outra ponta uma pessoa jurídica (imobiliária).
É certo que pela natureza do contrato de associação, inclusive por sua própria característica de liberdade de contratação (§ 2o O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias,...) seria de plano afastado qualquer interesse das partes contratantes em se limitar o prazo contratual. MAS, como demonstrado acima e conforme nos ensinou o Ilustre Washington de Barros Monteiro, ao analisar o contrato da locação de serviços do antigo Código Civil, “verbis” "o que a lei teve em vista, ao fixar o limite, foi permitir que, de quatro em quatro anos, no máximo, o prestador readquira a plena liberdade para livremente permanecer ou sair do ajuste.", tenho para mim que o contrato de associação DEVE ter seu prazo máximo regulamentado.
Seria interessante lhe atribuir, por analogia, o limite MÁXIMO de 4 (quatro) anos, levando-se, logicamente, os interesses das partes contratantes, diante da peculiaridade de cada associação.
Não haveria necessidade de atribuir um limite mínimo, pois ao meu ver, perfeitamente admissível sua pactuação pelo prazo de 1 (um) ou 2 (dois) meses.
Citemos aqui como exemplo, a confecção de um contrato de associação, com intuito de um corretor desempenhar sua função, para a venda de unidades imobiliárias recém construídas, em um determinado local “stand de vendas”, durante o prazo certo e determinado de 3 meses. Como também um exemplo do mesmo corretor contratar, para desempenhar sua função, para a venda de unidades imobiliárias a serem construídas, num prazo de 3 anos.
De qualquer forma, o Contrato de Associação DEVE OBRIGATORIAMENTE conter um prazo expresso de validade, acredito ser o mais favorável e comum o prazo de 1 (um) ano, sendo vedado o contrato prorrogar-se por tempo indeterminado. Devendo, ser observado o seu limite máximo, cuja jurisprudência futura, o fixará.
Por Lógico, após o prazo final do contrato de associação, o mesmo estará automaticamente resolvido entre as partes contratantes, estando, portanto rescindindo. Essa rescisão também abrangerá automaticamente o Sindicato dos Corretores de Imóveis bem como as Delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis, independentemente de qualquer interpelação ou averbação.
- Questão 2.
- Contrato de Associação, firmado por corretor, na qualidade de empresa individual (EIRELI).
O caput do artigo 6º da Lei nº 6.530/78, reza que:
Art. 6º As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.
Diante da leitura rápida desse artigo, poderíamos eventualmente indagar se um corretor de imóveis, o qual constituiu uma empresa individual de responsabilidade limitada (EIRELI), poderia firmar com uma imobiliária um contrato de associação, visto as pessoas jurídicas estarem sujeiras aos mesmos direitos das pessoas físicas?
Essa indagação é mister, pois envolve uma questão tributária, cuja diferença entre percentuais e pessoas físicas e jurídicas é importante.
Ora, como é sabido, o imposto gerado por uma operação financeira envolvendo uma pessoa física chega ao patamar de 27,50%, porquanto a mesma operação financeira envolvendo uma pessoa jurídica “in casu” uma IERELI chega ao patamar de 6,15%. Uma diferença no mínimo, considerável!
Não resta dúvida, diante do aspecto tributário, que é mais vantajoso firmar um contrato de associação entre o corretor (EIRELI) com uma imobiliária do que firmar um contrato de associação entre o corretor (pessoa física) com uma imobiliária.
Mas é possível?
A resposta, na minha humilde opinião é: NÃO.
A empresa individual de responsabilidade limitada (EIRELI) é aquela constituída por uma única pessoa titular da totalidade do capital social, devidamente integralizado, que não poderá ser inferior a 100 (cem) vezes o maior salário-mínimo vigente no País. Ao nome empresarial deverá ser incluído a expressão "EIRELI" após a firma ou a denominação social da empresa individual de responsabilidade limitada.
Mas a EIRELI, apesar de constituída por uma só pessoa, não se confunde como pessoa física, para efeito do disposto no art. § 2o do caput do art. 6º da Lei no 6.530/78, modificado/acrescido pela Lei 13.097/15, mesmo levando em conta o “caput” do citado artigo.
Na verdade o caput do art. 6º contem a seguinte expressão: As pessoas jurídicas sujeitam-se, ou seja, a EIRELI não substitui a pessoa física, pois se trata de pessoa jurídica de direito privado, conforme acréscimo feito ao art. 44, por meio do inciso VI, do Código Civil
O § 1º do art. 6º nos ajuda a entender a denominação da pessoa jurídica, a saber:
§ 1o As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito.
Assim, quando se lê:
Art. 6º As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.
LEIA-SE:
Art. 6º As “imobiliárias” inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.
E o contrato de associação, não pode ser firmado entre imobiliária e imobiliária, sob pena de descaracterização e nulidade, mas sim entre corretor autônomo (pessoa física) e imobiliária.
Ademais, a Solução de Consulta Cosit nº 272/2014 - DOU 1 de 14.10.2014, afastou de vez, qualquer e eventual confusão ou equiparação, quando assim exarou:
“A norma em referência esclareceu que a Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (Eireli) se caracteriza efetivamente como uma pessoa jurídica, e não como uma pessoa física equiparada à jurídica.”
Inversamente proporcional, nossa legislação pátria (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, o qual regulamenta a tributação, fiscalização, arrecadação e administração do imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza, veda a equiparação (entre pessoa jurídica e física), senão vejamos:
Art. 150...
§ 1º São empresas individuais:
II - as pessoas físicas que, em nome individual, explorem, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, mediante venda a terceiros de bens ou serviços (Lei nº 4.506, de 1964, art. 41, § 1º, alínea "b");
(...)
§ 2º O disposto no inciso II do parágrafo anterior não se aplica às pessoas físicas que, individualmente, exerçam as profissões ou explorem as atividades de:
V - corretores, leiloeiros e despachantes, seus prepostos e adjuntos (Decreto-Lei nº 5.844, de 1943, art. 6º, alínea "e");
Todavia, não pretendo aqui, confundir o leitor, quanto as vantagens da tributação de uma EIRELI, que são ótimas, que por sua vez, é uma pessoa jurídica para todos os fins, nada havendo na legislação que determine sua tributação como pessoa física, independentemente da atividade que explore. Assim, não há impedimento legal para que um corretor imobiliário profissional constitua uma EIRELI e tribute suas receitas e resultados exclusivamente como pessoa jurídica, o que, aconselho. TODAVIA, acredito seja VEDADO confeccionar um contrato de associação entre uma EIRELI e uma imobiliária.
Como dito, a legislação nascitura nos brindará com muitas decisões, hermenêuticas e julgados futuros, para o deleite dos profissionais do ramo.
