Em meio à crise que passamos, comprar um imóvel pronto está cada vez mais difícil, principalmente se o adquirente deseja obter financiamento imobiliário, cujo limite de crédito caiu de até 90% do valor do imóvel, para cerca de 70%, e em alguns casos, o financiamento não passa de 50% do valor do imóvel. Some esta redução do crédito ao aumento dos juros, das taxas e da dificuldade em concessão de crédito e chegamos a uma equação inédita até então. Hoje a aprovação de crédito para este tipo de imóvel é de aproximadamente 50%, ou seja, de duas propostas de financiamento, uma é negada.
A Caixa Econômica Federal, líder em financiamento imobiliário, percebeu o aumento do saque do FGTS, em decorrência do aumento das demissões, e redução de investimentos em cadernetas de poupança, e agiu rapidamente, reduzindo o percentual de financiamento e aumentando os juros. Mesmo assim, algumas linhas de crédito do banco foram suspensas por falta de recursos.
O mercado de imóveis na planta, com grande estoque de unidades, percebeu esta dificuldade e não mede esforços em publicidade e promoções para alavancar suas vendas, aliando o forte apelo de marketing a supostas facilidades, como venda de imóveis com parcela de entrada para 30 dias, financiamento pela Construtora, desnecessidade de comprovação de renda, parcelas pós-chaves, utilização de veículos como entrada e até mesmo possibilidade de compra com restrições em SCPC ou Serasa.
O fato é que não há milagres na compra de um imóvel, que se trata de objeto de valor expressivo, repleto de formalidades e obrigações que não condizem com toda esta facilidade. Em algum momento, você terá dor de cabeça, e um dos problemas mais recorrentes entre os clientes que me procuram é a cobrança do INCC.
O INCC – Índice Nacional de Custo da Construção, também conhecido como Índice Nacional da Construção Civil, teve sua primeira divulgação em 1950, quando era medido apenas no Rio de Janeiro, então capital do Brasil, e levava a sigla de ICC. Com o passar do tempo, houve a descentralização da atividade econômica, e hoje o índice é calculado em 7 capitais, sendo o IBRE – Instituto Brasileiro de Economia, responsável pela apuração dos custos da construção civil. Ele é um índice oficial, portanto, sua cobrança é legal e não é revestida de abusividade se observados alguns critérios para seu cálculo.
É muito importante saber que, a aplicação do INCC, que não se trata de juros, é sobre o montante do saldo a ser financiado, parcelas intermediárias, anuais, parcelas de chaves e inclusive sobre as parcelas de entrada.
Suponha que você comprou um imóvel em janeiro de 2013, no valor de R$300.000,00. No momento da compra, ficou acertado que você pagaria para a construtora 30% do valor do imóvel durante o período de obras, e financiaria o saldo de 70% com o banco, conforme o fluxo:
Valor do imóvel: R$300.000,00
Valor a ser financiado: 70%
Entrada (30%) sendo: Ato, 30, 60, dias: R$10.000,00 = R$30.000,00
Mensais: 24 x R$1.250,00
Anuais: 2 x R$15.000,00 (dez/13 e dez/14)
Total de entrada: R$90.000,00
Todo este valor presente no fluxo do pagamento, constará em contrato, inclusive o valor de R$210.000,00 que será pago através de financiamento bancário, mas, o que a maioria dos compradores não se atenta, é que este valor a ser financiado será submetido ao reajuste do INCC.
O índice do INCC acumulado no período de obras, de janeiro de 2013 a janeiro de 2015 foi de 15,14%, então, em janeiro de 2015 você terá um saldo com a construtora de R$31.794,00, e isso para muitos será uma infeliz surpresa.
Lembra da sua entrada de R$90.000,00 que foi paga através do fluxo anterior? Este valor também é atualizado pelo INCC, sendo da seguinte maneira:
Em fevereiro de 2013 você devia R$90.000,00 que se submeteu ao índice de janeiro de 2013, que foi de 0,39%, tornando sua dívida em R$90.351,00, sendo que ao pagar sua parcela de R$10.000,00 restou como entrada o valor de R$80.351,00. Este valor será reajustado pelo índice de fevereiro de 2013, que foi de 0,80%, tornando seu saldo em R$80.993,81 para março de 2013, e assim sucessivamente.
Perceba que a função do INCC é garantir o poder de compra do seu dinheiro com o decorrer da construção. Se não houvesse esse reajuste, com o aumento do custo da construção no decorrer do tempo, o valor pago pela entrada ficaria defasado, e o mesmo ocorreria com o valor a ser financiado, inviabilizando a construção de novos empreendimentos.
Geralmente, estes índices e reajustes estão presentes no contrato, em especial num contrato acessório chamado QUADRO RESUMO, que se integra ao CONTRATO DE COMPRA E VENDA.
Este reajuste é minimizado por muitos corretores no ato da compra, e por isso os compradores não se programam com tanta prudência para este tipo de reajuste, mas em muitos casos, essa informação é omitida pelo setor comercial.
Já presenciamos casos em que a Construtora informa que não haverá cobrança de INCC sobre qualquer parcela, mas essa previsão constava em contrato, e caso o comprador não tenha guardado qualquer publicidade, e-mail, ou outro meio de divulgação desta informação, sua cobrança será devida por força de contrato.
Sugere-se que todos os compradores solicitem as construtoras uma planilha atualizada dos valores pagos, saldos e índices utilizados, inclusive com o mês de referência, não bastando apenas aquelas planilhas que geralmente são disponibilizadas pelo site da construtora, num ambiente interno com login e senha, pois nem sempre são atualizadas com frequência e seu teor pode ser alterado sem aviso prévio.
Recomenda-se ainda, que os compradores nunca depositem valores na conta da Construtora, conta de corretores ou qualquer outra conta que forneçam, sendo o mais prudente pagar suas parcelas através de boleto bancário, conferindo sempre os dados presentes no boleto, e a descrição completa do motivo daquela cobrança, como parcela de entrada, anual, intermediação ou corretagem, ou outro tipo de despesa que faça parte do contrato.
Para finalizar, é importante ressaltar que as cobranças de INCC não serão devidas após o término do prazo de entrega do imóvel, portanto, as cobranças para imóveis cuja entrega esteja atrasada serão indevidas, conforme entendimento jurisprudencial do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que promulgou recentemente o Enunciado nº 38-7, através do qual os Desembargadores passaram a entender como INVÁLIDA a aplicação de correção monetária (e encargos) sobre o saldo devedor do comprador de imóvel na planta, quando houver atraso na entrega da obra, conforme as palavras da Desembargadora Márcia Dalla Déa Barone: “Referido entendimento tem como escopo impedir que o preço seja excessivamente elevado em razão de circunstâncias alheias à vontade dos compradores. Dessa forma, admite-se o congelamento do saldo devedor durante a mora das vendedoras, o que engloba os juros e a correção monetária."
