Você aluga o  imóvel dos sonhos:  perto do trabalho e da escola das crianças, o aluguel  cabe no bolso, mas  há um pequeno detalhe, há necessidade  de uma reforma! E agora? quem deve arcar com o custo, o locador ou o locatário?

Em  condomínios a praxe é que as  obras de melhoria são de   responsabilidade do proprietário do imóvel. Mas quando há necessidade de  uma reforma no interior do imóvel, sempre há o  questionamento  de quem é a responsabilidade.

O Código civil prevê que  os proprietários dos imóveis são responsáveis pelo pagamento de todas as despesas extraordinárias, despesas essas  referentes à valorização ou manutenção do imóvel.

Já o locatário é responsável  pelas despesas ordinárias, como água, luz, funcionários e despesas de conservação do imóvel alugado.

Vejamos o que o Código Civil prevê:

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

Essas benfeitorias necessárias ou úteis, citadas no artigo acima, são as  obras realizadas no imóvel com  a intenção de  conservá-lo, melhorá-lo  ou embelezá-lo.

As benfeitorias são divididas em voluptuárias, úteis ou necessárias, e cada uma  produz  um efeito jurídico diverso. Como previsto no artigo. 96 e 97 do Código Civil, as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

• 1o São VOLUPTUÁRIAS as de mero deleite ou recreio, que NÃO aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. ( jardins, decoração etc)
• 2o São ÚTEIS as que aumentam ou facilitam o uso do bem.(grades, janelas etc)
• 3o São NECESSÁRIAS as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.(reparos em telhado, em sistemas elétricos etc)

Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

Como dito no  artigo 578 do Código Civil a expressão ” salvo disposição em contrário “ sugere que  nestes casos uma boa conversa pode resolver tal questão, como por exemplo dividir despesas, descontar do valor do aluguel etc.

Mas preste atenção, especifique tudo  em contrato para que não gere problemas mais tarde. Além disso, mesmo que o locatário ache indispensável reformar o imóvel, é imprescindível autorização por escrito do dono do  imóvel, pois somente com  a anuência deste é que se pode fazer qualquer mudança.

Porém, cabe salientar que  as  benfeitorias  necessárias realizadas  pelo inquilino,mas não autorizadas pelo proprietário,  são indenizáveis  e dão direito ao Locatário de reter o imóvel  até o ressarcimento do que foi  gasto  (exceto  se constar renúncia do inquilino). Tal previsão se encontra na lei 8.245/91, artigo 35 e 36:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Veja entendimento do TJDFT:

TJ-DF – Apelação Cível APC 20120111807572 (TJ-DF)

Data de publicação: 11/05/2015

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS.INDENIZAÇÃO. DESCABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA 1. Nos termos dos artigos 35 e 36 , da Lei 8.245 /1991, apenas as benfeitorias caracterizadas como úteis e necessárias são indenizáveis, sendo que aquelas, ao contrário destas, precisam ser autorizadas pelo locador. 2. Sendo voluptuárias todas as benfeitorias realizadas nos imóveis locados, não se aplica o direito de retenção, previsto no art. 35 , da Lei n. 8.245 /91, como vistas ao recebimento de eventual indenização pelas melhorias. 3. Sentença mantida.

Quando se tratar de benfeitoria  voluptuária,  esta não gera direito ao  Locatário de reter o imóvel (art.36). Uma vez realizada,  o custo do investimento não será recuperado, pois a lei entende  que as benfeitorias voluptuárias nem sempre trazem  benefício para o proprietário. Porém estas poderão ser  retiradas pelo locatário desde que não traga prejuízo ao imóvel..

Portanto, nada como uma boa conversa para que todas essas questões fiquem claras entre as partes contratantes  e que futuros conflitos  sejam evitados!