4. DA TRIBUTAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
A escolha da incorporação pelo Regime do Patrimônio de Afetação, que ocorre de forma voluntária, lhe possibilita desfrutar de regime tributário mais benéfico e de melhores condições de acesso ao crédito bancário, inclusive com adoção de estratégia visando à maximização de seus lucros.
Com efeito, tal opção propicia ao Incorporador o recolhimento de uma alíquota única de 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, tal qual determina a lei 10.931/200418, em seu Artigo 4º, incluindo os seguintes impostos: Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, Contribuição para Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público- (PIS/PASEP); Contribuição Social Sobre lucro Líquido (CSLL), Contribuição Social para Financiamento da Seguridade Social – (COFINS). Referido imposto deverá ser pago desde o mês da opção até o vigésimo dia do mês seguinte, consoante previsão do artigo 5º, a Lei. 10.931/2004.
A alíquota só será aplicada à incorporação com o regime de patrimônio de afetação devidamente constituído, não se confundindo ou comunicando com outras incorporações não afetadas.
5. DA DESPROTEÇÃO DO ADQUIRENTE
Em que pese à determinação legal de que o patrimônio de afetação responda exclusivamente a realização da própria obra, o que em tese traria benefícios “in totum” para os adquirentes, não é bem assim.
Na verdade, existem críticas severas quanto à faculdade que tem o Incorporador em Instituir o patrimônio ou não, nos termos do artigo 31-A, da Lei 10.931/2004. Dessa forma, depende da vontade do Incorporador a instituição do patrimônio o que de certa forma, garantiria a realização e término da obra.
Outra crítica é a correspondente ao Artigo 9º., da citada Lei, que determina que
“Art. 9º. Perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1o do art. 31-F da Lei no 4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de afetação instituídos por esta Lei, caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano daquela deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior”.
Ora, como se concebe que numa situação de falência, onde a essas alturas os adquirentes já exaustos com tantos problemas, muito provavelmente já desprovidos de recursos, tenham o prazo de apenas 1 (um) ano para solver todas as trabalhistas, previdenciárias e tributárias contraída até a data da quebra e relacionadas ao patrimônio de afetação, sob pena do mesmo perdendo efeito, vir a somar ao “monte” da falência.
Assim sendo o que deveria representar proteção ao comprador, perde o sentido com a determinação de tal dispositivo, porém, o fato de existir a possibilidade da constituição do instituto estudado é melhor do que a total incerteza do passado.
CONCLUSÃO
Levando-se em consideração tudo o que foi estudado, após tantos percalços na construção e muitos sonhos frustrados, surge o instituto do patrimônio de afetação como um oásis no deserto. Nem tanto!
Com efeito a lei veio para fomentar as vendas dos empreendimentos imobiliários, trazendo a noção e esperança de negócios mais seguros, visando mesmo, a segurança jurídica nas negociações.
Contudo, na prática o que se vê é que o legislador deixou à livre escolha do incorporador a instituir do patrimônio de afetação, o que acaba por retirar à esperada “segurança” do adquirente.
Dessa forma, se considerada que a constituição é opcional, naquilo de que deveria ser tida e havida como “segurança”, desvia a finalidade do instituto, permanecendo o comprador em situação de vulnerabilidade nas aquisições de imóveis na planta.
REFERÊNCIAS
DINIZ, Marcelo de Lima Castro Diniz, 2ª. Edição, Incorporação Imobiliária & Patrimônio de Afetação, Editora Juruá, 2006.
DINIZ, Maria Helena. Direito Civil brasileiro: Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. V.3. 18. Editora: Saraiva p.573, 2003.
LOUREIRO, Luiz Guilherme, Registros Públicos Teoria e Prática, Editora Jus Podivm, p.503, 2015.
MARQUES FILHO, Vicente de Paula, Incorporação Imobiliária & Patrimônio de Afetação, 2ª. Edição, Editora. Juruá, 2006.
PEREIRA, Mario Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, 17ª. , Editora: Forense, p.251-252; 2002.
SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio, Direito Imobiliário, 9ª. Edição, Editora Forense, 2015.
SILVA, Bruno Matos e, Compra de Imóveis, 10ª. Edição, Editora Atlas, p. 297,2015.
Fonte disponível: https://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/patrimonio-de-afetacao-entenda-o-significado/, 24/02/2017; 21H02M.
Fonte disponível: https://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao. Aspx; 27/02/17, 21H: 30M.
Fonte disponível: https://www.mprs.mp.br/urbanistico/doutrina/id604.htm, 27/02/2017, 20h56m.
Fonte disponível: https://www1.folha.uol.com.br/fsp/imoveis/ci1609200103.htm; Acesso: 08/03/2017, 21hh48m.
Notas
1 Scavone Filho, Luiz Antônio, Direito Imobiliário, 9ª. Edição, 2015, Editora Forense, p. 143
2 João Nascimento Franco / Nisske Gondo, Incorporações Imobiliárias, 3, ed., São Paulo, RT, 1991, p.131, “apud” Scavone, Luiz Antônio, Direito Imobiliário, 9ª. Edição, 2015, Editora Forense, p. 141
3 Loc.. cit., p.143
4 Silva, Bruno Matos e, Compra de Imóveis, p. 297, Ed. Atlas, 10ª. Edição, 2015
5 Filho, Vicente de Paula Marques e Diniz, Marcelo de Lima Castro, Incorporação Imobiliária & Patrimônio de Afetação, Ed. Juruá, 5ª Tiragem, 2009, apud PAES Paulo Caldas.
6 Pereira Mario Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, 17ª. ed. Rio de Janeiro : Forense, Vol. I, p.251-252
7 Direito Imobiliário p. 145
8 Obra citada, p.147
9 https://www.clickhabitacao.com.br/meu-financiamento/patrimonio-de-afetacao-entenda-o-significado/, 24/02/2017, 21H02M
10 Lei 4591/1964
11 Artigo 31-A, Lei 4591/1964
12 LOUREIRO, Luiz Guilherme Loureiro Registros Públicos Teoria e Pratica p.503, 2015, Editora Jus Podivm.
13 https://.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/145/artigo293408. aspx; 27/02/17, 21H:30M
14 Lei 4.591/64, Art. 50§ 2o A Assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
15 Obra citada, p. 149
16 Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação
17 Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal, o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.
18 Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004: Art. 4o Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições.
