É comum encontrarmos uma família que juntou suas economias para adquirir um imóvel e, em pouco tempo depois, o bem tenha sido embargado pela Prefeitura ou levado a leilão por algum credor.
Como escrevi noutra oportunidade, há inúmeros riscos na aquisição de um imóvel, seja pelo rastro deixado pelo antigo proprietário, seja pela construtora que se encontra sufocada de dívidas, enfim, fatos que costumeiramente inviabilizam o registro da escritura imobiliária. Aliás, é bom lembrar que a forma prevista em lei para assegurar ao dono de um imóvel a tranquilidade no quesito percalços de dívidas dos antigos proprietários é o registro da escritura pública imobiliária no Cartório especializado, ou seja, sacramentá-lo no Registro Geral de Imóveis - RGI.
Sabemos que comprar um apartamento não é a mesma coisa que ir a um supermercado e adquirir um produto de prateleira. Dentre as cautelas necessárias para compra de um imóvel elenco uma das quais considero a mais importante: a verificação de dívidas da construtora que vendeu o bem.
Em tempos de crise, algumas construtoras enfrentam dificuldades e acabam naufragando em dívidas de naturezas diversas. Assim, não é raro nos depararmos com um imóvel em lançamento, pronto para acolher um morador, mas que, por um empecilho documental, torna-se inviável de ser transferido no RGI. Como então desvencilhar a dívida do vendedor em relação ao adquirente de boa-fé?
Quando falamos pelo lado da construtora, resta claro que a esta competirá encontrar uma solução plausível para estancar suas pendências financeiras, seja parcelando dívidas, fazendo composições com credores ou quaisquer outros mecanismos para obter a garantia de transferência, em suma, cabe a ela ‘organizar a casa’ para obter as preciosas certidões negativas de débitos tão cobradas na hora do adquirente registrar o imóvel em seu nome no RGI.
Por outro viés, quando a situação envolve o comprador de boa-fé que adquiriu o imóvel através de uma promessa de compra e venda atrelada a um financiamento imobiliário direto com a construtora, o conserto do problema envolve contornos distintos.
Com o passar dos anos da concretização do negócio imobiliário, nada obsta que o comprador, quitando integralmente o seu financiamento junto à construtora, depare-se com a situação financeira precária desta, diversamente de quando foi fechado o contrato de compra e venda. Daí surge, por mais sólida que seja a fama da construtora, a impossibilidade daquele proprietário saber se, num futuro distante, a construtora “quebrará” ou não.
Nesse cenário, existem instrumentos jurídicos que servem para afastar tais arestas e infortúnios de construtoras que financiam o imóvel e que, em tempos depois, caem num abismo financeiro, dificultando a vida do comprador que pretende registrar seu bem em Cartório habilitado.
O direito salvaguarda a garantia do comprador de ter o imóvel registrado em seu nome, independentemente do passado contábil do antigo proprietário, seja construtora ou não. Isso porque, a depender do embaraço, analisado caso a caso, o operador do direito ingressará com a medida judicial mais apropriada para garantir ao comprador o seu efetivo registro no RGI.
