Nos últimos anos ocorreu uma expansão imobiliária, com destaque a compra e venda de imóveis na planta, por implicar um valor mais aprazível. No entanto, algumas imobiliárias e construtoras não arcaram com a demanda, resultando em desrespeito ao consumidor, gerando atrasos, juros abusivos e contratos de adesão. Com enfoque na exigência da taxa de corretagem.
As construtoras ao venderem imóveis na planta, montam seu stand de vendas, geralmente na mesma localidade do terreno na qual será construída, com isso, corretores intermediam a alienação. Ao exigir o pagamento de uma taxa pela prestação do serviço resulta deste um ato abusivo, a chamada Taxa de Corretagem.
A Taxa de corretagem é um montante cobrado do valor total do imóvel, na qual a construtora cobra no ato do contrato. Destarte, o cliente não possui essa informação, passando então a pagar uma taxa que se quer teve conhecimento. Configura –se com isso a venda casada. Pois não pagando a taxa, não adquiri o imóvel.
É sabido que a construtora tem o dever de onerar o corretor e não o adquirente do imóvel, pois é o corretor que prestou o serviço a construtora. O consumidor passa a pagar a obrigação embutida de forma dissimulada.
O Código Civil elucida sobre o contrato de corretagem:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
A Lei nº 12.236/2010 alterou os dispositivos do Código Civil sobre o contrato de corretagem, elencando a obrigação do corretor em prestar informações sobre o andamento do negócio e outros dados relevantes sobre o ajuste. O corretor deve prestar todos os elementos acerca do contrato para que o consumidor não assuma nenhum ônus. Prestando ao cliente esclarecimentos sobre valores, taxas, riscos, sob pena de responder por perdas e danos.
Artigo 723 CC:. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Grifo nosso)
Todas essas informações, imprescindíveis, elucida o princípio da boa-fé contratual, elencado no artigo 422 do Código Civil:
“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. ” Devendo o corretor esclarecer qualquer ponto controverso que possa influenciar na vontade do consumidor no que se refere ao negócio. Essa relação jurídica, nada mais é do que uma relação consumerista, entre consumidor e construtora e não entre consumidor e corretor. O artigo 51 do CDC, afirma que” nos contratos são nulas de pleno direito as cláusulas que se mostrem excessivamente onerosas para o consumidor”
Esta venda casada, é ilegal, conforme o CDC, pois o comprador do imóvel não pode ser forçado a contratar um serviço que não tenha manifestado expressamente sua vontade (art 6º, I, II). Deste modo, a cobrança pela taxa de corretagem é considerada abusiva, tendo o direito de receber em dobro o que dispendeu com a cobrança do serviço (art 39, I).
Os tribunais superiores tem reconhecido o direito dos consumidores em ver declaradas nulas as cláusulas abusivas, assim como reaver em dobro o valor pago (art 42 doCDC), havendo o direito à repetição dos valores a título de comissão de corretagem, a aludida repetição deve ser feita em dobro, acrescida de juros e correção monetária.
Segundo Jurisprudência do STJ:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE
INDÉBITO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE INCORPORADORA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PAGAMENTO IMPOSTO SEM NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO - ART. 42, DO CDC - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Com a promulgação do Código de Defesa do Consumidor, a vontade continua essencial à formação dos negócios jurídicos, mas sua importância e força diminuíram, levando à relativa noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato, conforme dispõem os artigos 6º, incisos IV eV, e 51 do CDC. O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a prévia negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de responsabilidade daquele.
Processo:
APL 40053800320138260576 SP 4005380-03.2013.8.26.0576Publicação:19/03/2015
Ementa
COMPRA E VENDA.
Ação de anulação de cláusula contratual, cumulada com restituição. Sentença de parcial procedência. Taxa de corretagem. Indevida a restituição pelo serviço de intermediação do negócio realizado. Taxa de administração de contrato. Ausência de informação quanto ao serviço cobrado. Taxa de assessoria cartorária ou de despachante. Abusividade da cobrança reconhecida. Sentença mantida.
Com isso, resta claro que o pagamento indevido da taxa de corretagem realizado pelo consumidor, de prazo prescricional decenal para reaver os valores cobrados indevidamente (art. 205 do CC), encontra respaldo na legislação e no entendimento dos Tribunais Superiores. Resguardando com isso a relação consumerista e apartando qualquer abuso contra a parte frágil da relação: o consumidor.
